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在世界日趋“全球化”的今天，进行海外资产配置已经被越来越多的国人所接受。值得注意的是，随着中国高净值人士越来越多，海外投资已经不再是富人的专利。
01首先，我们从投资者对资产配置类别的熟悉程度来分析投资海外房地产的优点。
从08年金融危机后到18年中国经济飞速发展的十年间，地产创造了中国的中产阶级。中国人对地产投资的热衷，并不是简单而盲目的，从上来看，地产投资的确实已经跑赢了很多资产类别。
不得不说，中国的房地产给中国的投资人带来了相当深刻的教训和体会，金融业也因此受到了很大的影响，尤其是房地产信贷，居民储蓄对贷款的转变，就是个巨大的证据。有些人说中国的房地产有泡沫，但由此带来的资产增值确是实实在在的，中国的投资人对地产投资情有独钟。所以相对来说，中国投资者对这个资产类别比较熟悉，配置海外房产对于投资者来说也便于操作。
02再从配置海外房产的投资优势来看。
1. 从投资的角度看，投资海外房地产，一方面是通过房产本身价值的上涨，获得投资。10年前的北京楼市还未像今日这般火热，因此投资房产的时间节点很重要，放眼全球楼市，投资初级阶段楼市，寻求套利空间是个不错的选择。比如波士顿房价，放眼10年前的房价到今日，至少有80%的增长率，平均每年增长6.5%左右。
另一种是通过房产出租的形式获取每年现金流的。海外房租率往往会很高，比如芝加哥房产出租，每年税前的率可超过10%。
2. 海外教育、空气质量、法律法规、食品安全等优势，促使国人海外移居，配置海外房产以满足刚需。比如很多家长会选择好的，让孩子得到更为优质的教育（优质学校会根据学生是否属于学区来决定申请的优先排名）。同样，欧美对于食品安全和环境问题十分重视，国人购置海外房产移民海外后，将可以享受更加安全健康的食物和生活环境。
3. 房产是合理规划税务的一种投资方式。税务筹划是高净值人群进行财富管理必须要重视的问题，以CRS来举例，其针对的是金融账户，并不涉及非金融账户，具体可以包括房地产、艺术品、字画、飞机游艇、珠宝首饰等等。
03投资海外房产，需要注意什么？
提前明确自身投资需求
首先，是看购买人的目的，是投资需求还是刚需。如果是投资需求，就要看投资人对投资的是否有要求，比如部分投资者对投资要求不高，以长期持有为投资策略，购买出租房是合理的选择之一。但投资者追求高额，投资房地产开发项目是一个不错的选择。
举个例子：有些投资人投资在建项目或选择投资土地，投资人看好一块地，买了一块地并囤起来，经过一段时间，地价疯涨起来就可以转手卖掉了。
论究投资人投资方式的选择，这取决于投资者的投资目的，依托投资人所处不同的阶段，选择相应的投资方式。
该国整体的投资环境如何?
你需要对投资国家的环境有所了解。国家政治和经济形势形式是否稳定，房产市场是否呈健康的发展态势，要能准确地掌握该国市场的变化情况，以及是否对非本国居民买房有限购，税收以及汇率变化情况如何等等，了解这些问题对海外房产投资者非常重要。投资者还需要了解清楚该国房屋租售比(即月租金和所买房产价值的比值)，确定自己的投资方向。
先来说说怎么计算租售比，一般用“月租金”/“房屋售价”，并换算成“1：xxx”的比例关系。这个xxx的数字，代表“房屋售价”为“月租金”倍数。也表示，多少个月能回收成本。
1.举个当前身边的例子，上海浦东外环附近，一室一厅的房子面积在40-65之间，房租在1600-2400之间，售价均价4万—5万之间。
2.为了计算方便，我们取值来计算。“月租金”1600/“房屋售价”（40000*40）=1：1000。换句话说，如果不考虑租金的波动，那需要1000个月才能收回成本，折合为83年。
3.此时我们引入国际“租售比”的标准，通常为1:200到1:300较为合理，或者说有投资潜力。也就是17年至25年回收成本。
若租售比值小，以投资买房，低买高卖形式较好；反之比值越大，以出租，来获得稳定的较好。一般像人口密集、教育等优质公共资源丰富的国家， 较高一些，比如美国德克萨斯州 一般在10%左右。租金高，那么以租售的形式进行投资来获得比较合适。
是否具有空间?
所有的投资目的都是为了财富增值，房产更是！很多海外房产，买即可获得土地的产权，甚至可以顺利移民。所以投资海外房产，可能关心的并不是产权和房产的质量好坏问题，房产所占土地的前景和投资价值才是关键。
对此，在投资海外房产时，投资者仍需选择大城市、好地段的房产，这样未来在保值、增值方面更具优势。但同时要注意两点，一是充分评估当地房产的市值，避免买到有水分的房产；二是要选择该国的大城市，这样的投资才最有保障。
该国的土地使用年限是多少?
由于土地制度不同，各个国家的土地所有权也有所不同。我国的土地是国家所有，土地只能转让使用权，土地使用权为70年。而海外很多国家土地都为私有制，一般来说购买了该国的住房时，也就获得了土地的产权。但是投资者不可掉以轻心，也有个别国家有特别规定，比如泰国部分房产土地使用年限是90年，到期后得归还给政府。比方说在泰国买了别人居住过10年的二手房，有可能房屋建造时间跟拿到土地使用权的时间不一致，很可能是很早前就拿到土地使用权，只是最近10年才建房，即居住了10年，但其实剩下的土地使用年限已不足60年。
该国买房有哪些优惠政策?
你需要了解各国的买房优惠政策，这能帮助投资者减轻买房的压力，减少投资成本，赚取更多。比如澳大利亚和加拿大等国家，非本国居民买房，申请银行的按揭贷款的利率能享受与本地居民同等待遇，贷款政策非常优惠宽松;像塞浦路斯，规定非欧盟国家居民只要购置30万欧元或以上的房产，即可获得该国居留权，享受本国公民待遇;还有希腊、西班牙等国也有类似的政策，这对想海外移民，想让子女在国外上学的人来说，是一大益处。
购买该国房产需缴纳哪些税费?
现今，不少海外国家，房价可能并不高，但在海外购房、持有、出售环节，成本很高。比如投资加拿大房产，购房时，需缴纳货品与服务税，还有土地转让税、省销售税以及验房费、补费、保险费和中介费等，这些费用约为房价的10%左右。房产持有阶段，还要向政府缴纳税，如多伦多的税率，现今约为房价的1%左右;出售时，还要缴纳各种税费，比如增值税、房屋转让费、中介费、验房费等等，这些费用积累起来就会摊薄投资的最终实际。
就以纽约市购房税费为例：
1. 房产税：如果房产的购买价格超过100万美金，购买价格的1%作为税要缴纳；
2. 转让税：投资人首先需要承担开发商的过户费用（$3千至5千），对于50万美金的房产将有1%的转让税，高于50万美金的房产将有1.425%的转让税；
3. 登记税：投资人从银行按揭登记需要缴纳税费，50万美金以下，需要缴纳2.05%的税费，其中0.25%由银行缴纳；超过50万美金的部分，需要缴纳2.175%的税费，其中银行缴纳0.25%；
出售房屋时的税费：
1. 税：纽约州收取净资本的8.82%作为税收，即房产减去原购买价、交易费用以及房屋整修费用；
2. FIRPT：对于外国卖家需缴纳的预扣税，约为售价的15%以上；
3. 遗产税：非美国本土人士，在美国拥有价值约在6万美金以上的任何形式个人财产，在其亡故后，会收取16%的遗产税。
投资海外房产，一定要做到充分调查和考量后再做投资，对于海外房产投资，先要了解该国整体的投资环境，该国与我国的关系如何？对华政策如何等等？其次，和国内房产投资一样，对于将要选择的房子的地段、周边配套、未来规划以及租金等情况做了解。再次，买房过程中，尽可能的邀请一些专业投资理财专家或房产投资专业人士，是一些有海外投资经验的，这样尽可能的降低风险。
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