中国地产开启海外“大航海”时代

2013年，中国海外商业房地产总额达76亿美元，同比增长124%。而2012年和2011年的数字分别为33亿美元和29亿美元。在国内楼市前景并不明朗的今天，越来越多的房企开始“出海”探索。业内，2014年海外将突破100亿美元大关。越来越多的迹象表明，中国地产的“大航海”时代已经拉开帷幕，各路房企在海外楼市的争夺已经开始！

国人“出海”钟爱欧美一二线城市

据了解，目前中国房企实时热门门的国家分别是美国、加拿大、澳大利亚，以及欧洲的英国、德国和亚洲的新加坡和马来西亚海等。中国买家通常从都市下手，喜欢大面积、长租期、高品质的楼盘。一些地产商也开始参与海外大型项目的建设，例如绿地集团斥资10亿美元打造洛杉矶市综合发展项目。

在专注门户一线城市的同时，中国者也开始尝试澳大利亚悉尼等二线城市，也会关注欧洲法兰克福和慕尼黑、美国亚裔人口较多的休斯敦、旧金山与西雅图。其中，万科集团尤为瞩目，与铁狮门地产合作，共同开发旧金山2座高层公寓。而这些仅是房企海外拓展提速的一个缩影。

业内人士表示，2013年，中国北美地产增长至25亿美元，而2012年还不足5亿美元，同比猛400%。同期欧洲、中东和非洲的总额由10亿美元上到30亿美元。通过数字统计不难发现，中国房企的海外项目多位于发达国家，以住宅项目和旅游地产为主，也有少部分商业地产。部分项目，如碧桂园在马来西亚开发的金海湾，颐和地产在悉尼的颐和澳园项目，均已进入收获期，取得了不俗的销售业绩。

房企热衷“出海”背后 汹涌海外置业热潮

业内普遍将海外置业群体细分为移民、和留学三类人群，其中移民置业尤为引人关注。

万科集团董事长王石曾公开表示，由于不少万科的客户将移民海外，其中30%选择北美作为目的地，因此万科会跟随这些客户进军北美。万科将海外扩张的首站，选在华人聚居的美国旧金山，正是这一理念的实践。

“你不去赚，这部分钱就被外国人赚走了。”绿地集团董事长张玉良在采访中也直言不讳地说。

实际情况正如张玉良所言，中国移民强大的购买力常令当地开发商刮目相看。在美国和加拿大等地，中国买家炒高房价的声音一直不绝于耳。在美加一些中国移民聚集的城市，排队购买新建公寓的现象屡见不鲜。而且，中国“五一”、“十一”这两个黄金周，通常也是温哥华、旧金山楼市的销售高峰期，因为每逢这两个长假，不少已获得移民签证的中国买家会到两地登陆或探望在此居住的家人，并借此机会购置房产。

近几年，中国高端人群配置海外不动产日渐流行。胡润在2013年6月发布的旅游市场白皮书中指出，目前中国高端消费者中拥有海外资产的比例1/3，海外资产占到其总资产的约19%；而海外资产中，房地产是最主要的领域。《福布斯》杂志的调查也显示，中国净资产超过1000万元的财富人群里，超过74.7%的人表示，将会在海外选择购买房产。

和移民两大强劲需求，共同催热了海外置业。这对于“不差钱”的中国房企而言，颇具诱惑力。

从战略考虑 国内房企需迅速国际化 从房企的长远发展来看，房企拓展海外版图，也有战略层面的考量。“部分大型房企的化布局基本完成，从战略布局角度需要国际化。”同策咨询研究总监张宏伟分析。万科集团总裁郁亮也向记者表示，万科“出海”，旨在通过海外学习和探索，提升公司管理水平及资源动用能力。

据南方报道，尽管不少上市房企的规模持续扩大，但净却在不断下滑。如何寻找新的增长点，成为摆在这些房企面前的难题。现如今，高昂地价，令房企依靠土地增值获取超额的时代一去不复返。地价成本快速攀升是上市房企净利下滑的一大主因。而在很多国家，由于土地私有，土价成本与中国相比，可用“低廉”来形容。绿地在韩国济州岛项目的销售人员告诉记者，汉拿山小镇拿地成本仅为每亩50万元，而在海南拿地每亩价格可能要在1000万元以上。

然而，与发达国家不同的是一些并不受关注的国家，确实存在较大的空间。保利地产董事长宋广菊曾表示：“非洲有些国家的房价，普通商品房每平方米1200美元-2400美元，别墅卖到50万-250万美元/栋不等，折算下来可以跟国内很多省会城市的房价媲美。”这就不难理解，为何埃塞俄比亚、纳米比亚、坦桑尼亚三个非洲国家成为保利海外拓展的。与保利地产做出类似选择的还有在非洲岛国的颐和地产。

海外地产拓宽融资渠道 降低企业风险

从融资角度来看，今年房企频繁借力海外市场融资。张宏伟表示，当前国际资本市场融资环境相对宽松，部分内地房企通过在境外上市，建立境外业务发展融资平台，开展海外房产业务，借机布局国际房地产市场。另外，房企探索海外市场，开辟另一条渠道，还可以分散房企的风险。目前，业内对国内楼市的走势出现较大分歧。与几年前房价普不同的是，国内房地产市场已呈现出“冰火两重天”的景象：一线城市的房价屡创新高，泡沫之争不断；部分三四线城市供应严重过剩，去库存压力巨大。

海外竞争 还得靠本土团队 众所周知，房地产开发高度依赖本土化经验。国内不同区域不同城市，市场尚有差异，遑论海外。由于各国市场千差万别，在某国的成功经验也难以复制到其他国家。引用北京中坤集团董事长黄怒波的一句话告诫海外的企业，“海外首先需要进行精心的战略布局；其次需要有耐心，因为期比较漫长；此外需要有专业团队，专业团队靠空降不行，还得靠本土团队。”