澳洲储备银行：留学生推高悉尼城区房价

澳洲储备银行埃利斯（LuciEllis）近日在悉尼举办的一个城市规划研讨会上表示，在悉尼和其它大都市对于更多中等程度及高密度生活方式的潜在需求推高了内城区所有类型的房产价格，其程度远超于平均水平。

但人们支付现有抵押贷款的能力在过去的十年中并没有发生大的变化。她称，在过去的十年中，房产价格有升有降。

她认为，实际上在2004年，以及在2009年全球金融风暴后至2011年左右的一段时间中，悉尼房价都出现过下降。“悉尼这三次都出现了房价下跌的情况，”她说。

“我们国家不是没有经历过房价下跌。我们有房价下跌的经历，人们已经历了房地产业中的风险，”她说，“澳洲历史上没有出现过任何的衰退简直就是错的。”

她表示，澳洲不像美国、爱尔兰和西班牙那样，在全球信贷紧缩的2007年和2008年暴露出房地产市场供过于求，随后房产市场崩塌的状况。澳洲仍在努力满足需求。

这其中一部份原因是由于外国学生在悉尼内城区找出租房住，还有持有工作签证留下来的毕业生。“在这里有一个假设是，我们需要更多的住房，以满足（从海外）来到这里的人居住，”她说。

她认为海外学生和毕业生的增加是如何集中的并没有受到重视。“学生们想要住在哪里？刚毕业的学生可能希望住在哪里？当然不会是城市外围的大户型住宅，他们可能会想住在附近的内城区。这就产生了一个后果，靠近的房产价格上，”她说。

虽然承认风险在住房市场中经常会出现，但埃利斯没有谈及任何泡沫的话题。她也没有谈论储备银行的同事们正在考虑的通过宏观审查来控制的方式使房地产市场的一部份得到冷却。

储备银行行长史蒂文斯（Glenn Stevens）已经提到市场的投机因素，并称本银行正在与澳洲审查监管局（APRA）协商有关控制某些类型房产贷款的可能性。

不过，埃利斯表示，对过去40年中，因澳洲债务对收入比率急剧上升而发出警告的灾难预言者们，忽略了金融自由化、通货膨胀目标与家庭应急储蓄的使用。