美国置业指南：买房前请做好六方面财务准备

房市在低迷多年后，如今似乎已重回正轨。房屋销量和房价不断升高，利率继续保持历史水平，都是吸引购屋者进场的因素。

但对个人财务纪录不佳的人而言，有资格得到房贷仍是买房梦想的障碍。宾州史特劳兹堡的师贝尔说﹕「如今申请房贷的要求趋严，购屋者必须有好的收入、好的信用和好的，才能得到房贷。」

许多房市的房源紧张，显示在目前的市场，卖主面临许多报价的选择，也意味着购屋者可能要提高买价才能成功。美联社报导，在买房前，购屋者要做好以下六方面的财务准备。

★一，评估财务与支付能力。开始看房前，购屋者要认真评估自己的财力。购屋者如果没有足够的积蓄，并且是背负学生贷款和其他债务的薪资族，他们的生活方式就可能要大幅改变，才能处于准备买房的有利位置。他们还要知道，每月需把多少收入花在房屋费用上，才算合理。

西方银行的房贷主管拉森建议，购屋者可採用贷款银行的计算公式，把每月用于房屋的全部支出相加，如借贷、利息、地税和房屋保险等，将总数从每月的毛收入中扣除，房屋总支出不应超过每月收入的28%到30%。

Bankrate公司网站列举的计算公式，可协助购屋者根据收入与房屋费用来评估支付能力，网址为http://apne.ws/12bNGkc。

★二，从屋主的角度考虑全部费用。算出房屋的总支出后，要考虑能否承受，尤其要考虑其他开销，如修缮费与水电费都比租住公寓高。如果买的是共有公寓，还要考虑屋主协会的会费问题。

贝尔建议，租屋者应准确算出屋主的每月费用，开始把这笔钱储蓄起来。这种做法一是可为存钱，二是预先适应屋主的各项支出。贝尔说﹕「为买房而开始预先储蓄后，才能确定能否适应这样的生活。如果现在不适应，也将不能。」

★三，准备20%的。儘管部分贷款计画允许只交3.5%的，但买房人仍应至少准备20%的，以便可从银行得到的利息，和避免支付私人房贷保险(PMI)。买房人若是退伍军人，就有资格参加没有的房贷计画。

使最终得到PMI的房贷也无妨，在房款交付到房屋价值的20%，屋主就可申请免除PMI。买房人支付的PMI可以抵税。

买房除了准备款外，还应备好办理房屋过户手续的费用。过户费少则数千，多则上万元。

★四，信用如有问题，宜尽早解决。一个人的信用分数高低，对银行确定提供多少贷款及利息的高低，均是至关重要的因素。

贝尔指出，希望得到利率的购屋者，FICO的信用分数通常必须至少为720点到850点。联邦住宅管理局支持的贷款，要求FICO信用分至少为580点，但购屋者需支付较高的利息。

购屋者应检查自己的信用报告，避免任何错误使信用分数受到影响。要求纠正信用分数出现的错误，一般需要数月时间，因此在买房前提早解决，贝尔建议是提前六个月。

消费者每隔12个月，就可免费从三家信用公司分别获得一份信用报告，三个信用公司为Experian、TransUnion和Equifax。

在买房前数月，应避免出现新的债务，因为新债或信用卡债可使信用分数临时降低。在申请房贷前数月，消费者应尽量减少用信用卡付帐。

★五，准备好财务文件。到正式申请房贷时，银行将深入调查购屋者的经济状况，因此要准备好最近三个月的银行帐单与薪资支票，和至少两年的税表。

若靠家人帮助交纳，购屋者需向银行说明资金来源，意味着家人也需出示银行帐单，说明钱是赠予购屋者的。

★六，申请预先批准书。在开始看房前，购屋者应要求银行评估可提供多少贷款。得到银行的批准书后，就可确定买房的花费。

但预先批准书与事先有资格获得贷款，两者的定义不同。有资格获得贷款并非银行的，而是对购屋者经济状况的大致评估，而预先批准书则是银行在调查信用和审查收入之后签发的。在对借贷人的所有经济状况彻底调查后，银行才会正式提供贷款。