美国移民EB-5为何美国房产居多？

美国移民EB-5是美国移民类别中申请核准时间最短、资格条件限制的一条便捷通道。是美国移民法中针对海外移民者所设立的移民签证类别，简称“EB-5”(Employment Based Fifth Preference)是美国基于就业的移民类别第五类。EB-5对申请人的要求相当宽松，没有商业背景、年龄、教育程度及语言能力的限制，只要证明其资金为合法取得（包括个人累积所得、赠与、继承等多种途径）。一人申请，全家（配偶及21岁以下未婚子女）均可同时获得绿卡。申请成功后可自由选择美国任何城市居住，或继续留在中国工作和生活。（房天下美国房产网）

近期，随着美国移民市场的火热，更多的人选择EB-5，EB-5项目有：有工厂类、餐饮类、酒店类、住宅商业地产类、医疗类等等，众多项目虽让者眼花缭乱，但不难发现其中区域项目仍以美国房产开发类居多。EB-5行业的操作方式不断标准化，花费型的就业机会是最可靠的。相比之下，经营型的就业机会是不够可靠的。所谓花费型的就业机会是指由于项目的花费在相关行业中拉动产生的就业机会。根据每100万美元花费产生的就业系数乘以花费数字就得出就业数字。经营型的就业要根据的营业额等进行推算。由于营业额很难在事先准确，因此这样的就业机会往往在I-526阶段不容易准确计算。

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EB-5是美国的移民项目，旨在通过外国者的带来就业机会，刺激美国经济的发展。简单来说，就是人投五十万到一百万美元到符合移民局要求的、能够创造就业的项目中，然后获取美国的绿卡。EB-5一般都是以夹层贷款或者优先股权的形式进入项目的，有5年还款的。相比其他行业来说，房地产项目具有“有形”的特点，其估值和今后经营比较容易被理解。其他实业行业，例如制造业和科技行业等等，人很难判断该行业的竞争和产品前景，无法判断这些行业的潜在风险。因此，中国EB-5人都不约而同地选择了房地产类型的项目。

美国移民选择美国房产项目有诀窍：

、从绿卡保证就业机会角度，要选择那些花费型就业超出就业需要的项目，不要依赖后期经营产生的就业。

第二、从商业可靠性还款角度选择那些大都市的房地产项目。美国地广人稀，真正具有稳定价值的房地产区域都集中在纽约这样的大都市。许多中西部、南部地区的土地和房产价值不高也没有很好的市场需求来消化。如果遇到经济波动，这些地方的房产价格跌幅大，而纽约好地段的房地产价值不容易下跌。2008年的次贷危机就很好地说明了这一点。

第三、尽量不要选择规模过于庞大的项目。美国对建筑项目的施工过程管理非常严格不允许赶工加班，严格执行8点开工4点收工，因此建筑速度非常慢。而移民的绿卡审批和还款都有的时间要求，过于庞大的项目完成时间上有可能和EB-5不够匹配。例如，纽约世贸经历了10年的工期仍然没有竣工。中小型地产项目相对工程简单并且完成时间可以控制在三年左右，按照建筑花费计算可靠的就业机会，这样的方式更加适合EB-5的操作。

地理位置对地产类项目而言尤为重要，例如纽约市东河双公寓项目。此项目位于曼哈顿中城的东河对岸，一站地铁曼哈顿59街，是高收入白领亲睐的居住之地。2013一年之间这里的公寓价格就增长了17%。这样区域的房地产项目本身具有很好的商业前景，才具有良好的还款保障。