海外资产配置，何时才是好时机？

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多伦多的房价年年都，有不少朋友询问，的是不是太高了，我还能买吗？关于这个问题，仁者见仁，智者见智。

古语有云：“以铜为鉴，可正衣冠；以古为鉴，可知兴替；以人为鉴，可明得失”。看来，如果想对房地产的更了解，首先应该是对历史进行了解。

根据图中显示，我们不难看出，多伦多1969年-2014年的房屋年平均销售价格，整体呈现一个长期上升趋势；使在2008年全球金融危机影响下，也保持了平稳增长。

看看新出炉的市场报告：建筑业及土地发展协会(Building Industry and Land Development Association，BILD)公布，由於供应短缺，新建低层物业新屋过去一年中达到22%。新的高层公寓的则为10%。

2016年，多伦多房屋均价上至755,755元，较去年大20.4%。其中多伦多独立屋的超过20%，平均销售价格超过100万；大多伦多地区今年第三季度的公寓均价也比去年同期增了近10%，平均价格达到415,643元，而出租屋的空置率仅1.7%，这意味着很多人找不到合适的住所。由此可见，尽管大多伦多地区房产价格一直在，可仍然是一房难求的状况。

目前业内普遍认为，在2017年，大多伦多地区整体幅再次超过2位数完全没有问题。

分析增长动力

众所 ，在市场经济环境下，供求关系将直接影响产品销量与价格。让我们也看看多伦多房地产市场的供求情况：

（By TREB - 多伦多房地产委员会新权威数据）

从数据统计，我们可以了解到以下几点：

• 整个多伦多地区，平均每月房屋销售量约6000-7000套，全年总共约7万-8万套，再加上每年约2-3万套交付的新建房屋，基本构成了所谓的供给---每年约10万套房屋。
• 销量（Sales)增大，平均价格一直攀升，而有效挂牌房源（ActiveListings)减少，市场可售存量（MOI）也在不断下降（可以与国内6亿平米待售面积所对比），这也说明需求大于供给。
• 平均交易周期（DOM）从40天缩减到不到20天，说明市场消化库存能力很强，房源从上市到成交的时间也不断缩短（可以与国内去库存化15个月相比），这样会加大需求与供给的差距，形成更大的供给缺口。

深入分析需求：

刚性需求：

多伦多作为安省省会，加拿大首大城市，北美第四大城市，是加拿大经济，金融及教育。目前大多伦多地区总人口约600万。据政府预测，平均每年增加15万人，到2036年，人口将超过900万，这两天加拿大又定了一个小目标：在2100年前，大幅提高加国人口至1亿!以维持加国的竞争力。

7500万千禧年一代（在1980-2000年间出生的人士）所积聚的大量置业需求将释放出来，因为他们目前主要是与父母一起居住或租房。据新房屋销售统计，置业人士占29％，有明显回升。

按大多伦多平均房价60万加币计算，每月月供不超过1500元，而多伦多60万的房子至少2000元，这意味着买家只要能够支付首期，相同甚至更低成本可拥有房产，这将吸引部分租房者转入买房。

需求：

油价下跌对加拿大经济造成影响，部分加拿大境内资金进入房产市场。

加拿大低贷款利率使房地产市场的利得提高，吸引部分资产配置资金。

加币对外汇大幅下跌，使得外币在加拿大购买力提高，从而吸引外资进入市场。

房产具备杠杆效果，能放大资金的利得，同样会吸引资金进入。

既然长期面临需大于供，市场为什么不能促进供给，实现平衡？

小编认为，主要原因有3点：

1.大多伦多政府有效规划并严格限制土地开发。The Greater GoldenHorseshoe Region(大多伦多地区金马蹄区域)开发总图中，紫色部分为已开发地区，绿色为绿带保护区（包括林地，农田，水源等），浅色为未开发区域。所以能够用于房屋建设的土地非常有限。

2.独立屋在多伦多占50％的市场份额，形成了超低密度的土地应用，平房多，造成了房子不够住。目前政府为了更有效解决住房问题，不断推动更远地区开发，旧城旧地改造以及高层公寓的建设。

3.供给增速远远小于需求的增加。平均一栋40层的高层公寓从规划到完工，一般需要至少3年时间；而每年平均新房供应量约2-3万套，远远低于需求的增加。

综合来看，在大多伦多这个特定区域，人口增长与土地有限决定了供求关系的长期不平衡，房价随着城市的发展，保持在稳定或上升趋势（这如同北上广深）。现在是的首届低点。

那么，什么时候是资产配置良机呢？小编想说，放长远看，只要符合自己需求的房子，该出手时就出手，任何时候都是好时机！

“10年前，2006-2007年， 多伦多掀起一阵公寓楼花的购买热潮。 随着近几年HOUSE大， 本地较低收入的白、蓝领难以承担， 只好转入公寓市场。今明后3年公寓将进入上升期。”

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