国内机会少 中国者转战海外 美国最受青睐

近日，中国巨富万达集团以2.65亿欧元的价格从西班牙银行业巨头西班牙国家银行手中收购了马德里建筑“西班牙大厦”，再一次吹响了中国机构者进军海外市场的号角。事实上，仅年初，绿地集团、万达以及碧桂园等3家中国规模的房企，分别在英国伦敦和澳大利亚抛出总计约530亿元人民币的海外计划。

仲量联行最近公布的一项研究报告也显示，中国开发商正积寻求海外机会。2013年中国海外商业房地产总额达76亿美元，同比增长124%；而2012年和2011年，这一数字分别为33亿美元和29亿美元。

进入2014年，海外额继续增长，今年一季度中国机构者对外住宅开发额同比飙升80%，在6亿美元的基础上增至11亿美元，而全年海外商业房地产总额被可能突破100亿美元大关。

转战海外因不看好中国房市？ 

今年早些时候关注的地产新闻莫过于李嘉诚家族和张欣领导的SOHO中国相继卖出几处位于北京和上海的高端写字楼。伴随着从去年年末起就逐步放缓的房地产市场，这两位地产大鳄的“举动”更被许多媒体和专家解读为对中国经济不看好，担心内地资产难保值，因此急于撤离。

那么，中国机构者们勇于投身海外市场的背后是否隐含着对中国房市衰败的担忧呢？

士邦魏理仕中国区负责主要国内战略客户的董事安东(Anton Eilers)不这么认为。“相比较于全球的其他区域，中国的经济增长还是强劲的。由此，作为支柱产业在经济总量中占大头的地产业不应被低估，”安东在采访中告诉《侨报》记者。据他分析，供需决定了市场的波动性发展，而这次的“停顿调整”和2008年的那次本质上没有不同。

“目前看来，个别城市和个别地区确实存在供大于求的状况，这类似于上世纪90年代初的烂尾楼。被开发商盖了起来，但却并不为市场所需。这样必然招致了一些小型商业地产开发商因资金链断裂无法支持在建工程而跑路。但对于主要开发商来说，目前的状况反倒是好于2008年的那次放缓。”

安东以20个在香港上市内地运营的开发商的经营状况来举例， 指出目前他们所面临的空置率只是50-60%，而在2008年的地产业危机中， 空置率80-90%。

“因此，我不认为这是一个低靡的时期。对于那些善于从遭遇资金危机的开发商手上获取低价房产项目的机构者来说，2008年的中国是一个机会，而现在则不是。”

SOHO中国CEO张欣在就相关事情接受采访时也表示，SOHO中国没有不看好内地资产，没跟随李嘉诚家族在内地抛售物业资产。之所以前一段时间在上海处理了部分资产，主要是因为SOHO中国要准备更多弹药，在市场环境更好时，有更多资金可以展开布局。SOHO中国在其官方微博上表示，这次出售使SOHO中国的持有现金增加52.3亿元，有助于公司在新形势下抓住机遇，新项目。 

内地机构者苦于钱多机会少

“如果你去到北京、上海、深圳和广州等一线城市，再到绝大多数二线城市，你会发现这些地方的地区已经被大型国企、家族式企业集团、银行等金融机构完全占据了，而这些公司也完全没有出卖这些优质房地产资源的打算，”安东指出，这种状况直接导致了中国的市场饱和，而机构者们也因此失去了机会。

据士邦魏理仕近期发布的报告显示，在包括中国在内的几个发展中亚洲国家，可投入的地产项目只占全球总量的13%，而中国占据比例更小。另一方面，中国机构者（除开发商之外，主要是保险基金和主权基金）可以用于房地产项目的资产管理规模却是全球之一。

“与中国目前的状况不同，在美国、英国和澳大利亚这三个的海外地产市场，大部分的优质项目是由基金控制的。而基金大都有明确的期限，会定期处理一部分资产。这样，在这些市场获取好项目的机会就远远大于中国，”安东进一步说明，“中国机构者于海外房地产市场这种趋势开始于5年前，而那时手握重金而需要组合多元化的机构人们只是在观望。直到最近2到3年，交易才真正开始增多。”

安东特别提到了士邦魏理仕经手的绿地集团在悉尼购建的绿地项目。“这是走向海外并取得成功的经典项目之一，也因为获利颇丰而成为后来者争相效仿的对象。我认为这个态势还会继续下去，主要因为中国机构人们用于地产领域的钱还没花完呢。”