房价猛增 澳洲中产购房者被推到房市边缘

澳大利亚媒体一直在热炒中国人在当地买房的故事。他们称，澳大利亚人在悉尼或墨尔本买到一套可负担得起的房子变得越来越困难，因为富有的中国买家将继续把大笔投入澳大利亚房产市场，一部分澳大利亚人正被逼出楼市。

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尽管瑞士信贷银行最近公布一份报告表示，过去7年里，中国人在澳大利亚购房的金额达到了240亿澳元(约1320亿元人民币)。不过，瑞士信贷银行强调，仅靠中国人每年投入的几十亿澳元不足以推动澳大利亚房价全面增长。

澳大利亚房价飞、中产购房者被推到房地产市场边缘，该国政界和媒体正在寻找中国富人炒高当地房价的证据。

3月17日，澳大利亚众议院经济委员会主席、自由党议员奥德怀尔接受澳大利亚广播公司(ABC)采访时表示，该委员会将着手调查外国人在国内房地产市场的是否导致了国内房价上升、使中产购房者买不起房。

相关人士说，，澳大利亚可能会出台相关法律以限制国外者买房，尤其是“出手大方的中国人”。

那么，澳大利亚房价的上是否应该归咎于外国者？如果澳大利亚制定相关政策用来限制国外者入场，又会给当地的楼市带来怎样的影响？

房价猛

“澳大利亚的房价一直被不断推高，我深有体会。”就读于澳大利亚墨尔本的英国女孩薇薇安说，她来澳大利亚的时候，父母给她购置了一套2室户的公寓，当年的购价是30万澳元(约169万元人民币)，三年内总价至少上了30%。

“因为毕业后要离开这里，所以想将这套公寓出手，中介的建议挂牌价是40万澳元(约226万元人民币)。”薇薇安说，虽然价格不低，但是买家并不少，如今她已经在和其中一位洽谈。

薇薇安的情况在澳大利亚并不鲜见，在悉尼从事房地产中介工作的陈佳说，悉尼房价的上升更为迅猛。光是在去年一个季度，房价就上了4.9%，今年开春，还在保持4%以上的增长趋势。

在持续近两年的疲软之后，澳大利亚房地产市场在2013年突然火爆起来。据澳大利亚统计局3月11日公布的数据，在去年的一个季度，澳大利亚8个州府城市的房价平均增长3.4%。数据使得去年澳大利亚房价增幅9.3%。

了解到，悉尼在去年一个季度的房价上了4.9%，该市连续第三个季度录得澳大利亚最强的房价增幅。而珀斯楼市的表现仅次于悉尼，增幅为3.5%；紧随其后的是布里斯班(3%)、阿德莱德(2.8%)、霍巴特(2.3%)；堪培拉的增幅，只有0.4%。

统计数据显示，去年第四季度澳大利亚房产总值5.02万亿澳元，住宅房产的平均价达53.9万澳元。就各州的情况来看，住宅房价最贵的是新州，达63.3万澳元，之后是西澳和地区。

澳大利亚房地产数据机构RP Data的报告称，房地产增长的势头已延续到了2014年。2014年1月，省会城市的房价上了1.2%，其中墨尔本上了3.2%，悉尼为0.8%，布里斯班上0.7%。

“在我看来，澳大利亚前两年的房价比较适合，现在的房价有些过高了。”复旦房地产研究主任尹伯成说，房价和上，澳大利亚在房产方面的竞争能力就下降了。实际上，澳大利亚的经济很大程度上还是依赖于当地的资源，澳大利亚本身当然希望有更多的人去那里买房，房价越高越好。

中原地产研究咨询部总监宋会雍则表示，从理论上来说，房价上会推高一部分人的热情。但是从实际上来说，房地产的发展势必会导致资金向某些特定领域倾斜。“资金大量地被投入到房地产市场中，者被动地等待房子，资金的流动就会被束缚，对经济造成的挫伤。”宋会雍称。

与此同时，澳大利亚的一份福利报告显示，由于房价和房屋的上已经远高于过去10年的通胀率，越来越多的澳大利亚人可能被迫住进公房。

中国因素

在澳大利亚当地一些居民看来，是因为国外者不断炒房造成了房价的飞，这其中也包括强大的中国军团。

“很多人不停地买，买了一套又一套。”薇薇安说，这些购买者有留学生家庭，也有来自国外的者。

瑞士信贷根据澳大利亚统计局和外国审查委员会的数据，估算出中国人购买了悉尼18%的新房，购买了墨尔本14%的新房。在过去7年里，中国买家在澳大利亚购买的房产达240亿澳元。瑞士信贷估计，7年，中国人还将在澳大利亚房产市场再投入440亿澳元。

瑞士信贷表示，中国买家每年在澳大利亚房产市场投入54亿澳元，其中约一半是新移民，其他一半是者、开发商和临时居民。

澳置业专家迈克尔·雅尼曾对外表示，本地购房者或许因此被迫多花很多钱，“海外者正推动期房价格上。如果不这么卖，此类项目就无法动工。但竣工后这些公寓的价值将比合同价格低7%至12%。”

中投顾问房地产行业研究员韩长吉说，中国者或者移民到澳买房数量大幅增加，总体上看，12%的澳新建房屋均被中国人买下，这无疑减少了澳本地人购买房屋的机会，增加了市场竞争，推高了当地房价。

“这样一来，当地人购房成本将增加。澳政府备受民众关于房价上所带来的社会舆论压力。”韩长吉说。

宋会雍指出，澳大利亚的一些热门城市里，有1/5的人说中国话。“中国人去那里移民的势头还是相当厉害的，已经成为了一股不容忽视的需求能量。所以我认为移民在其房价上背后确实发挥了不小的作用，这二者之间存在比较直接的联系。”

“中国人一般不喜欢租房子，他们喜欢拥有自己的房产，觉得这样才踏实。”陈佳对透露，在三天之前，中国的一个家庭联系到她，并准备用500万元人民币去购置当地的一处二套房。之前已经有很多中国人拥有了在当地的第三套，甚至第四套房产。

“更为夸张的是，如果有一个中国买家和一个当地买家一同看中一套住房，当地买家知道对手是中国人后，一般会选择退让。”当地某房地产中介工作人员Lydia说，“因为他们知道，在价格上，他们无法胜过中国者。”

税收作祟

尽管中国者在澳大利亚楼市中出手不凡，但将高房价的原因全部归咎于中国者显然“不合理”。

根据澳大利亚政府机构外商审核委员会的数据，虽然中国人在澳房地产的增速很快，但在375亿澳元的澳大利亚房地产外资总额中的占比不到1/6，2013财年的澳大利亚房地产外资总额实际上较上年有所下降(去年美国和加拿大者分别44亿澳元和49亿澳元)。另外，外国购房者在澳大利亚只能购买新建住宅，这意味着很多中国人所购买的是尚未建成的公寓。

与此同时，有观点直指澳大利亚高房价真正的罪魁祸首是澳大利亚政府的税收和管理制度。据澳大利亚《时代报》网站3月20日报道，澳大利亚国际经济研究指出，地方、州和联邦政府的税收在新房价格中所占比例达44%。

报道认为，如果政界人士担心房价过高，他们应当反思税收和管理制度，而非让外国者做替罪羊。这些者为新房建造提供了大量资金。当外国人购买澳大利亚的房地产时，他们将海外财富转移到了澳大利亚。

易居(美国)独立经纪人Jeff Li在接受采访时表示，虽然外界对于中国人买房的报道铺天盖地，但是在国外买房的本地人并不少，来自其他国家的者也是络绎不绝。“不能将所有的原因都归咎到中国人的头上，这种指责似乎有点不负责任。哪怕是移民大国美国，当地人购买量也是超越国外者的，中国人在当地买房的数量并非如此庞大。”

据《时代报》报道，外国买家在伦敦市场扮演着更为重要的角色，英国没有像澳大利亚那样对外国设限。现在，英国将澳大利亚视为一个拒绝外国财富转移至本国的样本。事实上，澳大利亚的房价上问题主要是内因造成的，而非外因。

易居(中国)分析师薛建雄赞同上述观点，他认为，澳大利亚房价上背后的因素不那么简单。“不能完全归咎于移民的。这主要跟当地的经济发展有关，最近欧美经济渐渐回升，从而也带动了澳大利亚的经济增长，我认为这才是房价上的主要原因。”

陈佳说，无论当地房价的推高是否有中国者的因素存在，这些者的确是为当地经济作出了贡献。“房地产市场的活力依靠的就是这些，很多房地产经纪人的工作收入也得仰仗这些国外者们。”