纽约房产经纪人：曼哈顿房价与五道口相比并不科学 4大热区值得关注

根据纽约房地产协会的数据表明，纽约市五大区2014年季度的住宅市场依旧强劲，一共有1.04万套房屋完成过户，总成交额达83亿美元，其中曼哈顿住宅成交额45.7亿美元，占总数的55%。

这一系列的数字都说明了纽约房产市场的火爆与健康。纽约房产市场同时也吸引了中国购房者，据中国人海外购房趋势报告显示，纽约为中国人最喜爱的美国城市第二，仅次于洛杉矶。2014年季度，曼哈顿公寓售价均价为1452美元每平方英尺，合9.72万人民币，直逼北京五道口。相较美国其他地区，纽约房产市场有什么特点呢？

带着这些问题，房天下国际邀请到了与客户、房源都有手接触的经纪人，为美国纽约意向购房者提供最准确，最详实的美国纽约信息。

本次受邀访谈经纪人：丽景地产 (店铺房源)

房天下国际：据相关媒体报道，曼哈顿房价已经达到每平米9.72万人民币，直逼北京五道口地区（每平米房价10万人民币左右），根据您对市场的观察与分析，这一报道属实吗？

丽景地产：这一报道基本属实，不过单单通过一个简单的数字并不能看到市场的复杂情况。如果想要有全面和准确的认识，需要看到更多的层面。以下从几个方面简单概括：

A. 每平米9.72万人民币大约对应每平方英尺1500美元。这应该是一个平均值，相当于一个全新的中等豪华程度的公寓。而实际市场的价格范围很大，一般而言二手的中低档楼房每平方尺1000美元，高档的2000-3000美元，有些超高档的，比较稀缺的可达到6000-8000美元。

B. 另外曼哈顿不同区域也有区别，比如一般公园周边价格很高，而下城相对低一些。不过现在下城的一些高档楼或酒店式公寓，并且有港湾景色的，也能达到每平方尺2000-3000美元。

C. 从历史来看，纽约市的房地产已经基本回到经济危机前的水平。这个1500美元的价位听起来高，对大多数从业人员来讲应该是很习惯的。1500美元的在时可能降到1300美元。

D. 单位价格取决于供需关系，而后者又会造成不同的结果，比如大户型一般单位价格高于小户型，楼层高的单位价格高于楼层低的，由办公楼或工业楼改建的单位价格略低，等等。

E. 关于算法：国内的算法一般包括了一些公摊面积。而美国的公寓面积一般是净面积。曼哈顿的很多较高档的楼都有很大的loss factor（建筑面积和室内可租售总面积之间的差率，或净损率，一般为20%-30%），因为大堂，走廊，健身房，会所等是不能算入可租售的面积的。

F. 曼哈顿市场是面对全球买家。尤其是高档公寓很大比例都是国际买家。这也是为什么经济危机时虽然成交量下跌，但价格并没有下降太多。大量国际买家的涌入填补了国内需求的减退。而这一趋势可能在相当长的时期内会持续。

G. 产权形式不同。在美国为，不过也有物业税。由此造成的价格区别比较复杂。所以简单的对比曼哈顿与五道口不是很科学。

房天下国际：纽约作为世界大都市，房产市场自然得到了很多人的关注。作为一个纽约房产经纪人，请问您觉得相较美国其他地区，纽约房产市场的特点是什么？

丽景地产：上面也提及纽约市的买家很多是国外来的。这也包括了纽约周边的地区，比如长岛。 另外，比起美国其它地区，纽约的经济及就业也比较好而稳定，也非常多元化。反映在房地产市场上就是经济危机的影响相对小，而且短暂，恢复也快。

纽约地少人多，而收入相对较高，因而房价也较高，纽约的地产类型也比较多样，包括各种档次的公寓，独立别墅，联栋别墅，多家庭建筑等。

房天下国际：可否介绍下纽约5区房产市场发展情况？比如曼哈顿区的房产市场与现今的房价？

丽景地产：目前纽约大部分地区都回到了危机前的水平。有些地区，比如布鲁克林，皇后区的法拉盛，长岛北岸，由于旧城改造，移民等因素的影响，应该已 过了以前的水平。

房天下国际：您认为纽约近几年置业热地都在哪里呢？

丽景地产：这个问题非常关键。我和业界的很多人都认为纽约将有以下几个热点地区：

1. 曼哈顿下城：911的由联邦政府资助的大规模重建不仅有新的世界贸易，还有周边大量的基础设施，包括地下大型的交通枢纽工程和购物城。另外大量新建的和改建住宅已将此地区由以前的办公区改变为商业，居住，办公，旅游和娱乐的综合区域，而且随着大量的工程在今后几年内的竣工，这里将有更大的改变，并有更多的人口迁入。

2. 曼哈顿的中城的西部地区，包括Hudson Yards和在Hudson河边大约30-40个街区的地带。5-10年的时间，Hudson Yards将建成几千万平方尺的建筑群，所谓城中之城。另外7号地铁线也将延伸至此。其产生的周边效应已经有征兆---很多开发商已经开始物色并计划周围的开发项目。目前这里集中了大量的老旧低矮的工业用楼房，其中长期开发和改造的也很大。其附近已经建成的高档的河边住宅，包括的川普公寓等，正是发展的样板。

3. 曼哈顿东侧正在建设中的2大道地铁的沿线。目前这里有很多3-4层的联栋建筑。很多业主和开发商已经开始了改造。2-3年随着地铁的通车，这里将具有很大的吸引力。

4. 皇后区靠近曼哈顿的区域，包括Long Island City和Sunnyside等。相对于对岸的曼哈顿中城，这里的房价要低50%到2-3倍，而地价也只是后者的1/3至1/4。相对于有相似地理位置，同样是曼哈顿一河之隔的布鲁克林和威廉斯堡，这里的发展滞后。而前者由于曼哈顿房价的带动，旧城的改造，以及大量人口的迁入，目前房价已经比皇后区靠近曼哈顿的区域高出很多。很多年轻人正在把目光投向这里。

房天下国际：您认为纽约吸引中国购房者的原因是什么呢？

丽景地产：的吸引力是资金追逐和保值。一般认为美国比较成熟和稳定。另外虽然价格已经有所上（而不是几年一翻地），纽约市的价格水平比起中国的一线城市还是不高。比如100万美元在五道口可以买一个类似曼哈顿的一般的新公寓，在皇后区可以买较大的别墅或大的公寓，到长岛就可以在非常好的区域买一个较豪华的别墅。

从风险的角度讲，中国人普遍认为房地产风险相对小，而且美国目前经济形势较为乐观，社会稳定，法律保障体系健全，可预见的风险系数相对较小，隐性的风险相对较少。

其次，多元化的需求。以及相对健全稳定的各项专业服务，包括法律，行政，金融，物业管理，市场等，使得较为方便快捷。 

还有很多者为子女的教育来纽约。很多中国购房者的子女在纽约工作或学习。甚至有的人打算移民或送子女来纽约。

中国人对纽约的了解程度很高，对很多人来说甚至高于对国内大城市的了解。因此纽约相对于美国其它城市更有信心。生活方便。很多人在纽约有朋友圈，而纽约的华人多，不讲英语问题不大。纽约市政府也对多元文化很支持，很多政府机构和公司企业都有中文服务。中美两地的交流日益扩大，在美国地产甚至自用房可行性很高而且还在增加。

房天下国际：与本地购房者相比，中国购房者在纽约购房有何显著特点呢？

丽景地产： 最显著的区别是大部分中国购房者都不贷款，而本地购房者这种情况很少。这是因为美国贷款一般要求有本地的收入和信用。这对中国购房者是个优势，在众多购房者中更具市场竞争力。其次，对买房出租的人来说，大部分中国买家都只考虑住宅，而不知道很多商业地产更高，稳定，有长期，更易于管理。同时， 大部分中国购房者对当地市场和交易规则不了解，所以应该找个好的经纪多了解。另外交易时也应多倚重律师。