美国房产需慎重考虑五大因素

中国人在美国购房的热情持续高。在过去一年裡，中国人豪掷220亿美元在美国购房置业，消费金额同比飆升近八成，占美国海外买家消费总额的近四分之一。

的确，美国房產有诸多吸引力，如，优越的人文和自然环境，高端大气上档次的洋房等。不过，在考虑到这些优势的同时，还要尽量避免美国房產中的各种风险问题。

资金风险

购置不动產的资金很难处理。对於个人者来说，从中国搞几十万美元离境，绝非是一件轻而易举之事，相关部门会对资金来源和使用状况进行调查。虽然某些人可以运用地下渠道把资金转移出去，但是风险还是很大的。

据美国时报报导，近期，美国海关对外国人进入美国携带现金查的非常严格。入境美国，根据海关边境保护局的规定，如果携带现金超过1万美元并没如实申报，海关将会依法没收。如果申报的现金数额和被抽查发现的现金金额不符，携带者将可能面临现金全数没收及处罚的民事处罚，严重者还可能面临现金走私的刑事罪名。出入境未依法申报1万以上美元被发现，海关人员若认為对方并非蓄意隐瞒，会给申报的机会。

若对方一开始就撒谎，海关人员会将钱全数没收。随后海关会寄信给当事人要求其认罪，或提出证据证明被没收的钱是合法的钱。只要能证明钱来源合法，海关不会将钱全数没收，在证明钱来源合法后，大多以扣留全款的20%作為保管费结案，少数扣留10%作保管费。

风险

从全美房產经纪人协会2014年7月21日公佈的数据显示，目前，美国房地產市场正处於平稳復甦阶段。但由於2008年金融危机冲击营建行业，导致许多技术工人转行，加之石油工业吸纳了许多营建工人，使美国房市出现了技术工人短缺，导致薪资上升等问题，令营建成本增加、完工时间延后，不利於房市的后续发展。

同时，据侨报週末近日报导，在美国炒房的成本很高。首先，地產商在确认购房者本人入住后，才会办理產权出售手续。业主入住一段时间后才可以出租或再卖，一般是一至两年。而且，购房之后不允许让房屋空置，否则业主会被要求缴纳费用僱用公司管理。如果把房子委託给当地房地產管理公司出租，还要被收取至少3%的手续费。

有相关机构表示，中国买家或许能以低廉价格便能买到房子，可是几个他们会发现该物业的情况可能很糟糕，例如房子可能在适合居住前需动用数以千元美金进行修復，而且需要支付税收，甚至它是没有价值的，因為，经济萧条地区的物业价值通常有10年或者以上的时间不。

另外，儘管美国房价不高，但在购房、持有、出售几个环节，成本很高。如买方的过户公证费、房屋检查费、文件準备费、文件公证费、经纪公司的法律规范监督费、转户费、邮费、一年的房屋保险费等。而在房屋持有阶段，业主还需要依物业估价每年向市政府交物业税。各种成本算下来，其实际支出要高出一大截。

房价下跌的风险

无人可以保证美国房价只不跌。

据中国日报报导，美银美林（Bankof America Merrill Lynch）发表研究报告称，美国房价相对於收入已经高估约10%，上势头将在2016年结束，然后进入6年零时期。

美银美林分析师还指出，最近数据显示房幅已经放慢，意味著过去两年所看到的后危机时期繁荣景象“基本已经结束”，8年将进入一个“房价增速低的”、年均只有1%的新时期。

交易风险

由於对美国房產交易流程不熟悉，国房產交易的具体操作缺乏了解和经验，如如何进行房屋检查。建议找个合格的美国房產经纪人帮忙完成美国房產的交易过程。

孩子入学风险

许多中国人在美国买房目的是让孩子就近入读美国公立接受教育。但专业律师表示，购买了房產并不等於孩子可以合法入读公立，因為美国公校的教育是提供给本地人的，不是提供给持有旅游签证入境的外国人子女的。

专业移民律师表示，出於人道主义，使你是非法移民或非法移民的后代，同样在美国可入读公校，但前提是你默认别人将你视為非法移民。但若家长只持有B1或B2签证，并以此身份留在美国境内做孩子的监护人，或者直接让孩子以B2身份入读公立，那其父母与孩子的这种身份等同於“黑”下来，也就是让自己的身份变非法。所以刘律师建议，為了能让孩子在美国合法读公校，无论是做监护人的父母，还是受委託要做孩子监护人的亲友应该持有在美国合法居留的身份。