美国房产经纪人资质制度

做美国房产经纪，靠的是。开始时，经纪公司的比例是由政府来控制的，但是后来发现政府的控制限制了经纪公司向顾客提供更多的服务，于是政府就干脆放开了对的限制，房地产是美国经济很重头的一个产业，据说美国GDP大约有20%是由房地产及其相关产业创造的，原因是美国人喜欢搬迁，喜欢不断地换房子，这个国家没有制度，可以随时迁移，这样房屋需求就相当地大，促使房地产交易盛行。（房天下美国房产网）

在美国，美国房产经纪从业人员实行考试发牌制度，这是美国最重要的一项房地产考试制度，所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌照（license）后才能从事经营活动，取得执照就叫做“执照地产经纪人”（licensedreal estate agent）。 没有执照营业是非法的，后果很严重。

美国政府对房地产业的管理有三个方面：制定规划，资质管理，税收控制。房地产从业人员资质的管理主要是通过发牌考试制度来实现。目前房地产行业的牌照主要有两种，一是经纪人牌照，二是估价师牌照。房地产经纪（broker）是美国房产行业中为数最庞大的群体，起着非常重要的作用。美国的大部分房地产转让、抵押、租赁等是通过经纪实现的，通常人们从广告、招牌中见到的“某某房地产公司”，一般都是指中介经纪公司，而不是 指开发公司。房地产经纪公司大部分是**禁用字符**执业的公司，但也有一些属于大型房地产发展商的有**禁用字符**法人资格的子公司（称为in house sell）。

在美国大约有80%的经纪公司的规模都比较小，人数大约为1- 4人左右，这点和中国大致相同。也有一些规模比较大的公司，他 们的经纪人人数可以达到100人以上。美国的经纪人多数为女性，一般会在同一家公司工作5年以上。大约90%的房产经纪人有学历，而45%的人拥有学 士学位，20%的人拥有私人助理，另外有19%的经纪人在工作上使用英语以外的其他语言。

根据美国2004年的统计数字，不直接参加销售工作的店长的年收入达到8万美元，而参加销售工作的店长的年收入则达到9万美元。经纪人的工作经验对于他们的收入有很大的影响。1- 5年工作经历的经纪人的年薪可以达到3万美元，而在6-10年的工作经历当中，他们的薪水可以达到6万美元，11-15年的薪水甚至可以达到9-10万美元，比医生、教师等的年薪还要高。

美国经纪人分类

美国房产经纪人一般分为经纪人（broker）、销售员（salesperson）和伙伴经纪人（associate broker） 三类。经纪人是指为收取服务费而代他人从事房地产买卖、转让、抵押、租赁等服务的个人、公司、商行等。销售员是在经纪人的名下协助经纪人为经纪人服务的个人。销售员不能单独执业，只能在经纪人手下工作。伙伴经纪人是指具有经纪人资格的，但自己不单独开业，而选择在另一个经纪人的名下从事销售员工作的经纪 人。

美国经纪人需考试

美国负责考试、执照发放的部门都是州政府下的，叫做州务部执照处（Division of Licensing Service）。 房地产销售员和房地产经纪人考试是开放的，任何有兴趣的人都可申请参加考试。考试采用标准化试卷，销售员考一，经纪人考二个半，一般当天就能知道考试结果。考试费用为15美元。考试的课程内容和选择的上课以及考试题目等由州房地产理事会（State Board of Real Estate）审定和批准。

考试合格后，申请人可以备齐其它文件资料，时申请执业牌照，合格者当天先拿到一张临时执照，并可以开始营业。申请人申请牌照时，除提供考试成绩外，还必须提供完成法定课程和课时学习的证明，如果是申请销售员资格，申请人要提供注册经纪人的担保书，如果是申请经纪人资格考试，则要提供工作经验证 明，要达到规定的经验分数，经审核符合条件后，方能取得资格。

销售员和经纪人的执照有效期两年，两年后申请换发，申请换发时必须再参加22.5的继续教育。一直到连续工作满15年后，或者有律师牌照，才可以免除参加继续教育。牌照费用为经纪人牌照150美元（两年），销售员牌照50元（两年）。

因为执照公开考，好像考驾驶执照一样容易，所以好多人都会选点课程，之后考个执照。我里的有些同事也有房地产执照，这是美国人喜欢做的事情：一专多能，也是给自己经济来源多留条后路。

1950年代，美国房产经纪公司的规模一般都比较小，经纪人数一般只有4-5人左右，一般都采用夫妻店的形式。这种早期的经纪公司都往往有的房源，营造商建造的楼，给公司代理，在运作的时候也缺乏公司之间的相互协作，这种做法，自然难做大。为了做成规模，有些公司就扩张业务，设立多家分 店，店员也普遍增加到了7-8人左右，互相之间也开始有合作，共享房源。出于这种合作的需要，公司之间订立了一些简单的行业规范，来规范市场。那个时候就逐渐出现了所谓的MLS系统，也就是不同房源上市系统。美国房地产市场的发展在很大程度上得益于MLS系统。这个系统使得大家对于房地产市场的操作有了一 个准绳，同时使市场的主动权牢牢地掌握在房地产经纪的手中。

MLS系统

MLS系统是小公司创立的，有意思的是，刚开始时大公司不愿意加入。但是，后来随着小房地产中介所占房源比率的增加，大的房地产中介也开始逐渐地加入到MLS系统中来，后来不同城市之间的MLS系统也开始交流，这样，房地产中介占有了市场上大约90%的房源。在美国偶然也看见有“业主自售”的广告，但 是一般人不会自己找那个麻烦，MLS 系统的建立，也就提高了经纪公司的比例，早年一般在2%左右，原因是当时经纪公司提供的服务比较少，而且房源也比较少。

而在MLS系统出现之后，房源逐渐地增加，比例也在不断地增加，如今已经达到了6%。在80年代，房地产经纪公司之间的竞争逐渐激烈。由于 房地产中介的发展，经纪公司规模的扩大，经纪公司要招募更多的经纪人，同时由于MLS系统的完善，经纪公司就要求掌握更多的房源。很多经纪公司的老板为了 吸引经纪人，就比较高的分成。给经纪人的比较高，那么经纪公司的收入就会相对降低，于是经纪公司必须去开拓新的业务，一站式服务的概念就开始出现。经纪公司在寻求新的业务的时候，将服务延伸到按揭、装修以及贷款等。

在美国，如果商业上形成垄断态势，属于非法，政府是不依不饶的， MLS系统的完善之后，全美国90%的房源**到房地产中介手中，形成了垄断，为了避免被政府压制，中介公司达成的比率标准，也就是行业自律了——无论在哪个地方，地产经纪都收取一个比较稳定的，大约是6%或者7%的提成，就不会形成恶性垄断了。

这个制度形成之后，给买楼的人、或者卖楼的人省却了一个很大的麻烦：不知道经纪人好不好没关系，不满意可以换，因为固定了，剩下来的就是看楼本身价格合适不合适，服务质量满意不满意了。在美国，你看到一套合适的楼，是可以找不同的经纪去买的，因为房源在一个很大的网络上，是不同经纪都可以接触到。 对我们买楼的人来说，你针对的主要是房子本身，如果你对经纪人不满意，是随时可以换的，就好像在车行买车一样，你不喜欢那个业务员，要求换掉就好了。

在美国买楼的时候，怎么选择呢？因为有房源共享的前提，卖楼的广告都是共享的，每个月，地产经纪把手头的楼按照house住宅（我们叫做别墅或者花园洋房）、联排住宅、公寓分类，出版一本大概260页彩色的手册，叫做《买楼者指南》（ Home Buyers Guide）， 放在超级市场出口等地方，大家可以随便拿。租房也这样做，这是一个房源整合方式，这个方式也就形成了经纪运作公司，就是这个“买楼者指 南”公司了，按照你想买楼的地区搜索，很快就找得到的。这是最简单的方法，价格都在上面，大家都知道是6％，所以很容易计算贷款多少、要多少，打电话去约，就有经纪人带你看房了；自然，更加多见的是报纸广告，美国因为已经过了营造的高峰期，所以新楼不多，广告也就主要以分类广告为主，按照地点来分列，每个星期四、五刊出，按图索骥，找到了再打电话约看楼，比较简单。

经纪人作为中介，代表买方或者卖方时候的立场是不同的，这里就出现一个在美国经常遇到的情况：“双重代表”(Dual Agent)，就是经纪人既代表买方，也代表卖方。如果买方愿意接受该经纪作为双方代表，便属于是合法，但该代表必须准备一份DA-11表格，在表格上列明他是双重代表，他有责任为买卖双方尽力服务；当买方签了DA-11表格，他的代表性便生效。

“双重代表”对买卖双方是否一件好事，在买卖双方议价或谈论其他条件时，这位双重身份代表，究竟是站在卖方利益立场、或买方利益立场？例如，卖方叫价四十万元，但却告诉经纪人知道，使三十五万元也会出售；而买方讨价还价时，会向这位Agent查询，还价三十八万元是否恰当；在此种情况中，这位代表会如何回应？因为不论他如何回答，都会偏向其中一方，很难保持中立，从高低来看，大多数“双重代表”都会偏向卖方，而且卖价越高，他的也越高。因此，在美 国买楼，找“双重代表”，通常是对买家不利，所以买屋时避免使用“双重代表”。

国内房地产因为新盘为主，好多都是开发商自己销售，随着房地产的营造高潮逐步过去，中国的房地产也会逐渐进入到二手楼为主的阶段，而房源共享的制度也逐步会形成，到那个时候，选择中介公司，也就主要在对品牌的信赖和对具体经纪人的感觉了。