美国房产 结构的设计早知道

美国房产之结构的设计

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1.的税负考虑

中国企业在美国房地产项目时通常会新设美国子公司作为收购主体对目标公司进行收购，税收是选择设立公司的类型时的重要考虑因素。美国税法项下对有限公司(Corporation)和对有限责任公司(Limited Liability Company，简称“LLC”)的税务处理有严格的区别。

有限公司(Corporation)是一个独立的纳税实体，需就其应纳税收入缴税，然后将税后收入向股东分红;股东收到的分红应作为股东的收入纳税，因此有限公司的收入将在公司和股东层面被“双重征税”。

然而，根据美国税法，有限责任公司(LLC)则可以享受类似合伙企业的税收安排。除非一家LLC的成员(member，股东)明确选择在联邦税收方面将该LLC作为独立的纳税主体处理，否则LLC的损益项目(如：收入、损失、扣除以及抵免等)均将直接反映在其成员的税收申报表上，LLC本身无需就其损益承担纳税责任，因此LLC可以有效避免在公司和成员层面进行双重征税。

2. LLC设立地的考虑

如中国企业选择采用LLC的形式设立美国子公司，那可以优先考虑选择特拉华州(Delaware)作为LLC的设立地。在美国，特拉华州注册的公司数量众多是一个显著特点，其中也包括非常多规模巨大、举足轻重的公司。据特拉华州政府称，财富500强中一半以上是在特拉华州注册。这是因为，特拉华州被普遍认为有着美国完善的公司法体系。

包括《特拉华州有限责任公司法》(Delaware Limited Liability Company Act)在内的特拉华州公司法，是美国、灵活的公司法系统之一，其立法目的是让公司及其股东在处理公司事务时获得的灵活度，而不是处处受到限制。特拉华州公司法至今依然在不断修订和完善，及时地吸收法院诉讼中形成的判例。所以，按照特拉华州公司法治理公司，可以很大程度上避免公司诉讼。使不可避免地被卷入公司诉讼，特拉华州法院仍是很好的选择：由于历史原因，特拉华州处理了大量的公司诉讼案件，造就了特拉华州专业高效的法庭体系和律师群体。特拉华州有独特的衡平法庭专门处理公司诉讼案件，其形成的判例丰富，这为预测潜在诉讼的判决结果创造了很大可能性。

公司选择特拉华州作为LLC的设立地，不仅可以享受其完善的公司法体系所带来的便利，并且在税负方面，特拉华州不对非在该州实际从事业务经营的公司征收企业所得税，也不会对非该州居民的股东征收州税。

3. 匿名的考虑

美国国税局要求外国公司披露其在全球范围内的收入，若LLC的直接成员(直接股东)是外国公司，尽管外国公司不需要就美国之外的收入在美国纳税，但是该外国公司将因其LLC成员的身份而需要向美国税务机关提交美国纳税申报单，就其在美国境内发生的收入交纳所得税，同时披露其在全球范围内的收入情况。这样外国公司在美国持有财产的事实将可能被公之于众。

为了避免这类强制披露，中国实体可在中国境外注册一家子公司(以下简称“中间控股公司”)，再由中间控股公司在美国设立LLC;并且，该中间控股公司应当专门为房地产项目而设，不再用于其他项目。增加中间控股公司看似结构复杂，实则具有明显的优势：LLC的直接股东将是中间控股公司而不是中国实体，美国税务机关只能要求LLC的直接成员披露其在全球范围内的收入，因此，中国实体可以在美国匿名持有房地产;由于中间控股公司专门为本项目而设，其全球收入实际上也就只有其子公司LLC的收入，由此成功避免中国实体除LLC之外的任何收入被迫披露给美国国税局。另外，在退出时，如果美国LLC被认定为“美国房地产公司”，则出售美国LLC股权所获得的还应缴纳美国FIRPTA法案规定的特殊的预提税(详细内容见下文第5页“特殊的预提税”一段)。但是，如果方通过出售中间控股公司的股份来间接出售美国子公司LLC，那么，出售设于美国之外的中间控股公司股权所获得的则可以避免上述特殊的预提税。

4. 中间控股公司设立地的考虑

出于地理位置和文化认同感方面的优势以及便于公司管理的考虑，在香港特别行政区注册中间控股公司是中国实体设立境外控股公司的一个很好的选择。香港是居地位的国际性商业和金融，可以为企业在扩展业务的过程中，提供不同的融资及发展渠道。香港不设配额限制和关税。

另外，香港的税收制度比较优惠，税务风险较小。美国LLC的分红经由位于香港的中间控股公司汇回中国实体几乎不会因为增设中间控股公司而产生实质性的额外税负，具体分析如下。

首先，香港不存在资本利得税(capital gain tax)。因此，设在香港的中间控股公司自美国LLC收取的分红不会在香港被征收资本利得税。

其次，香港对经营采用“地域来源”原则征收营利税(profit tax)，只有源自香港的经营活动产生的才须在香港缴纳营利税，而源自其他地方的经营所产生的则不会在香港被征收营利税。因此，对于美国LLC向中间控股公司汇回的分红，因其来源于美国而非香港，也不属于经营活动产生的，所以不会在香港被征收营利税。

另外，按照中国政府和香港特区签署的税收优惠协议，从香港汇回中国大陆的分红还能在香港免征预提所得税(withholding tax)。因此，设在香港的中间控股公司如需要将美国LLC的分红汇回中国实体，也不会被香港政府征收预提所得税。

5. 结构的总结

中国企业在美国房地产采用在香港(或其他第三地)设立子公司，以该子公司为股东在美国特拉华州设立LLC的结构，虽然在操作上略为复杂而且成本略高，但具有其他结构不可比拟的优势，主要有以下几点：

(1)在LLC的股东享受类似有限公司(Corporation)的有限责任保护的同时，LLC的收入不会遭受有限公司(Corporation)在公司和股东层面被“双重征税”的税收安排;

(2)在中国境外设立的中间控股公司免除了中国方在美国纳税申报的需要，方可以在美国匿名持有收购目标的房地产;以及

(3)公司可享受香港作为国际性商业的便利及其优惠的税收制度，及美国特拉华州先进的公司法体系。

上述比较和分析是从公司法律师的角度对跨境结构的一般讨论。对于具体的境外项目而言，跨境结构的搭建和其中涉及的税务问题需要根据项目的实际情况作具体的分析，还必须征询具有跨境房地产交易经验的专业税务顾问的意见。