新规!2018年影响加州租房的新法律

从今年1月1日开始,加州共有近九百多条新法规生效。内容涉及移民,交通,教育,枪支管理等方方面面。那麽对於很多拥有物业的华人业主在租房方面,又有哪些新规定需要注意呢?以下是南加州知名审判出庭律师郑博仁(Paul P. Cheng, Esq)为租赁业主与管理人员们总结的相较重要的几点新法律。

根据加州公寓协会(CAA)的规定,从2018年1月1日起,有五个方面的新法生效：移民身份、 洪水淹没区、大麻、劳工法、住房危机、臭虫法(Begbug: 2017年1月生效)、移民身份，新的移民法旨在针对有关房客的歧视。根据加州法律AB 291的规定(被称作“移民租客保护法”),房东将不被允许因为房客的移民身份而不将房屋租予房客,否则可能将面临民事处罚。此外,AB 291还为先前已获得批准的租户提供关於非法占住(Unlawful Detainer)诉讼的自动防御。

洪水淹没区。 根据AA 646的规定,若房东“实际知悉(actual knowledge)”其物业处於洪水危险区域,必须要向潜在租户披露此信息。而“实际知悉(actual knowledge)”的法律定义为,有收到过政府特别通知或被保险公司要求持有洪水相关保险的业主。根据该法律,业主必须在2018年7月1日开始的租赁协议中向潜在租客做出披露。

大麻。尽管加州通过合法出售娱乐用途大麻的新法律,但房东仍然可以禁止房客在屋内吸食大麻或抽烟。事实上,法律仍然允许业主在其私有物业内禁止任何关於大麻的行为。

劳工法。加州已经颁布新的劳工法,如果您雇用了一位物业管理经理或其他任何员工,那麽您需要注意的是,加州的雇主不允许在面试的过程中询问应徵者的犯罪及薪资记录,并且超过20人以上的企业必须提供员工育婴假。

住房危机。 在过去一年,解决加州住房危机仍然是州长布朗和立法者们的首要任务。由於加州无家可归的人数持续上升,因此,今年通过了多项新的法律,以改善这种情况。虽然这些法律不会直接影响房东,但可能会影响房地产市场,因为这将推动更多的经济住宅开发。

要求地方政府负责: AB 678以及SB 167两项新法律将为加州的“住房责任法案”增添亟需的力量。新法将可以对任意否认住房项目的地方政府进行财政处罚。“住房责任法”要求地方政府在拒绝符合总体规划和分区规则的住房项目之前,要遵守一定的法定要求。

根据这些法案罚款产生的款项,将被安置在住房信托基金中,用於建造经济适用住房。

微型公寓： 除了住房问责法案之外,州长布朗还签署了由CAA发起的立法,旨在增加加州微型公寓的数量。AB 352将有助於防止地方政府为“效率居住房屋(efficiency dwelling units)”设置路障,这些单位面积一般在220平方英尺以下。这些房屋被一些城市用来为大学生提供住房,并为无家可归的人提供住所和服务。

臭虫(Begbug)。自2017年7月起,加州房东必须遵循新的臭虫法规。在新法律规定房东:、 房东必须提供有关除臭虫的须知。房东不得出租有臭虫侵害的房间。房东不得以报复方式赶走举报有臭虫的房客。如果没有发现有臭虫或者没有收到房客投诉的情况下,房东则不需要进行臭虫检查。如果进行检查,房东则需要在两天内通知租户。房客要配合房东检查和除虫。

这项新的立法是因为以下几个因素:洛杉矶和旧金山是臭虫的城市,分别在排名第四和第十位。近年来在加州因臭虫所引致的诉讼持续增加。臭虫是一种难以清除的有害生物,其甚至可以在房屋之间传染。越早发现,或对於臭虫有更多的认识,可以确保尽快控制住臭虫。出现臭虫的徵兆: 臭虫叮咬会导致发痒的红色咬痕,可能被误认为是蚊子或跳蚤叮咬。如果有臭虫侵害,租户可能会注意到他们的床垫,弹簧,床头板,床头柜,墙壁或地毯边缘上的小红色或褐色斑点,蜕皮,白色粘蛋,或空蛋壳。

关於居家的相关法律:加州的租约对可居住性拥有相当的保证,这就意味着业主必须保持适合租户居住的条件。房东需要自费修复房屋的损害,其中的例外是如果房东能证明损害是租户的过失。