英国按揭贷款常见误区解惑

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在工作中，我们的贷款顾问们每天都会接到客户或是合作伙伴们各种各样的咨询，其中有相当多的问题被大家反复问起。为了方便大家对英国按揭贷款有一个进一步的了解，在这里特别把这些问题汇总起来集中解答。

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问题1：我现在手里有房子，如果我现在不具备按揭贷款的要求，那就把我的房子抵押给银行贷些钱出来可以吧？

按揭贷款（Mortgage）本意就是以房产为抵押物进行贷款。无论您用将要买的房子进行按揭，还是用现有的房产抵押给银行进行按揭，银行对于申请人的资质审查都是一样的，没有区别。的区别是这两个业务的名称，用将要购买的房产进行按揭叫做Mortgage，按揭贷款；用已经购买的房产，无论该房产是否已抵押给银行做过按揭贷款，都叫Re-Mortgage,转按揭。

问题2：我没有收入，但是我有很多存款和房产，这个是否可以用作抵押品来申请按揭贷款？

这个问题无论是国内客户还是英国本地的客户都会经常提到。英国的银行机构在审核按揭贷款申请时，主要看的是申请人的现金流质量，而不是资产。如果没有好的现金流，也就是可以证明的持续稳定的净收入，那么贷款申请就比较难。尤其是在2007年金融危机之后，为了稳定市场，减少不良贷款，英国出台了很多政策，大大加强了对银行等金融机构的监管力度。要求银行必须要对客户的现金流严格审核，做好压力测试，以保证贷款质量，避免次贷危机的再次发生。

但是，这并不等于说你所拥有的资产在按揭贷款中就没有用武之地了。如果你拥有大量的资金，满足私人银行或是一些海外不受英国本地金融监管的银行的要求，拿一部分资金在这些银行开账户，进行中长期，是有可能获得这些银行的贷款的。

问题3：我没有报税收入是不是就贷不了款？

未必。要分情况。如上所述，如果你有很多现金，愿意到一些银行，人家也是可以考虑给你贷款的。另外一种情况，如果你是企业的老板，公司有很好的净，但为了依法避税，你没有好的个人收入，个别银行也会把你的公司净作为可支配收入来考虑。

问题4：我朋友找到新工作只有3个月工资就给贷款了，我也有3个月工资单为什么你们不能接受我的情况？

各家贷款顾问公司的标准和要求不同。为保证满足监管机构的要求，提高我们客户的申请成功率，我们公司要求所有客户必须要有一年以上的连续工作经验，并且要通过试用期。不见得得是一样的工资水平，也不见得要在同一家公司。

例如前段时间一个客户在A公司连续工作多年后转到B公司工作，由于工作岗位性质相同，根据他的经验，B公司不需要试用期，我们就用他新工作的个月工资单进行了贷款。

再比如：一个客户之前一边照顾小孩子一边每天工作半天，工资只有7-8千一年，持续了两年。现在，回到工作岗位做全日制，工资上升到三万磅一年，我们也可以接受其用近3个月的工资单进行申请。

但是，如果客户之前完全没有任何报税收入，新工作仅仅开始了三个月，我们是无法接受这样的申请的。

问题5：别人的利率那么低，为什么我的这么高？

贷款利率取决于以下几个条件：

1/ 贷款人的资质

2/ 客户的贷款要求

3/ 抵押物（房产）条件

这里逐一说明。首先资质。资质包括客户的居留身份，信用等级，收支情况和资产负债高低。简而言之，从贷款要求的条件出发，永居/英籍优于中长期签证，又优于短期签证和海外人士。信用不仅和你在英国的银行账户管理和借贷直接相关，与你在英国所待的时间长短也有关系。如果两人被记录的信用行为在同一水平，在英国居留时间久者的信用分更高。但是如果双方都居留英国超过两年以上，差距就不明显了。收支和资产负债就不需要解释太多了。总之资质越好，拿到的贷款利率越好。

其次，贷款要求。这涉及贷款与房产的比例（LTV），贷款的年限，以及贷款的其他一些特性。LTV越高，贷款在总房价所占比例越高利率越高。贷款年限和申请人中的长者相关，年长者的退休年龄减去现在的年龄基本就是贷款可以贷到的长年限。如果这个年限过短，则意味着月还款额度过高，就越难以通过银行在贷款支付能力的审核。至于贷款的其他特性多数客户不见得会太熟悉，这里举两个例子:在两年固定利率贷款中，多数银行产品有允许提前部分还款的条款，一般为每年可多超还贷款总额的10%并不引起任何银行罚金。但是，有些按揭贷款产品是不提供这种提前还款条款的；再比方说，有一种叫做Offset按揭的产品，支持客户使用存款抵减贷款的利息计算。不同特性的产品会有不同的利率和标准。

是房产自身条件。不同的贷方对于房产的要求也是五花八门的。有些要求公寓楼不能高过5层，有些不接受政府房，有些可以接受政府房但是不接受入口在阳台的，有些不接受楼下有商铺的，有些不接受在某一些邮编的等等。

上面所提到的这些条件仅仅是冰山一角，每个客户，每个申请，每套房产都各不相同，银行的要求也不一样，我们只能根据客户的要求和资质，凭借我们所学到的专业知识和经验为客户筛选合适的银行和惠的产品，完全不能只凭利率说事。这也是为什么在英国80%以上的按揭贷款都是通过按揭贷款顾问之手操办的原因。

问题6：你们到底是银行还是中介？

这个问题国内过来的客户常问，因为，据我了解国内还没有太多的贷款顾问。客户都是直接对银行。由于缺乏了可参照和对应的角色，国内的客户对于我们的存在往往是一头雾水。如果你看本文前还不明白，现在看了上面问题五，应该有的答案了。我们既不是银行，也不是中介。我们是在英国监管机构FCA注册的有专业资质的金融和贷款顾问，为你的贷款//保险等提供顾问和待办服务。与国内不同，英国有200家以上具备按揭贷款资质的银行和公司。每个贷方的产品都不同，针对的目标客户群也不同，再加上贷款涉及的一些专业性较强的概念和词汇等，使得找到一个理想的贷款很不容易，这也是为什么在英国使用顾问服务已是主流的原因。

问题7：我买自住房还是出租房重要吗？你们看哪个方便贷款就怎么说吧。

这个问题我只想从贷方和金融合规管理的角度来说一下，法律角度和税务角度请恕我不提了，还是由感兴趣的自行咨询专业人士吧。自住房相比于/出租房的贷款审核要严格很多，因为毕竟牵涉的是一个家，而家是社会的组成分子，是社会的稳定基石。（怎么突然感觉我们的工作跟维稳有点关系呢？）自住贷款对收支的审核是细致而严格的，必须保证客户可以承受的了。而/出租房产的贷款对收入的要求会宽松些，并且会考虑房产今后的出租收入。对于有英国永居以上身份的人士，如果已经有一套自住房，购买/出租房是及其简单的事情，一些贷方完全不需要审核客户的个人收入，只要房产条件/合适就给予贷款。但这是否就成为你申请/出租房按揭的理由呢？还是要三思而行。首先，后者贷款利率高于前者；其次，按贷款条款规定一旦办理了某一种贷款，6个月内不允许更换，之后也要由各家银行就个案进行审核（当然，绝大多数贷方还是会在理由充分的时候给予批准，但是，有些贷方会相应调整利率或是收取一次性费用）。如果出租房自住或是相反，一旦银行觉察就属于违约，原则上讲银行是可以收回贷款的。

问题8：为什么我朋友的申请那么快就下来了，我的要这么久？

这个问题有几方面原因，简单来讲还是前面的话。每个申请不一样，每个银行也不同。再补充一句，每个申请的审核人员也不同，便在同一家银行不同的审核人员对各自银行的政策掌握也不一样。有时碰上旺季，或是这家银行这几天收到的申请特别多，就会耽误申请的进行。无论是怎样的情况，我们都会尽我们的能力将你的申请向前推进，为你争取，加快你的申请进程。我们目前的记录是当天批准。一周内批准的也有很多件了，但是二个月以上的也有不少。很难简单对比，理解万岁吧！

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