中国人PK美国人：美国人买房要考虑收入和税收

美国人上至总统下到贫民百姓口头上总挂着一个词，叫作美国梦，而拥有住房则成了美国梦的一部分。美国家庭拥有住宅的比率是67.6%，老百姓要能买得起房，主要是两个因素，一是收入较高，二是房价合理。当这两个条件都具备时，民众实现拥有住宅的梦想也就有望成真了。买房还是租房，在美国人观念中不仅仅是每个月要付多少钱的问题，更多美国人是把买房看成一种，而且是比股票更为保险的长期。同时拥有住宅也是集聚家庭财富最主要的一种方式，特别是对于中低收入家庭来说，很少有人能在金融资产上作大笔，而房地产几乎成了他们最主要的家庭财富。美国的税收政策天平也倒向买房者而不是租房者。购买住房贷款的利息可以抵税，而租房的却不能抵税。

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在具体买房上，美国民众很少有用现金一次付清房款的，绝大多数人是依赖贷款来实现拥有住宅梦的。通常银行的房屋贷款分为15年和30年，的则为30年贷款。由于贷款时间长，月供的压力不大。另一方面，在利率由高降低时，屋主随时可以重新申请住房贷款，每月的月供自然也会有明显下降。美国人能否买得起房很大程度取决于是否可以获得银行的贷款，而银行是否贷款就要看借款人的收入情况了。通常情况下，借款人家庭每个月用于房贷还款额不能超过总收入的28%，购屋者每个月用在住房上的支出（房屋贷款分期付款、房地产税、住宅保险和维护的费用）不超过月总收入的33%。购屋者全部债务（包括住房上的所有支出和家庭其他类债务，如信用卡债务、购买汽车贷款和子女的花费等）不能超过收入的38%。

典型的美国购房案例

下面我们看一个普通美国人的购房经历，从中也可了解美国人实现拥有住宅梦的历程。麦克毕业于美国一所很不错的，一毕业就有50000美元的年收入。麦克的女朋友康尼是他的同学，毕业后年薪也有45000美元。两人的收入加起来一年为95000美元。去掉所得税，一年的纯收入约在75000美元。两人上的贷款有10万美元需要偿还，每年偿还25000美元,下50000美元。如果买房子，首先是款的钱从哪来？二是月供，按照美国人家庭房屋贷款不超过收入三分之一的比例，他们每年可用于偿还房屋贷款的支出为16500美元，月供则为1375美元。按照能支付的月供，他们只能购买价格在20万美元的房子。而按洛杉矶的房价，20万美元的房子会很差。

麦克和康尼商量后，制订了一个5年计划，5年后结婚买房。在这5年间先偿还完学生贷款，并积攒一些钱作为购房的。5年下来，两人还清了学生贷款，麦克攒下了50000美元，康尼积攒了80000美元。同时5年后，麦克的年薪已到了80000美元，康尼的年薪也达到70000美元，两人年收入加在一起为15万美元。扣除所得税，每年纯收入可为11万美元，这应当说是比较不错的收入水平。

麦克和康尼开始找房子，因考虑到如果婚后要两个孩子，抚养孩子的费用会多花一些，所以买房子不要买最理想的，价格合适最重要。他们选中了上班比较方便的社区，购买了一幢40万美元的独立住宅。10万美元对他们已不是负担，而月供为1800美元，一年的房贷还款也只占他们纯收入的20%，房子的支出对他们而言应该说负担并不重。

这是麦克和康尼靠自己的能力和收入次购买房子，当然是欢天喜地。在买房后5年内两个孩子相继出生，麦克的年薪也到12万美元，康尼的年薪也有9万美元。快到了孩子上学的年龄，麦克和康尼核计，应当找一个比较好的学区让孩子从小就有比较不错的学习环境，这样就得搬家、重新买房。考虑到孩子的教育，两人在一个中产居住比较集中的地区选定了一幢价格为60万美元的房子。12万美元用卖掉旧房子所赚到的房屋差额再加上部分存款就解决了，而月供不到3000美元，也在他们纯收入不到三分之一的安全线内。