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转载文如下：
墨尔本深冬，应约和朋友一起去参加物业拍卖。朋友颇有兴趣，如价格合适，他准备买下。地区：Cheltenham起拍价位：$90万澳币用途：并主要用于开发
从网上看到的图是这样的▼
拍卖之前我做了以下工作：
1.向Real Estate Agent（物业中介）索取了Section 32 Vendor Statement（32号文件，房东陈述报告），对上述物业做了法律层面上的了解及调查;
2. 调查物业过户记录，以及对人文环境及地理位置进行仔细调查研究（用Google Map和Melway查询）。
我仔细检查了32号文件并归纳出如下要点：
1. 房东为澳洲本地居民，应是夫妇俩；入住此物业已超过20年以上，在澳洲联邦银行有贷款；
2. 地契含有归档号码，土地号码及分割号码等，属于正常档案文件；其土地呈长方形：15.54米X44.43米，约690平方米，坐北朝南。污水管位于土地后方靠近邻居边界，应对今后开发无大碍；且地契上并无任何限制条款；
3. 经2014年7月地区政府重新规划后，上述土地被认定为General Zoning普通区域，是可以开发建造2套以上物业的；
4. 土地资料证明显示该物业价值78万澳元，包括其土地（价值66万）在内。当然这只是地区政府的估价而已，与市场价区别甚大，尤其在买卖高峰期，更取决于供需关系；
Bill的考量@我为什么喜欢这里？
经了解，周围环境很适合居住，尤其对华人家庭而言。从上述地址的家门出发，步行500米至维省的Southland Shopping Centre，而可City市的Neepean Highway高速公路径直穿越购物；
令人欣然的是紧贴购物行驶的Frankston火车线将在这里增设一个车站…这种种有利因素构成了一个舒适方便，快乐美丽的生活氛围。
@如果买下的规划是怎么样的？
根据以往的买卖记录以及现行的售房趋势，这个地区的平均每平方米的地价应在$1200-$1500之间（在澳洲这种计算方法仅供参考），但如果搞开发的话，考虑到土地成本加上建筑费用及政府的印花税地契登记费，银行贷款利息等，建造2套独立房，每套售价需超过80万才不亏本。