盛金石Q1市场研报：伦敦豪宅租金增值达双位数，房价稳定上涨

本月要闻

英国经济继续恢复

因乌克兰冲突GDP增速减缓

2022 年第一季度，英国经济从疫情所造成的损失中得到迅速反弹，强大的服务业快速复苏推动了经济的增长。由于乌克兰战争加剧了通胀， 家庭可支配收入缩水，全球的物流成本增加, 2022 年预计的 GDP 增速会减缓在 3.9% 。

因通胀率达到自 1992 年以来的最高水平，物价尤其是能源的价格高速增长在4月份约达到了 54% 之高。消费者的可支配的收入在减少，会造成消费能力的年增长从 2021 年的 6.2% 下滑至 4.3% 。但英国失业率一直较低，失业率从 2021 年的 4.5% 降到 2022 年第一季度的 3.9%。英国企业因劳动力短缺，为保留优秀人才，从各个方面提高福利和薪水。

豪宅租赁价值增值达双位数

伦敦豪宅租赁市场租金增值 10 年来首次超过 2 位数增长达 11.1% 。主要源于办公室的员工的回流，国际的学生回归以及企业搬迁带来额外租赁需求。过去 12 个月伦敦的市场表现非常突出，尤其是伦敦的西南边的租金在过去 2 年内涨幅达10.3% 。同时伦敦中心地段的公寓的市场在第一季度租金金额同比涨幅 11.7% 。

伦敦周边通勤城市的租金同时也达到 8.4% 年增长。在疫情影响后，许多购房者期望拥有更多的居家空间，许多企业公司为了挽留优秀的人才，满足员工的需求可以完全或者部分时间居家办公。

为了提供更安全的租赁市场，避免不道德的房东行为，保护租客的居住权益和安全性。约克大学 Dr. Julie Rugg 建议政府创建房产MoT(年检修)，其主要是让所有房都注册，并且每年都应通过地方政府的检查，如不满足最低生活条件，则会有黑色标记， 最终可能会被禁止在市面上出租。

政府提出到 2025 年所有的出租房其 EPC 评级要在 C 级以上，因此目前市场上有许多房东将需要调整他们房产的能源效率;此次政策可能让许多不合要求的出租房退出市场，进而造成房产的供应缺口更大，租金可能会进一步的上涨。

住宅房价Q1年增速达10.8%

2022 年 4 月份英国房价增幅达到 1.1% ，达到连续 10 个月持续增 长，同时英国的平均房价达到 286,079 ，其中爱尔兰和英格兰房价增幅最坚挺。英格兰 2022 年相比去年年度增长达到 10.8% ， 2022 年 Q1 第一季度的增幅在 2.7% 。

HMRC 房产交易数据显示 3 月份交易量月增幅达 2.6% 。 第一季的房产交易量远高于上一季度 21.8% 。但与 2021 年第一季度同 比，交易量下降了 35.7% 。同时3 月份的英格兰银行数据显示住 宅房屋贷款的数量同时下降了 0.4% ，同时比去年同时期相比下 降了 14.5% 。

最新的 RICS (皇家测量师协会)市场报告显示，购房的需求量超过可出售房屋9% 。供应关系不平衡问题持续加剧,材料成本的增加等等都是价格持续上涨的原因。

伦敦的豪宅市场同上季度相比上涨 14.7%  (Savills)。第一季度房价涨幅 1.5%， 同比年度涨幅达到 4.2% 。同时因为伦敦的办公室员工的回归，伦敦的公寓房市场 Q1 房价整体涨幅在 1.4% ，一些区域比如金丝雀码头、伊斯灵顿等核心区域涨幅达 到 3.4% 以上。

伦敦商业地产2022火爆开局

数据显示，自今年年初以来，伦敦商业地产大笔交易频发， 2022 年第一季度的投资额是2021年第一季度的四倍，交易价值比过去 10年的平均水平高出10亿英镑。一些值得关注的大交易包括：

谷歌在 1 月以 7.3亿英镑购买了位于Tottenham Court Road 的办公室。

同样在1月英国房地产投资公司 M&G Real Estate 以1.32亿英镑的价格从中国万科的手上买下位于梅菲尔的写字楼Ryder Court。

李嘉诚家族麾下长江实业(CK Asset Holdings)同意以约 12.5 亿英镑的价格将其拥有的伦敦金融城核心区的瑞银英国总部大厦5 Broadgate转售给韩国养老金机构NPS。

养老基金Australian Super 以 2.9 亿英镑收购了英国地产 53 英 亩的 Canada Water 总体规划项目的 50% 。

目前，交易活动的激增没有停止的迹象，目前市面上有 58 亿英镑的伦敦市中心写字楼有买家出价，而市场上剩余的可购买的房产总价值仅41亿英镑。专家认为，随着更多的投资者转向房地产，寻求能提供安全收入的资产，这一系列的活动也随之而来。私募股权买家正在改变策略，从快速转售翻新建筑转向长期拥有可产生收入的房产，这使他们与机构业主们形成竞争。

英国财富传承故事

鲁本兄弟

David and Simon 印度出身的英国知名的企业家，在2020 年5月被 “Sunday Time Rich list”被评为英国第二富有的家族，净资产价值达到 160亿英镑。

兄弟2人跟随一无所有的父母在1950 年移民来到英国。兄弟两人都在17岁 退学后开始工作，David金属回收生意，而Simon从事的是地毯的生意。他们在赚到第一桶金后，开始投资伦敦的房产，他们的最早投资的房产位于Walton Street 和Kings’ Road。

至今为止他们拥有的物业包括办公楼、酒店遍布英国。包括英国的高端百货公司 John Lewis 的总部 Millbank Tower(在1964年之前英国最高的楼)，其价值达 1.2 亿 ; 同时拥有知名打卡圣地伯灵顿拱廊街(Burlington Arcade)它是19 世纪中期的欧洲购物廊和现代购物中心的先驱之一，其特色为销售珠宝首饰和时尚需求的花式物品 , 价值在 3 亿。美国运通的维多利亚办公室，伯克利广场的 Academy House。同时拥有帕丁顿附近的 180 万平方英尺的开发用地， 以及老金融城周边的 Park Plaza Hotels & Resorts 酒店等等。

同时他们也积极投入慈善企业，比如他们设立的 Reuben Foundation 基金会，致力于提升人类的健康体制以及教育水平。同时他们还捐赠给牛津大学800万英镑用于研究气候变暖，人工智能等 科学领域。

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