买房摇号，多买要申请，马尼拉楼市比中国还傲娇！

整个东亚地区，最傲娇的楼市在哪？

清明假期前，掘金小分队在马尼拉充分领略了这一点。

广州飞马尼拉的航班是早上六点，是当天的第二个出港航班。虽然这么早，仍然是满座，这一班外国人与中国人一半一半。

这一次考察，踩遍马尼拉，新旧楼盘上百个，与开发商、菲律宾中介、当地华人都做过深入的交流，也和酒店前台、出租车司机、服务员、保安等等还在为生计苦苦劳作的人群闲聊了几番。

聊完之后是一句惊呼：我们来晚了！但没关系，机会就在不远的前方。

1、发展重心往北部迁移

在马尼拉人口比较集中的区域都走了一圈，可以很明显地发现，马尼拉的发展重心在往北部迁移。

看马尼拉哪些区域有投资潜力，有几个简单粗暴的方法：

一看哪里人多，这样可以筛掉一大半未来不明晰的地块，尽量不碰看不懂的区域。

二看的几个开发商都在哪里圈了地，这既代表了政府的规划方向，也代表了开发商重金支持的地块。

（马尼拉的部分城市沙盘图，高楼比较集中的地方就是几个CBD）

大马尼拉一共由17个市镇组成，不过人口比较集中的就属中心那七八个区域，所以政府的各项资源分配也主要集中在这些地方。

但从人口分布来看，密度比较高的几个区域，各自功能划分也很清晰了。

（1） 马拉提（Malate），也就是老马尼拉区，各类大使馆、历史古迹所在地，是马尼拉四五十年前的市中心，本地人集中。

（2） 帕赛市（Pasay），四大赌场所在地区，有Mall of Asia和游乐园，是最近政府开发的以娱乐功能为主的区域。这里外国人居多，较少本地人居住。

（3） 马卡蒂（Makati），马尼拉的老CBD，目前基本无新盘在售，也没有地块做大型的开发项目。

（4） BGC，马尼拉的第二大CBD，集中了大量的外企总部和BPO大楼，是外国人做多的一个区域。目前还在预售的新楼盘非常非常少，单价在4-5万人民币/平之间。

（5） Ortigas Center，马尼拉第三大CBD，位于整个大马尼拉的正中心，绝佳的地理位置使得Ortigas成了目前几大开发商争抢的地块。

（6） 奎松市（Quezon）， 马尼拉人口密度的一个市，也是富人比较多的一个区。未来南部铁路、地铁、轻轨三线交汇的地方。除了Ortigas外，奎松市就是新项目的一个地块了。

（地图上有标记的点是一些在售的楼盘，主要集中在Ortigas和奎松。）

去年11月份去马尼拉考察，我重点走了老马尼拉、帕赛、马卡蒂和BGC，当时BGC还有几个新盘在出售。这一次再去，BGC为数不多的几个在售楼盘里，留给外国人的份额几乎清空，有些开发商甚至还限制了同一个楼盘里同一个国家的业主数量，意思就是40%的外国人份额不能都让中国人（or 韩国人or日本人）给买了。

才过了四个多月，马卡蒂和BGC就变成无房可卖的状态了。

目前在售楼盘比较多的地块就两个，Ortigas 和奎松。最近两年，菲律宾前五大开发商在这两个地区疯狂圈地开卖，既是开发商真金白银的投资，也有政府引导的原因。

在马卡蒂和BGC这两大CBD无房可卖，无地开发，地价飙涨的状况下，开发商把目光投向未来政府的重点关注对象——处在南北必经之路上的Ortigas 和奎松市。

2为什么开发商都在争这两个地块？

地价便宜、人口集中、重要交通要道，这就是最重要的原因。

谁先买到地，谁就是赢家。

Ortigas由于地处大马尼拉的中心，往北可至奎松，往南可至马卡蒂和BGC，不怎么堵车的情况下30可到马卡蒂，交通很方便。再加上这里房价便宜，单价大约在1.5万-2.5万人民币之间，相比马卡蒂和BGC均价3~5万人民币的房价，还是友好很多。所以很多大企业都将总部设在了这里。比如：

• 亚洲开发银行

• 低首付的项目，适合希望用杠杆撬动未来五年的人群，但请认准大开发商。

• 准现房项目，适合希望马上享受现金流红利的人群。

• 无论选择哪一种，只要是踩对了马尼拉发展的新趋势，就不亏。最后再划一次重点：

• 先从本地人口集中的区域选筹；

• 盯紧几大开发商的新动作，都在抢的地块别错过；

• 求稳就买几大CBD附近，不过马卡蒂和BGC房价上涨空间有限，而且新房难寻；

• 求增长就选未来规划中的新区域奎松和Ortigas，C5大道附近；

• 低首付和准现房怎么选，看你要杠杆还是要现金流。

• 汇丰银行菲律宾总部

• 菲律宾银行BDO总部

• 菲律宾证券交易所

• 香格里拉酒店

• 菲律宾快餐品牌Jollibee

• 亚洲啤酒商之一San Miguel 总部

• （道路右边那栋高楼就是BDO银行的总部）

• Ortigas加上奎松，聚集了马尼拉的富人别墅区，光是Valle Verde就有6个别墅群（Valle Verde 1-6）分布在这两个区域。

• 这些中高收入的家庭怎么去Ortigas中心的CBD，或者去马卡蒂和BGC上班？开车走C5大道（下图红色线条那条高速公路）。马尼拉轻轨地铁线路还不完善，目前已通车的是3条轻轨（其中一条在整修），人巨多。所以大部分家庭都是开车上下班。C5大道就成了开车通勤的交通要道，因为这条大道穿过整个奎松市和Ortigas，一直延伸到BGC，最终目的地是机场。

C5大道沿线，就是现在各大开发商争抢的。沿途我们看到了Ayala，Rockwell, Vistaland, Megaworld，SMDC，Robinson，DMCI纷纷入驻。而奎松和Ortigas的地价房价相比BGC来说，还是一个价值洼地。

（红色那条高速公路就是贯穿马尼拉南北的C5大道）

让奎松在最近一年成为开发商眼中的新宝藏，除了C5大道的经过，还有几个原因。

（1） 今年2月开工的马尼拉条地铁线将从奎松发车，日本是援建方，预计2025年开通，并会与现有的轻轨2号线在奎松交汇。

（2） 已有的轻轨2号线和3号线交汇点也在奎松。

（3） 今年2月开工的南北通勤铁路，全长150公里，从奎松北部的克拉克新城穿过奎松，延伸到机场南部，预计2025年开通。

（4） 马尼拉正在规划第二个机场（个机场在南边），非常有可能建在北边，也就是奎松市附近。

见识过马尼拉的“堵”之后，就会明白轻轨、地铁和高速公路的开通，对于交通出行意味着什么。通车之后，不仅能将CBD附近的一部分人群疏散到奎松，也能吸引很大一批外省进入马尼拉工作的年轻人。这一部分人，将给奎松和Ortigas带来庞大的住房需求。只要有庞大的住房需求，房价就不会垮。

3到底有没有接盘侠？

是的，这是我没到马尼拉前最担心的问题，担心本地人都穷得买不起房。这一次的深入考察之后，我发现我错了。

所见所闻，可能比冷冰冰的人均GDP更能说明问题。

菲律宾人有个特点，就是喜欢买牌子货，买车买房都是。所以这一次我跑过的前十大开发商的在售楼盘，销售速度非常快。哪怕是周边什么配套都没有的楼盘，由于是大开发商的项目，本地人也是抢着买。

尤其是在投资客还没有关注到的奎松，销售情况与BGC完全不一样。奎松的项目大部分被本地人买走，所以基本不用担心外国人份额超标。而BGC的项目则是外国人份额逼近临界点。

就在奎松和Ortigas交界的地方，有一个楼盘针对的是当地中产及以上收入的家庭，目前入住率80%以上。走进小区随处可见遛狗和溜娃的菲律宾家庭。

而专做高端地产的菲律宾大开发商Ayala，单在奎松就有四五个住宅项目，BGC的中心地块更是被Ayala全包，但这些项目一开盘，往往就有80%以上的房子被预定，根本轮不到外国人来消化。

（Ayala旗下品牌Avida在奎松的项目，18年交房，精装修1房租金约3200人民币）

只要中产及以上家庭的数量在增长，就会有庞大的群体进入购房市场。而只要低收入人群收入跟随国家经济发展同步上涨，就能保证有足够的群体进入租房市场。

对于个人投资者来说，怎么搭上这趟车？去年下半年我们才到菲律宾考察，其实已经晚了一大步，错过了马卡蒂和BGC房地产市场的起步和发展阶段。好在还有挽救的机会，现在轮到奎松了。

2025年正是南北铁路和地铁线开通的年份，这之间的五年时间，就是留给马尼拉楼市的新机会。

许多人谈到菲律宾的房产，总是离不开“零首付”。如果再早三年，遍地都是零首付，闭着眼买房都能赚钱。不过，现在的马尼拉完全是卖方市场，开发商将“零首付”转换成“低首付”，买多也没有折扣了。有些楼盘甚至需要摇号，外国人就只有眼红的份儿。

不过越是这样的强势，越说明这个市场的水分更少。

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