2014年美国房产成交价的豪宅（分析）

对于美国房地产业来说，2014这一年有些不寻常。美国超级豪宅市场创下了一些新的纪录——有两笔九位数的交易先后打破了年中之前创下的全美最贵住宅销售纪录。到2014年底，5,000万美及以上的交易多达16笔，在这个价位还是出现这样的高成交量。（房天下美国房产网）

与此同时，虽然豪华住宅市场十分火爆，但是房地产市场整体经历了显著的放缓。2013年底和2014年初的两位数同比增长已经一去不返，取而代之的是缓慢的价格上，以及成交量和新建住宅量下跌。经济学家们认为，这些数字意味着房地产市场已经走出了迅速复苏的阶段，进入了一个全新的稳定期（这一趋势在2015年还将持续）。

在美国房地产市场整体价格增长放缓的情况下，超高端市场的房价迅速上，这并非什么离奇现象，毕竟，我们都清楚美国普通人收入水平（停滞）跟全球超级富豪的收入水平（日益上升）之间的差别。

“这种超高端市场（房价高于5,000万美元的市场）相当于马戏团的杂耍，”纽约房地产估值事务所表示，“这是一个全球性的现象，是有钱人维护资金的现象。这是一种长期的行为，它跟我们所知的传统住宅市场没有任何关系。”

5,000万美元以上的房产成交量16笔，这足以证明，美国住房市场已经成为全球（以及国内）超级富豪的一大目标。

“纽约、迈阿密和洛杉矶现在被视为美国房地产的主要避风港，”美国房产公司表示。

销售创纪录，美国东海岸价差扩大

今年4月，木材大亨约翰·鲁戴（JohnRudey）以1.2亿美元的价格卖掉了他在康涅狄格州格林威治（Greenwich）的50英亩铜山毛榉农场，打破了全美最贵住宅的纪录。在此之前，该纪录的保持者是软银（Softbank）亿万富豪孙正义，2012年年底，他以1.175亿美元的价格在加利福尼亚州伍德赛德（Woodside）购入一套房产。

仅仅过了两个半星期，贾纳合伙公司（Jana Partners）的对冲基金巨头巴里·罗森斯坦（Barry Rosenstein）就创下了新的纪录，以1.47亿美元的价格买下了东汉普顿庄园（East Hampton estate）。该庄园的前任业主是大师克里斯托弗·H·布朗（Christopher H. Browne）。这笔交易目前依然是美国历史上数额的住宅交易。

虽然这两笔9位数的交易依然代表着2014年的水平，但是5,000万美元以上的住宅年成交量多达16笔，而2013年仅有两笔。而且2014年的总额还不包括几笔尚未达成的5,000万美元以上的交易，它们很可能在2015年年初成交。

曼哈顿的超奢华大楼

几年来，纽约市的开发商在公园（Central Park）南部修建了几栋奢华高楼，这片地区已被戏称为“亿万富豪街”。今年，这些大楼当中第二高的（也是个破土动工的）楼盘卖出了五套5,000万美元以上的公寓。

在西57街157号的One57大楼，其94套公寓现已售出80%。目前已成交的最贵房产由亿万富豪、前迈克·柯尔（Michael Kors）公司董事长曹其峰买下。今年10月，他以5,610万美元的价格买下了82楼的那套占满整层楼的单元。其楼下的那套公寓于11月由加利福尼亚州德尔马尔（Del Mar）的一家家族信托购得，该信托的关联人是丽贝卡·安妮·莫尔斯（Rebecca Anne Moores）——丽贝卡·莫尔斯的前夫是约翰·杰伊·摩尔斯（John Jay Moores），亚哥教士队（San Diego Padres）老板、前《福布斯400富豪榜》（Forbes 400）的上榜者。同在11月，加利福尼亚州帕萨迪纳（Pasadena）名为Lapusny Inc的某实体以5,295亿美元的价格在One57买下了80楼的公寓。12月初，79楼和85楼的公寓分别以5,092万美元和5,560万美元的价格成交，只不过截至发稿时，这些交易还没有计入公共纪录。

加利福尼亚州的大额购房交易

2014年数额的两笔销售交易发生在加利福尼亚州。三月，苏珊娜·萨珀斯坦（Suzanne Saperstein）的5万平方英尺豪宅“利斯之花”以8,830万美元的价格卖给了一位不知名的买家。最初的报道称，该房产成交额为1.02亿美元，但是该数字并不准确。不过，便实际数字稍低于此，这样的销售价格也是洛杉矶县房产销售史上的。买方的身份依然是个谜。这位神秘买主的房产税账单寄到了一家律所，而这家律所和米尔肯研究（Milken Institute）有着相同的地址，但是米尔肯的一位代表已坚决否认，表示这套房产并不属于米尔肯或他的研究所。

今年，加利福尼亚州售出的第二套超过5,000万美元的房产由亿万富豪、《我的世界》(Minecraft)游戏马库斯·佩尔松(Markus Persson)。佩尔松最近以7,000万美元的价格买下了布鲁斯·马科夫斯基(Bruce Makowsky)的投机房(spec home，这种房子在修建时没有特定的买家，其设计的目的是为了尽可能吸引大众市场——译注)，其挂牌价是8,500万美元。据佩尔松的房地产经纪人、约翰·亚若集团(John Aaroe Group)的萨莉·福斯特·琼斯(Sally Forster Jones)表示，佩尔松用现金支付了全款，并在六天内完成了交易。这套房产非常独特，值得注意的卖点包括：一台詹姆斯·迪恩(James Dean)的摩托车复制品、一挺镀铬的M-2Ma Deuce机枪和15个Toto Neorest马桶(每个价值5,600美元)。

后起之秀迈阿密

虽然从严格意义上讲，这笔销售交易不算是2014年发生的，但是迈阿密已和纽约和洛杉矶一起成为了吸引高端买家的一大目的地。今年，艾伦·菲埃纳(Alan Faena)在迈阿密海滩(Miami Beach)开发的菲埃纳大楼(Faena House)的顶层住宅以高于5,000万美元的价格签订合同。不过，确切的价格直到销售成交后才会公布，成交时间在2015年第二季度。

2014年，迈阿密也有很多高标价房产挂牌上市，其中包括：9月份上市的标价1.39亿美元的“巴黎宫殿”(Palais Royal);9月份上市的标价6,000万美元的水景房;10月份上市的标价6,500万美元的“拉布里萨”(La Brisa庄园)。后两套住宅都位于比斯坎湾(Biscayne Bay)。

2015年值得期待的看点

2015年还会有好几笔5,000万美元以上的交易成交。其中最主要的是比尔·阿克曼(Bill Ackman)和一些朋友在One 57购买的顶层复式住宅，有报道称其价格不低于9,000万美元。还有一笔交易会在明年年初创下纪录：据传言，纽约喷气机队(New York Jets)的老板伍迪·约翰逊(Woody Johnson)已经以8,000万美元出售了他在第五大道834号的公寓。对此，布朗·哈里斯·史蒂文斯(Brown Harris Stevens，以下简称BHS)的房地产经纪人约翰·伯格(John Burger)以保密协议为由表示“无可奉告”。这套房产的挂牌销售由BHS/苏富比(Sotheby)代理。同样，迈阿密海滩菲埃纳大楼的那套房产也将以高于5,000万美元的价格成交。

明年，One57无疑会售出更多的公寓，其东面几个街区以外的那座更高的楼盘也会卖出一些类似的高价公寓。这座名为公园大道(Park Avenue)432号的楼盘现在是全市的住宅楼。

欧洲人陷入了经济衰退，中国人试图获取财富和多样性的，而在南美洲，尤其是像巴西这样的国家，成本其高昂。这些人现在都来到了这里，把钱投入到美国房地产市场中。

但是从某种程度上讲，对这种天价豪宅的需求可能会有局限性。美元已经走强(现在是1欧元对1.22美元)，日益缩小的货币价差可能会使美国高价住宅的国际需求“泡沫”有所减少。“我怀疑超高端市场创下的这些交易量记录在几年可能难以打破。”他说。