从近期美国房产市场与政策看： 该买房了么？

在近期的各种大环境压力下， 美国房产市场是如何反应的？ 作为海外买家，这时候应该入市还是观望，或者脱离这个市场？  本文将整合北美的两个互联网地产平台 Zillow 和Redifin 的数据，为您提供一个较为宏观的解读

市场供需

根据Zillow的数据，美国房屋销售商继续推动住房市场供不应求，因为总待售库存连续第13周收缩，总销售周期保持在历史低位。

市场上的典型房屋价格更高，因为中位数价格比去年上涨了近9％。然而，随着新的待售库存量逐月增加，并且比3月份以来的任何时候都更接近去年的数字，买家可能会感到欣慰。

天数至待定的比赛8月低点；新待定的销售稳定在去年之上的高位。

与过去三周的情况一样，房屋挂牌后通常会在13天后签订购房合同。这比一年前快了两周，是Zillow的周历中可追溯到2019年1月的最短中位时间。

新待处理的销售额比去年增长了18.4％；这是自2019年11月以来的年度同比增幅。该水平保持稳定，与一个月前相比没有变化，并且每周仅略微增加（0.5％）。

待售库存持续紧张，尽管新上市可能会缓解。

新卖家可能有助于满足需求的快速增长，因为新待售库存较一个月前增加了3.5％。而一年前的这个时候，新列表的数量几乎恢复了正常；与2019年同一周相比仅下降4.5％，同比差异是自3月以来的差异。

从6月的周开始，库存继续出现长期收缩。总待售库存同比下降29.1％，是自2019年1月以来的年度赤字。待售库存环比下降3.6％，比上周略有下降（-0.8％）。

成交价格比去年飙升

由于中位数价格上涨至345,722美元，卖家显然处于主导地位。与去年相比，标价上涨8.9％，这是自2019年1月以来的同比涨幅。

截至7月18日，中位数销售价格为280,375美元，比去年同期增长6.4％。在可追溯的2019年1月的记录中，环比增长4.6％，仅次于前一周。

减价房挂牌的份额稳定在4.2％，比一年前低1.4个百分点。

驱逐禁令延长至今年12月，抵押贷款利率再次下降

美国疾病控制与预防中心 (CDC) 提出命令，禁止大多数租户迁离住房，直到12月31日。而根据《 CARES法案》，先前的迁移法案暂停期于7月24日到期，尽管房东无法在30天之内开始驱除程序。

在美国联邦住房金融局上周宣布将部分再融资价格的0.5％调整将推迟至12月1日之后，本周抵押贷款利率再次下降，趋向于8月初创下的历史新低。

销售价格

科技型房地产经纪公司Redfin报告称，美国房屋销售价格中位数较2019年同比增长13％至31.9178万美元，创历史新高，是2013年10月以来的增幅。截至9月6日的四周期间，美国434个都市区主要住房市场中，未决房屋销售同比增长28％，这是自2015年8月2日以来的增幅。待售房屋的新挂牌量较去年同期增长9％，活跃挂牌量比2019年下降了28％，跌至历史新低。在过去几个月中，同比下降幅度大致相同。房屋买卖价格比率（衡量房屋成交价与销售要价的比率）升至99.3％，创历史新高，比上年同期高出整整一个百分点。

Redfin首席经纪师Daryl Fairweather表示，如此高的房价增长让首次购房者住房购买特别困难。上涨的价格只是人们离开昂贵的城市社区的又一个原因。远程工作的兴起使得买不起高房价区域的购房者可以转移到相对廉价的经济实用性社区，从而推高经济社区的住房价格，导致更多人将目光投向那些更经济的社区，以此类推。2021年的房价增长可能会放缓，但即便如此，高价仍将继续使美国购房者担忧负担能力。

来源：Redfin

本站分析：基于目前美国本土市场供不应求的市场反应，投资者如果想要入手应尽量寻找潜在热点区域： 可以从当前市场热度，未来预期热度， 交通，教育，产业聚集等维度来思考。  美联储9月议息会议声明，维持基准利率为0%-0.25%区间，这样低的利率如果能使用杠杆来进行投资， 则为上策。 但是，没有人知道这样低的利率可以持续多久。最终，美国经济将再次开始发展。 而当这种情况发生时，美联储可能会提高过去几个月来维持在零附近的联邦基金利率。由于持续的，正在观望的买家也许会将购房计划推迟到明年，而那时他们可能会为房屋支付更高的价格。 他们也可能错过历史的抵押贷款利率。所以，现在如果有能力进行贷款购房的买家，现在应该立即入市，抢占先机。