为什么澳洲买房先来看看墨尔本房产市场分析

根据瑞士信贷（CreditSuisse）发布的分析报告，中国者对墨尔本的房产钟爱有加，住房需求量占新房总供给量的20%，较上一个财年的14%增加了6个百分点，而墨尔本城区是一直以来备受华人者关注的地段。

今天，我们将从墨尔本城区房源需求量和供给量两方面来分析城区房产市场。

墨尔本城区人口

墨尔本城区人口数量相对于维多利亚州其他地区较不稳定。2011年墨尔本城区常住居民人口同时也是在2006年常住居民人口的比值低于其他澳大利亚地方政府的统计数据。

在2011年，仅有30%的居住人口连续5年以上居住在墨尔本市区，而这一比例在维州其他地区为80%。而这可以归因于墨尔本城区人口的快速增长。在2011年，20%的墨尔本城区人口来自维州其他地区，近50%的人口来自维州以外的地区，或来自澳洲境外。

除了2006年就已定居在市区的人口，2011年市区常住人口中的外来人口大部分来自维州的亚拉（Yarra）、莫兰（Moreland）、菲利普港（PortPhillip）和斯顿（Stonnington）地区。

影响墨尔本城区房产需求量的因素

墨尔本市区人口的增长与市的年轻化生活方式密不可分，也与从20世纪以来的高就业增长率（参见图表1）息息相关。除了就业增长率的升高，城区办公室的（参见图表2）也因海港区（Docklands）的开发而低于其他城市。

就业率的增长与城市公共设施的增加相辅相成，这也得益于政府开展的相关项目，如早在1992年就开展的以城市规划发展为目的的“邮政编码3000”（Postcode 3000）项目。据，就业率在今后的20年将保持增长态势，也将继续推高人们对于市房产的需求量。

有相关文学评论指出，受教育程度高的人群偏爱都市的居住环境，特别是完备的设施、志同道合的友邻、丰富的文化教育资源和合理的房价是他们看重的因素。

图表1：1961-2011年度墨尔本城区及市总体就业情况

图表2：墨尔本和悉尼市主要和次级办公室每平方米的净额

负担得起的房价是居住在城区所面临的重要问题。正如吸引知识人群移居至市一样，合理的房价也是吸引上班族入住的必要条件。

根据相关研究机构的调查数据，工作者更倾向于选择使他们的上班通勤时间（参见图表3）在时间范围内的地点安家，任何超过平均通勤时间范围的情况都被他们视为一种损失，且会被算入他们的住房成本。此次研究还显示，市区的房价对大部分上班族来说并不是问题。

虽然不是城区所有地段的房价对他们来说都是可以负担得起的，市及周围地区为他们提供了大量的房价合理且上班通勤时间合理的选择。

调查中的这些从业者包括咖啡师（Barista）、医护人员（Nurse）、教师（Teacher）和救护人员（Emergency Worker）（参见图表4）。

而对于居住在市的低收入人群，他们承担着日益加重的房价压力。调查发现，针对低收入人群的住房供给数量从2001年开始便逐渐开始减少。

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