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房地产抵押证券化对美国房地产市场的发展，对美国人实现其居者有其屋的梦想发挥了关键作用，它彻底改变了房地产抵押贷款来源单纯依赖金融机构存款的状况，甚至改变了贷款来源单纯依赖美国国内资金的状况，它通过抵押证券将资金来源管道伸向了广大的者，伸向海外资本市场。
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房地产抵押证券化也对美国金融市场产生了重要影响，它不但大大提高了银行资产的流动性，而且为金融市场提供了重要的金融产品，并引发了一场资产证券化的革命。目前，资产证券化已成为美国资本市场上活力和发展前景的金融工具。
与此同时,美国房地产证券化开始推广到国外,美洲、欧洲和亚洲等许多国家正在进行房地产抵押证券化改革，当前世界上大约有14个国家已正式发行抵押证券，并有许多国家正在紧罗密鼓地准备之中。
一、抵押证券化概念
房地产抵押证券化是指房地产抵押的抵押权人，以抵押权作为担保，发行各种债券或抵押权证（统称为抵押证券，mortgage-backedsecurities，简称MBS）。其中抵押权证是将抵押权转手给证券持有人，是一种转手证券（pass-through securities），而抵押债券则是一种担保债券，只是用于担保的担保品是抵押权。
发行抵押证券的抵押权可以是一级市场房地产抵押权，也可以是从抵押二级市场上购买的抵押权，可以是单一的大额房地产抵押贷款的抵押权，也可以是许多抵押权集中并按规则包装后的抵押权集合(mortgage pool)。在绝大多数情况下，发行抵押证券的抵押权是在二级市场上从众多一级或二级抵押权人手中购买的抵押权集合。
抵押证券按发行机构不同分为机构抵押证券、非机构抵押证券两类。机构抵押证券是指三家有联邦政府背景的机构发行的抵押证券。这三家机构一是政府国民抵押协会（Government National Mortgage Association, 简称GNMA，俗称Ginnie Mae），二是前面提到的联邦国民抵押协会Fannie Mae，三是联邦住宅贷款抵押公司（Federal Home Loan Mortgage Corporation, 简称FHLMC，俗称Freddie Mac）。机构发行证券占抵押证券的绝大多数，比例94%，其他公司发行的抵押证券称为非机构证券，占的比例很小，目前仅占抵押证券市场总额的6%。
抵押证券按担保的房地产不同分为（住宅）抵押证券MBS（mortgage-backed securities）和商业抵押证券CMBS（commercial mortgage-backed securities）。住宅抵押证券MBS是抵押证券的主要品种，占市场总量的90%多，已有30年历史。商业房地产抵押证券CMBS是受住宅抵押证券MBS启发，近几年才开始出现的抵押证券品种，市场份额较小。
抵押证券主要是住宅抵押权证券和由机构发行，原因是美国政府鼓励和支持居民拥有住房的政策。为了提供大量资金支持住宅市场，保证购房者能够得到充足的贷款和优惠的利率，美国联邦政府有意识地培育住宅抵押证券市场。一方面建立贷款的标准化制度，并对住宅抵押贷款提供信用担保，另一方面由有联邦背景的机构发行抵押证券，保证住宅抵押证券有良好的信用和很好的保险制度。由于机构发行的抵押证券信用好，风险低，同时贷款的标准化使市场流通容易、交易成本低，目前它已被者广泛接受，成为除联邦债券外的第二大证券品种。