美国加州房产组合有方 年可达8%-10%

中国高净值人士自2000年初就已经开始美国房产，金融危机后，“抄底”行动更是集中爆发。

作为美国人口大州、第二大经济体，加州的房屋需求一向比较稳定，加上区内交通、生活便利，这里成为中国者的地。不过，获得高净值人士如此青睐的美国房产，到底如何？

加州房产短周期一般以7至10年为一个轮回，长周期的平均年化约为8%至10%（未计入收入）。

南加州样本：5年25%

目前国内的个人者主要住宅地产。商业地产尽管更高，但项目单价高，管理更复杂以及存在的法律风险，使大多数个人者还是住宅地产。

一般个人者也较少买生地进行一级开发，因为相关政策、审批较为繁琐、前期所需的资金量较大，而且由于施工期间住建部门实行分段审批，工期长，使是小型公寓项目，从规划到完工也往往需要两年以上。

以加州的住宅地产为例，长周期内的平均年约在8%-10%，而短周期内则有炒卖机会。

1993年到2013年，南加州地区的一般住宅价格在20年间上升逾两倍，年增值幅度约为7%至10%之间。若时间维度缩短至住宅价格的历史点——2007年，部分地区的住宅价格曾逾三倍（均未计收入，一般物业的收入在抵扣维修及税费后，约为物业市值的3%至6%）。

在短周期内，2009年至2013年，南加州地区的一般住宅的价格已逾25%，不过，现价仍只是2007年位的70%（未计收入）。

南加地区的不动产市场一般是7至10年一个轮回，下一波的峰值一般都会高于上一波。以最近十年的数据为例，从2003年到2007年，房价上升近一倍。2008年经济危机后，尽管在潮时，房价较2007年的峰值下滑了50％（好的区位跌幅远没有40％），但仍较2003年了逾50％。

相比一般地区，高端小区的价格更为坚挺。以不少高净值人士偏爱的比弗利山（Beverly Hills）为例，便在2008年金融危机期间，价格也未出现明显下滑。Trulia.com数据显示，去年，比弗利山的房产价格上9.5%，过去5幅为17.7%。

40万美元起的“房产篮子”

对于不少内地高净值人士，在美国分散资金购买中档房产，是最基础的策略。

国内高净值人士普遍偏好单价40万美元以上的独立或联排别墅，“这个价位的房产普遍学区都还不错，片区人口收入、学历都还算中上，房屋的保养状况尚佳，一般维修费用较可控而收入亦较有保证且有较稳定的。”

不过，购买40万美元左右的独立或联排别墅，往往需要面临来自美国中产家庭的出价竞争。

这个价格区间也是不少美国中产最有购买力的价格区间，竞投时竞争比较大，如果完全按特定预算，购房所需的时间会拉长。作为者，往往更在意租售比，而参与竞投的美国中产家庭由于有刚性需求，出价往往比者更高、更进取。

另一方面，分散多项在管理上也可能带来麻烦或额外的管理成本。

不少高净值人士是希望添置至少三百万美元的房产资产池，这当中也涉及避税操作。如果只是购买40万美元左右的房子，总数就比较多，管理较繁琐，虽然雇请管理公司可省去不少麻烦，但每处房产的基础管理费用也在一千美元左右。其间，管理公司会负责安排物业的维修，维修成本则由物业所有人承担。由于这方面的费用、工程质量参差不齐，不时会降低物业收入，增添法律纠纷。

当然，也有单价40万美元以下房产的高净值人士，不过，这并不普遍而且往往只是者为了满足多元化配置资产的需要。

单价较低的房产往往区位不算好，短周期内的价值波动较大，而且由于区内居民的收入和教育水准相对没那么好，不免会发生欠租甚至恶意破坏的情况，不利于产生稳定的现金流。高净值人士在美国配置房产本身就是出于避险并产生稳定现金收入的需要，如果无法满足这一需求且边际收入不及国内且需处理各类法律纠纷，也就失去了其持有的意义。

对于备受偏爱的比华利山这类高档房产，中国高净值人士往往采取集中资金购买的策略。

与中档房产相比，这类小区有较好的学区及配套设施，区内的租客、物业所有人也有高收入支持，因此，房子不至于因为经济下滑就要断租、断供，市场下行时往往有承接。而市场上行时，由于该类优质地段、学区的资源稀缺性，每年都有略高于市场平均水平的。

结伴私募10％路径

在房产上，也有者选择结伴设立私募基金。

目前，市面上的私募基金体量各有不同。国内者对REITS（美国房地产信托基金）的热情并不高，而近年也有不少国内高净值人士在美国组团发起私募基金。

目前，资产在一亿美元以下的私募基金往往由产业资本发起，人往往是因贸易关系已在美国沉淀了数百万美元的闲置资金。同一基金往往由同一实业的行内人士出资，基金由基金经理或产业资本发起，透过离岸、信托及合同形式实现资金监管。

美国房产的私募基金一般存续期为3年，期限更长的则可达10年。存续期长短取决于人的偏好。在形式上既有封闭型，也有半封闭型，前者在指定期限内赎回，期间派息，后者则约定在指定期限内分期赎回、派息。半封闭型基金的人往往相互认识，或与基金管理人有长期的关系。

部分人追求保守而稳定的现金，在操盘这类基金时，会集中布局特定区位的中、高档住宅，主要透过物业在基金存续期内的和收入获得，一般年化率在扣取各基金管理费后亦在10％以上。使是同类保守型的私募基金，规模超过5000万美元时，就可以集中持有特定区段的地产，通过做市策略来实现超额。

如果者希望取得更高的，基金经理在资产池的配置上就更多样，一般会分配一半的资金中高端房产，另一半用于参与银行房屋拍卖及短卖。银行拍卖及短卖的房屋往往以低于市价出售，但会要求买方以现金购房，并且要进行程度的修缮，私募基金会炒卖这类房产，大约在20%-25%，而这类基金的综合就能达到约15%，也比较能控制下行风险。

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