浅析德国买房的三种方法

拥有一套舒适的房子，这是我们大多数人的梦想。

有的人，能够一掷千金，不但可以在数个城市购房置业，而且还有海外房产，甚至可以不眨眼的买下当地人都奢望不及的海外岛屿豪华别墅，此等财主毕竟少数，不在我等之列。

国内房价飚升于2009年底，一路就像疯子般，狂奔不止。政府迫于民非，被迫干预，效果却不理想。房地产商与政府的博弈，苦了我等凡人，看着房子想买，掏着口袋想急，数着票子想哭。7年间，工资一分未，房价却了2倍多，真的好尴尬，好气恼，好没尊严。

去年夏天，我在德国多个城市考察，惊诧于德国的房价怎么可以如此之低，怎么能够如此平稳，同行的朋友甚至说干脆大家每人带一套房子回去。虽是玩笑，但哪天真把我逼急了，说不定还真去德国买套房。

实地考察发现，在德国买房可以有三种途径。

途径一：现金买房

现金买房是在德华人置业的主要方式，好处是没有债务负担，可以轻松享受生活。据了解，在德华人购房资金来源要么是多年的积蓄，要么是做生意所得，要么是国内父母的赠送和遗产。根据德国现行的赠送和遗产法，每年子女每10年可以从父母处免税得到40万欧元的现金赠款。两口子各有父母，如都有现金可以赠送的话，两口子每10年可免税享受80万欧元的赠款。如果是孙子的话，每10年可以从爷爷奶奶那里免税得到20万欧元的赠款。

在慕尼黑考察发现，其房价15年来未过一分钱，相比之下，国内房价却是蹦出一个价，真是天大的差距啊！同时发现，国内的房价要远远高于德国，以慕尼黑市一幢临湖的古董级豪宅（多为100平米左右2室1厅）为例，据介绍每套折合人民币是150万元。在南京相似地段购买同等大小的豪宅需要多少钱？没法估算，使有人拿出玄武湖边的豪宅来卖，估计少了800万那是万万不行的，更别说北上广了。如此说来，如果有人随便抛出一套北京或上海的板楼，那都足以在德国任何一个地方购置豪宅。

途径二：贷款买房

这是一种常见的买房方式，好处是可以以小博大，提前享受“风雨不动安如山”的生活。贷款来源主要是德国本地银行，也有向亲朋好友借贷的。金融危机后，各银行对贷款都很谨慎。柏林很多银行内部掌握的贷款原则是：单身至少每月有1800欧元的税后收入，夫妻至少每月有3100欧元的税后收入。如果购房资金是向亲朋好友借的，一般不会在地产登记薄里记录这个债权人，但会在贷款合同里面会标明借款数额、还款日期、条件和利息等，而且规定利息不得低于市场上的通常水平。税务局有时会对是否按照合同准时支付了利息和本金很感兴趣。

途径三：父母买房

在德国买房与在国内买房的一个巨大差别是，按照德国法律规定，任何人，不管是否拥有德国居留权，都可以在德国买房。这为我等在大陆居住之辈提供了在德国买房的政策通道。具体操作办法是，父母出面以他们的名义买下德国的一栋房产，地产薄里登记的也是父母的名字，所有有关房子的税费都由父母承担。作为子女可以免费住在这栋房子里，当幸福的啃老族。这栋房产当然也可以出租收取，但要按德国税法缴纳所得税。

一旦父母百年，这栋房子就可以以遗产的方式赠予子女。按照德国的遗产法，每个子女除了40万欧元的现金外还可以免税继承父母200平米以内的房产。如果继承的现金加上该房产价值超过40万欧元的免税继承额度，则十年内必须自住，不能免税出租或转卖。父母买房，生前可为子女遮荫挡暑，百年后可为子女减轻遗产税，真是可怜天下父母心！如果上述情形真现，这都是让国内房市给逼、给闹的。