巧用美国房产税 美国购房优惠多

买美国房地产是实现美国梦的一种捷径，但是对于去美国买房的朋友也要弄明白美国房地产相关的税务制度，这主要是为优惠拥有房产的屋主。今天就来讲讲一下七项跟房屋相关的重要抵税优惠。

在美国，不论你是购屋族、长期拥房的老屋主、曾申请重贷的屋主，抑或是卖房的屋主，统统有机会藉由房子取得美国房地产相关的税务优惠。对一般家庭而言，若要取回比标准扣除额(standarddeduction)更多的退税，最简单的方法就是採用列举扣除额(itemizeddeduction)申报与房产有关的税务优惠。

无论是慈善捐款或是医疗开销相关的抵税项目，都不容易垫高抵税额度至超过标准扣除额，以个人而言，标准扣除额门槛为5950美元，夫妻合併报税则为1万1900美元。不过，跟美国房地产相关的抵税优惠却往往可轻易超越标准扣除额度，为纳税人争取到更高额度的退税金。

★房贷利息是你的好朋友。据统计，美国房地产屋主一年总计取得约1000亿美元的房贷利息抵税优惠。纳税人若在过去几年买房或申请重贷，每月房贷还款应有较高比例为房贷利息，可望因此省下更多税金。

★房贷保险费用仍可抵税。去年有不少人忧心，个人房贷保险的抵税优惠将成为财政悬崖的牺牲品，但国会最终还是保留了这项抵税优惠。

这项优惠对低收入屋主而言相当重要，因他们往往无力自付高额，必须在美国房地产淨值增至20%之前购买个人房贷保险。

★美国房地产税亦可用来抵税。「税金可以用来抵税」的概念似乎有点奇怪，这却是货真价实但经常被忽略的抵税优惠。简单来说，屋主支付的地方与州府房屋税金，可以用来扣抵联邦所得税。

依各州或地方政府的规定，收入标准的屋主，可能还另外符合特殊房屋税的抵税优惠。

★节能装修费用可以抵税。修补家中会漏水的水龙头，或为天花板安装框条边饰(crown molding)，可能都不符合抵税优惠的标准。但有部分装修工程确实可让屋主取得美国房地产抵税或减税优惠。

一般来说，提升居家节能效益的装修工程较有机会取得优惠，譬如安装新的太阳能板、或节能的新款热水器等。部分抵税优惠则针对住宅办公室、或是基于医疗需求的改装工程，譬如在家门口装设坡道，或是方便残障人士使用的浴缸。

★装修费用可抵销卖房获利。多数居家装修工程虽无法在当下提供税务优惠，却可以在出售时减轻屋主的税务负担，特别是在屋主欲出售的美国房地产增值幅度很大的情况。

据国税局规定，屋主出售房产的头25万美元获利无须课税，且此前装修房屋的费用还可用来抵销获利。

★卖美国房地产相关费用可以抵税。出售房产的相关费用也有机会用来抵税，譬如产权保险(title insurance)、刊登卖房广告，与房屋仲介等费用。屋主在卖房前90天内支付的房屋维修费用，只要是为了推销房屋，也可以申报抵减资本利得税金。

★长途搬迁费用。个人若是基于工作原因购屋而长途搬迁，也可以申报搬家费用抵减税金。条件是必须保留搬家费用的收据，以及搬迁距离超过50哩。