安德鲁·克鲁尚(Andrew Cruickshank)是法国巴黎银行集团房地产公司(下称“法巴房地产公司”)国际部资深总监,长期驻扎在伦敦。最近他们的团队帮助两位分别来自香港、泰国曼谷的超高净值者,完成在伦敦购房置业。
>>2014年3月份房天下海外热推楼盘
中国房企赴美开发楼:纽约东河湾
美国地产巨头开发:加州尔湾盘廊亭公园
这两位者选择在伦敦核心区域购买商业地产物业。香港者看中的是市价1亿英镑的项目;曼谷者购买的商业物业项目价值6000万英镑,占地面积5000平米,在4.5%。
法巴房地产公司给他们提供的服务包括:了解者需求和对伦敦熟悉程度、实地踩盘、出具评估报告、联系律所、税务等。完成交易后,还帮他们管理物业。
安德鲁向21世纪经济报道记者说,伦敦的房贷市场很发达,个人者购买资产通常只需3-4成,就也很容易申请到贷款。最近一两年,他还明显感觉到,中国内地者正成为伦敦楼市需求的重要力量,但绝大多数个人者都喜欢选择住宅项目。
2013年,包括中国在内的国际者占海外市场份额的三分之一。这表明除亚洲首富李嘉诚外,法律税务体系透明、成熟的英国楼市也吸引着中国众多高净值人士。不过安德鲁提醒,税务成本、潜在的损失风险仍值得中国者警觉。他还强调,选择好的房产以规避风险也重要。
市区域4.5%-5%
安德鲁的团队通过香港、新加坡等地的室及巴黎银行总行财富管理部、私人银行部门,与中国内地的个人、机构者取得联系。从他多年的观察看,中国内地者的兴趣正发生改变。
之前不少中国人是因为孩子在伦敦读书,才在周边购买房子。但目前中国者伦敦买房的目的中,占比已达50%左右,并且绝大多数个人者都喜欢购买住宅项目。这些者关心的是:位置、配套设施、产品、规格,以及和资金的空间等。
不仅是中国的高净值者,让安德鲁印象深刻的是,大多数在伦敦的海外购房者都在换口味。之前他们喜欢伦敦性、名气大的物业,但现在变得越来越聪明,越来越像伦敦本地者,关心物业的,愿意冒风险去选择一些城区之外的物业。
区域选择方面,以往都是青睐购买伦敦核心市区项目,但他们现在已经把目光转向市以外区域,如国王十字区、斯特拉福区等地,甚至包括伦敦周边城市。
良好的上势头,是伦敦楼市吸引海外者的重要原因。目前价格已接近2008年金融风暴前创下的历史点,虽然2008年的跌幅曾超过40%。
安德鲁表示,当地业界认为伦敦房价正处于新上周期的开始阶段。一方面英国经济的增长势头比较强劲;另一方面海外者资金不断涌进伦敦的住宅、商业项目,包括仓储、购物和写字楼等物业。3-5年,伦敦城区的住宅项目仍有上,某些项目的可能达到30%。
方面,以商业地产项目为例,安德鲁说,2008年危机最严重时期,伦敦楼市的收入确实出现过问题,但核心区域仍然很坚挺,现在反弹更是强劲。
白金汉宫、邦德街的伦敦西区,写字楼的平均是110英镑/平方英尺·年;在摩天大楼林立的市,也是银行、律所、保险(放心保)公司等机构的主要聚集地,平均水平在60英镑/平方英尺·年。西区的可达到3.75%,市区域在4.5%-5%,低于欧洲大陆的主要城市。西区的空置率为4.2%,市区域为5.6%。
安德鲁分析,对于海外者,现在的已有吸引力,并且仍出现上趋势,通常每隔5年业主就可以和租户协商上调。另外伦敦属于净率,租户承担维修等费用,业主只需要每个季度上门,这与德国、法国的毛率有本质差异。
五成,贷款利率3.5%-4%
上海一位从事海外置业的资深人士告诉21世纪经济报道记者,伦敦发达的房地产金融市场,还可帮助海外者放大。机构者到伦敦购买物业,比例为50%,其余可向银行、保险公司进行贷款融资。个人者也很容易申请到60%-70%的贷款,甚至有的期房项目,购买时只需10%,其余都可通过贷款解决。贷款利率在3.5%-4%,贷款期限在2-10年。
另外,上述人士表示,具体的架构设计上,包括中国的海外个人者也有。大多数可以选择在泽西岛(Jersey)、卢森堡等离岸市场成立SPV工具(特殊目的机构/公司),再到伦敦买房,好处在于合理避税。
税务成本是高净值人士到伦敦买房需要考虑的重要因素。在交易环节,需要支付的印花税通常在1%-5%不等,具体根据房屋的总价值确定。比如,房屋价值在50万至100万英镑之间的,印花税税率为4%。不过大量的海外者通过SPV就能合理避开印花税。
伦敦的住宅项目,在持有期还要每年缴纳市政物业税,但税额并不高,比如市价100万英镑的房子,需支付2000-2500英镑/年。如果将房子出租给其他人,由租客承担这项费用。
海外者离岸持有物业,收入还需要支付房租20%的所得税,但银行债务、相应股东贷款的利息,资本津贴(折扣)及特定的管理费用,可以纳入税收抵扣。
法国巴黎银行出炉的伦敦购房指南就举例,购买1亿英镑的商业物业,其中5000万英镑可由银行贷款解决,其余5000万分别来自股东借款以及股本金。在扣除各项费用后,海外者最终得到好的英国有效税率优惠,并且者在泽西岛等离岸地不需要缴纳收入的税费。
新买家显然更倾向于收购离岸公司来规避印花税。如果者在离岸市场做合理规划,并将该物业作为一项(而非交易股票),在退出环节将不会在英国产生直接税费。
虽然一般情况下,在伦敦购买房产的海外者无需交纳资产税,不过2013年底,有消息称英国政府正考虑向海外的者征收差别资本利得税,以遏制不断上的房价和体现公平。
另外,风险因素仍需要警惕。在过去一两年,安德鲁就曾经目睹不少海外者在伦敦楼市铩羽而归。他总结这些个案有三个共同点,一是者经验缺乏和好的建议;二是错误选择房子的位置、项目;三是遇上并不诚信的卖家。
他给中国者的建议是,首先要实地考察伦敦的楼盘、区域状况;其次提早与当地的物业咨询师、律师、税务咨询师沟通,制定合适的贷款、税务方案。
最近他服务的一位来自中东的高净值客户,在他们团队建议下,购买之前的12个月时间里,就仔细考虑对比了两处写字楼房产,深入了解它们所处的区域、租赁人、承租需求,针对中期资本做了评估,还对当前他们各自的所得关注。
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安德鲁·克鲁尚(Andrew Cruickshank)是法国巴黎银行集团房地产公司(下称“法巴房地产公司”)国际部资深总监,长期驻扎在伦敦。最近他们的团队帮助两位分别来自香港、泰国曼谷的超高净值者,完成在伦敦购房置业。
>>2014年3月份房天下海外热推楼盘
中国房企赴美开发楼:纽约东河湾
美国地产巨头开发:加州尔湾盘廊亭公园
这两位者选择在伦敦核心区域购买商业地产物业。香港者看中的是市价1亿英镑的项目;曼谷者购买的商业物业项目价值6000万英镑,占地面积5000平米,在4.5%。
法巴房地产公司给他们提供的服务包括:了解者需求和对伦敦熟悉程度、实地踩盘、出具评估报告、联系律所、税务等。完成交易后,还帮他们管理物业。
安德鲁向21世纪经济报道记者说,伦敦的房贷市场很发达,个人者购买资产通常只需3-4成,就也很容易申请到贷款。最近一两年,他还明显感觉到,中国内地者正成为伦敦楼市需求的重要力量,但绝大多数个人者都喜欢选择住宅项目。
2013年,包括中国在内的国际者占海外市场份额的三分之一。这表明除亚洲首富李嘉诚外,法律税务体系透明、成熟的英国楼市也吸引着中国众多高净值人士。不过安德鲁提醒,税务成本、潜在的损失风险仍值得中国者警觉。他还强调,选择好的房产以规避风险也重要。
市区域4.5%-5%
安德鲁的团队通过香港、新加坡等地的室及巴黎银行总行财富管理部、私人银行部门,与中国内地的个人、机构者取得联系。从他多年的观察看,中国内地者的兴趣正发生改变。
之前不少中国人是因为孩子在伦敦读书,才在周边购买房子。但目前中国者伦敦买房的目的中,占比已达50%左右,并且绝大多数个人者都喜欢购买住宅项目。这些者关心的是:位置、配套设施、产品、规格,以及和资金的空间等。
不仅是中国的高净值者,让安德鲁印象深刻的是,大多数在伦敦的海外购房者都在换口味。之前他们喜欢伦敦性、名气大的物业,但现在变得越来越聪明,越来越像伦敦本地者,关心物业的,愿意冒风险去选择一些城区之外的物业。
区域选择方面,以往都是青睐购买伦敦核心市区项目,但他们现在已经把目光转向市以外区域,如国王十字区、斯特拉福区等地,甚至包括伦敦周边城市。
良好的上势头,是伦敦楼市吸引海外者的重要原因。目前价格已接近2008年金融风暴前创下的历史点,虽然2008年的跌幅曾超过40%。
安德鲁表示,当地业界认为伦敦房价正处于新上周期的开始阶段。一方面英国经济的增长势头比较强劲;另一方面海外者资金不断涌进伦敦的住宅、商业项目,包括仓储、购物和写字楼等物业。3-5年,伦敦城区的住宅项目仍有上,某些项目的可能达到30%。
方面,以商业地产项目为例,安德鲁说,2008年危机最严重时期,伦敦楼市的收入确实出现过问题,但核心区域仍然很坚挺,现在反弹更是强劲。
白金汉宫、邦德街的伦敦西区,写字楼的平均是110英镑/平方英尺·年;在摩天大楼林立的市,也是银行、律所、保险(放心保)公司等机构的主要聚集地,平均水平在60英镑/平方英尺·年。西区的可达到3.75%,市区域在4.5%-5%,低于欧洲大陆的主要城市。西区的空置率为4.2%,市区域为5.6%。
安德鲁分析,对于海外者,现在的已有吸引力,并且仍出现上趋势,通常每隔5年业主就可以和租户协商上调。另外伦敦属于净率,租户承担维修等费用,业主只需要每个季度上门,这与德国、法国的毛率有本质差异。
五成,贷款利率3.5%-4%
上海一位从事海外置业的资深人士告诉21世纪经济报道记者,伦敦发达的房地产金融市场,还可帮助海外者放大。机构者到伦敦购买物业,比例为50%,其余可向银行、保险公司进行贷款融资。个人者也很容易申请到60%-70%的贷款,甚至有的期房项目,购买时只需10%,其余都可通过贷款解决。贷款利率在3.5%-4%,贷款期限在2-10年。
另外,上述人士表示,具体的架构设计上,包括中国的海外个人者也有。大多数可以选择在泽西岛(Jersey)、卢森堡等离岸市场成立SPV工具(特殊目的机构/公司),再到伦敦买房,好处在于合理避税。
税务成本是高净值人士到伦敦买房需要考虑的重要因素。在交易环节,需要支付的印花税通常在1%-5%不等,具体根据房屋的总价值确定。比如,房屋价值在50万至100万英镑之间的,印花税税率为4%。不过大量的海外者通过SPV就能合理避开印花税。
伦敦的住宅项目,在持有期还要每年缴纳市政物业税,但税额并不高,比如市价100万英镑的房子,需支付2000-2500英镑/年。如果将房子出租给其他人,由租客承担这项费用。
海外者离岸持有物业,收入还需要支付房租20%的所得税,但银行债务、相应股东贷款的利息,资本津贴(折扣)及特定的管理费用,可以纳入税收抵扣。
法国巴黎银行出炉的伦敦购房指南就举例,购买1亿英镑的商业物业,其中5000万英镑可由银行贷款解决,其余5000万分别来自股东借款以及股本金。在扣除各项费用后,海外者最终得到好的英国有效税率优惠,并且者在泽西岛等离岸地不需要缴纳收入的税费。
新买家显然更倾向于收购离岸公司来规避印花税。如果者在离岸市场做合理规划,并将该物业作为一项(而非交易股票),在退出环节将不会在英国产生直接税费。
虽然一般情况下,在伦敦购买房产的海外者无需交纳资产税,不过2013年底,有消息称英国政府正考虑向海外的者征收差别资本利得税,以遏制不断上的房价和体现公平。
另外,风险因素仍需要警惕。在过去一两年,安德鲁就曾经目睹不少海外者在伦敦楼市铩羽而归。他总结这些个案有三个共同点,一是者经验缺乏和好的建议;二是错误选择房子的位置、项目;三是遇上并不诚信的卖家。
他给中国者的建议是,首先要实地考察伦敦的楼盘、区域状况;其次提早与当地的物业咨询师、律师、税务咨询师沟通,制定合适的贷款、税务方案。
最近他服务的一位来自中东的高净值客户,在他们团队建议下,购买之前的12个月时间里,就仔细考虑对比了两处写字楼房产,深入了解它们所处的区域、租赁人、承租需求,针对中期资本做了评估,还对当前他们各自的所得关注。