赴美买二手房 "查房必需项"有哪些？（一）概况

房屋检查（HomeInspection）是报价合同时重要的附加条款（Contingency）之一。当买卖双方在购房合约上签字生效（Contract Ratified）后，买主要做的件事就是请有执照的房屋检查师（Home Inspector）来检查房子。

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检查费由买主付，价钱根据房价而定，一般几百元，房价越高检查费越贵。当然在某些特殊情况下, 经买卖双方协商也可免去这一步骤。

通常房屋检查大概要两到三个，买主在房检时跟著检查师走，可以学到很多东西。检查师会一边检查一边向买主解释注意事项或问题所在。检查内容包括房屋基本结构（Structure），地基（Foundation），屋顶（Roof），地板（Floor），墙壁（Wall），门窗（Doors and Windows），地下室（Basement），供电系统（Electrical Systems），供排水管（Plumbing），冷暖设备（Heating and Air Conditioning Systems），烟雾报警器（Smoke Detector）等。

检查师要填写一份详细的检查报告，包括房子的状况，哪些设备可能出问题，剩余寿命是多少，应该怎样维护，等等。除了详细的检查结果，还会有一份总结，列举卖主要修理的部分。如果买主要求，检查师还会帮著估价。好的检查师还会附上彩色照片，使问题所在一目了然。

买方经纪人会根据检查报告在房屋检查附加条款有效期内（一般是七天）为买主写一份房屋检查附件（Home Inspection Addendum）交给卖方经纪人。一般银行没收的房子写明按现状出售（AS IS），房检问题概不负责。买主在房屋检查发现问题后，只能要求退房或自己修理。

正常售房时如果房子的主结构有大问题，如地基断裂，房屋有倒塌危险等，买主可以要求取消合同，其它的问题可以要求卖主修理。

卖主在接到房屋检查附件时，要在三天之内做出答复，是同意修理还是出相应的修理费。有些东西是卖主必须修的，象房屋基本结构，地基，屋顶，供电系统，供排水管，冷暖设备，烟雾报警器等有问题或不工作。

供电系统和供排水管的问题还要有执照的电工或水管工来修理。其它的东西卖主可以不修，象牆上有洞，地板或地毯破损等等。但卖主不修买主可以不买，所以要双方协商解决。买主在接到卖主的回应后，也要在三天之内做出答复。双方达成协议后，房屋检查的附加条款就取消了。卖主答应修理的东西，要有修理工的发票做依据。

美国住宅的主要建材是木料，白蚁是损坏木质结构的害虫。白蚁检查（Termite Inspection）可以是报价合同的附加条款之一。如买房要贷款，银行要求白蚁检查。独立屋，连栋屋，公寓楼三层以下都要检查。检查公司会把检查报告和账单寄到过户公司。检查报告的日期必须在过户的30天之内。

如检查发现白蚁损害，检查公司会在检查报告单中注明处理的费用。买方经纪人会为买主写一份白蚁检查附件（Termite Inspection Addendum），要求卖主请专业人员处理。处理帐单也会寄到过户公司，由卖主承担。卖主接到白蚁检查附件后要在三天之内做出答複。双方达成协议后，白蚁检查的附加条款就取消了。

如买新房，建筑商会给一年保修，所以在过户前可不做房检。建议在十个月时做个房检，如查出问题可让保修公司修理。如果盖房子时在地基回填土中掺了化学药粉，防止白蚁进入室内，则新房在五年内不会出现白蚁，因为这种药粉的有效期是五年。新房在地基四周也可能会装排气管道，然后在水泥地面打孔或利用地下室小水井，与排气管连接将氡气排出室外。

房地产交易时间性很强（Time Is Of The Essence），如果买主在有效期内向卖主送通知，卖主要在三天之内给答複。买主在收到卖主答复后，也要在三天内做出回应。任何一方在接到对方通知后三天之内不做答复，就等于接受对方条款。双方对每项检查结果处理方法达成协议后，经纪人会准备一份的附件，让买卖双方签字。

房屋检查是在合同签字后，五至七天左右去做，具体多少天是由买卖双方商定。由买主请一位专业检查师并由买主付钱。房屋检查既是对房子的一次检查， 也是买主详细了解房子的一次机会， 所以应尽量参加。专业检查师在对房子检查时，除了专业知识外 多年的工作经验也是非常重要的，另外必要时也须借助仪器仪表，比如：煤气测漏器，潮湿测试器，电压电流测试器 等。

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检查时，从上到下，从里到外，从系统到结构，以及安全等无所不包。一个详细的检查应包括水电系统， 各项设备，房屋结构，安全因素， 屋顶隔楼，车库，地下室，内牆外牆，门窗地板，烟囱壁炉，室外排水，植被树木等。

一个好的检查师应在检查结束时，为买主提交一份系统的检查报告，一般的公司都会有一份事先印好的表格，里面将应检查的内容逐条列出，检查师也逐条检查，发现问题则记录下来。

后续几篇文章会从水，电，冷暖设备，地基，外部，内部逐条介绍一下需要做的检查。

下篇预告：赴美买二手房 "查房必需项"有哪些？（二）配电系统

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