美国置业指南 纽约房产分析

纽约是个充满机会的地方，只要是有才华的人，在这里都可能获得赏识、获得发挥，甚至可以一朝成名。纽约汇聚了全世界人才，大家都想来挑战这个地方。纽约把商业、金融、媒体、政治、教育、娱乐和时尚界等产业输出到全世界，对全球发挥着重要影响力。

纽约经常被称为纽约市（New York City，官方名称为The City of New York)，位于美国东岸，面向大西洋，是美国大城市和港口，也是全美国人口密集的重要城市，全世界的都会区、世界一级城市。根据2010年统计，纽约约有1900多万人口，当中白人占65.7%， 及亚洲人分别有15.9%和7.3%。根据统计，其中非美国出生人口有 21.3%；在家庭里说非英语的人口是28.5%；拥有或以上学历人士有31.8%，这些数据都说明，纽约是一个国际文化大溶炉，同时吸纳多高学历人士在此聚居。

众多美国城市中，纽约有庞大和独特的大众运输系统，其地下铁路系统可以说是代表性，这条铁路的日均流量超过百万，铁路长达 722公里，共有469个站。除了覆盖地区广外，还是24运作，行走于繁华的建筑物中，所以纽约也常被称为不夜城（The City that Never Sleeps)。 纽约居民以乘坐大众运输工具为主，与加州拥有全美庞大的高速公路系统，刚好产生强烈对比。

租房：

根据美国房屋政策2011年12月发布的调查，纽约州人必 须年薪达到13万美元左右才有能力在纽约州购买房屋。但是纽约州有法律限制公寓每年的上度，“控制及稳定”政策使租客有机会找到低廉的公寓居住，而中产不会因为房价过高而离开，从而鼓励他们长期留在这个城市里。在纽约州市一间两卧室公寓的每月约需要1403美元，只要年收入5万美元左右的人便能够负担。虽然这个措施规模正日渐缩小，但是仍然有部份人士可以受惠于控制及稳定政策。这个政策是1969年通过的，针对当时房产市场上、空房率降低的局面。操作机制是，如果城市的空房率降到5%以下，城市当局可限制。2011年纽约州的空房率只有3.12%，远远低于5%的水平，因此符合要求。

房屋买卖：

很多居住在纽约的年轻人，基本上不会考虑在当地买屋，这里只是工作和的地方，有点积蓄后可在纽约以外的地方买个更大更舒适的居所。但是对于资金实力雄厚的人，在纽约买下一间居所或作长线都可。整个纽约市2011年的地产销售量跟2010年相比急升八成，与2009年地产低谷时期比较，大4倍！地产交易总数亦上了 25%，2122宗。然而和2007年房地产高峰期比较，2011年的销售量仍只占当年662亿美元的60%，交易量不足当年5018宗的一半。

按分区，地产市场销售额表现的是纽约皇后区，销售额增长139%，共23亿美元；其次布鲁克林区的销售额，也增长49%，有15亿美元；布朗克斯区增加37%，总额计6.77亿美元。

房市分布热点：

纽约包含曼哈顿区（Manhattan)、皇后区（Queens)、布鲁克林区 (Brooklyn)、布朗克斯区（Bronx)、史泰登岛区（Staten Island)五个行政区。

曼哈顿区：

是多旅客到访的地区，也是纽约热闹和人口稠密的区，真正代表了纽约精神。曼哈顿分成上、中、下城，拥有四通八达的交通网，上城（Uptown）有全球知名的公园、大都会博物馆、惠尼特美国艺术博物馆、美国自然历史博物馆、哥伦比亚、哈林区等。中城（Midtown)包含了商业、文化及娱乐元素，像第五大道、洛克斐勒、公园大道、剧院区、 时代广场等。下城（Downtown）以金融及文化为主，华尔街、苏活、格林威治村、中国城都在这里。

曼哈顿有商业摩天大楼林立，夹杂着新式摩天大楼和灰色水泥外墙的百年大楼。虽然有些大楼已经过百年历史，但是美国人注重维护，内外部的装修也在不断更新。全球一级金融机构和知名的国际性大企业总部，以及联合国总部都在这里。

曼哈顿还是信息传播和文化，包括媒体、服装、设计、广吿、咨询和公关等业务，全美的、有名的新闻媒体总部均设在此。不同专科的大专院校、博物馆、百老汇表演、旗舰店，还有数不清的景点和多元而精采的美食餐厅等，让人目不暇给，是世界的娱乐和购物天堂。

不少好莱坞电影都喜欢在曼哈顿取景，因为这里体现了代表性的都市生活。商业、金融、流行娱乐、艺术文化等专才都在此可以找到发挥空间。

因此曼哈顿也是纽约地价贵的区域，如果是在曼哈顿的地段，没有100万美元是不可能买到一间公寓的。但是还有一些更好的地段，如公园附近的上东区，价钱就更贵了，所有房屋都超过300万美元。

皇后区：

这是纽约市内面积的行政区，曼哈顿，以种族多元著称。除了白人约占半数以外，其他亚洲裔、拉丁美洲裔、非洲裔人口所占比例，均高于平均值。由于靠近欧洲国家，白人当中有大部份是犹太裔、欧洲移民；亚裔人士当中，又以印度裔、华裔、韩裔三者占多数。

这里以住宅区为主，国际知名且是全世界机场之一的肯尼迪国际机场就在皇后区。根据统计，非美国出生的华裔占皇后区非美国出生人口的14%，远远超过了来自墨西哥等西语裔国家的人口，也超过来自印度等亚洲国家的人口。从2000年至2012年，皇后区的华裔人口增长了43%，印度裔增长了 7.7%，韩裔增长了 3.2%，菲律宾裔 增长了25%。发展下来，随着种族结构变化，各个族裔之间的比率是五大区中为平衡的。皇后区的房价较曼哈顿约便宜一半左右。

布鲁克林区：

布鲁克林区与曼哈顿隔着一条河，由布鲁克林桥（Brooklyn Bridge）连接着两地。它是纽约市人口多的行政区，亦是非裔美籍 社区，因此很多人对这里都有不良印象。此区早年治安不好、许多人避而远之，但自近年纽约市政府大力整顿治安与振兴观光旅游业之后，整体情况已有了大幅改善，注入多元文化、 种族、艺术等元素，已使它变成了一个专业而时髦的休憩点。另外，布鲁克林区拥有长长的海岸线和设有游乐园的康尼岛，每到夏季，吸引了许多游客到访。

过去十几年，布鲁克林区房产相对低价。近年该区正在逐步提升水平，布鲁克林区趋向化，吸引那些从曼哈顿出来的欧洲人在布鲁克林区购买面积较为宽敞的公寓，才可以保证家庭成员有足够的生活空间，现在房价大约是曼哈顿区价格的一半左右。

布鲁克林区房地产国外买主多来自区外的欧洲人，如来自英国、爱尔兰和瑞典。布鲁克林区有不少建筑豪华的古老建筑，它们装饰着华丽的檐口和高框架窗户，非常像欧:洲奢华大宅的模样，深受欧洲富裕移民或专业人士，如医生、律师和银行主管钟爱。而2011年中国资本在布鲁克林区商住两用项目的价值2.5亿美元以上。

布朗克斯区：

布朗克斯区位于纽约市北端，拥有许多公园用地。该区域很少华人居住，以非洲和拉丁美洲后裔居民为主，是纽约市有名的贫民区。美国的职棒大联盟纽约洋基队的主场就在这里。这里有一处适合全家大小出游，全美的布朗斯动物园（Bronx Zoo)，纽约植物园、波浪山丘、贝拉蒙特（Belmont) 小意大利城、布朗克斯美术馆均在这里。

央泰登岛区：

位于纽约市外围地区，面对大西洋，连接曼哈顿岛的主要交通工具是史泰登岛渡轮，因渡轮的营运费用由国家负担，因此无论是岛上居民或是游客都可以免费搭乘渡轮，沿途还能远眺自由女神像与艾利斯岛。岛上人口稀疏，且呈现较多自然景观、开发程度也较低，这里亦有全世界第四长的海滨木板步道。

总的来说，纽约房价一点也不比亚洲的东京、香港和北京便宜，要留意由于市不容易再有新建筑，很多时候都是由旧建筑翻新。