从美国人口迁移路线看房产方向

人们花了不少笔墨和，致力于预测美国人的迁徙趋势，尤其是年轻人将迁往何方。如果你听听城市土地学会（UrbanLand Institute）这样的大开发商组织或理查德·佛罗里达（Richard Florida）这样的权威人士的意见，你就会认为，那些希望增加招聘熟练员工机会的聪明公司应该迁往芝加哥市、曼哈顿和旧金山等地，任凭他们位于郊区的办公园区像旧时代的遗址那样被荒废。 

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仔细看看最近的迁移数据，你就会发现，许多年轻人确实更喜欢城市生活，他们至少能够暂时忍受城市的高房价。不过数据也显示，随着他们的年龄增长，美国人通常会迁往郊区居住，然后搬到更小的社区，打算购买住宅，建立家庭。上周，我们探讨了对这些趋势的一份专业分析，人口学家温德尔·考克斯（Wendell Cox）展示了从2007年到2012年间不同年龄组的不同迁移模式。（请看，《老龄化地理：千禧一代为何迁往郊区》）本文将分析他们前往的大都市区。

我们的分析基于跨度15岁的劳动年龄人口组别：2007年，我们把美国劳动年龄人口分为15岁-29岁、30岁-44岁、45岁-59岁三个年龄段。2012年，我们分析了这三个年龄段的人口五年后在51个人口超过100万的美国大都市区的中增长变化。

吸引年轻人前往的城市

关注的往往是最年轻的劳动年龄人口，2007年15-29岁的人口，到2012年已经处于20-34岁这一年龄段了。他们包括学生以及未婚且无子女的年轻人——这些人正处于职业生涯的早期阶段。从历史上来看，这个年龄的人群最有可能从一个地区迁徙到另一个地区。尽管这个组别的绝大多数人生活在郊区或小城镇，但是我们的研究的确显示，在许多生活成本高的大城市，尤其是那些经济表现强劲的城市里，这一年龄段的人数显著增加。

从2007年到2012年，以科技产业为主的城市中该年龄段的人口增长，其中旧金山都市区增长20.7%，在美国大都市区中排名首位。应当认为，年轻人通常对超高的房租不敏感（尤其如果他们在一家知名公司工作或者他们的父母补贴房租的话）。紧随其后的是西雅图（20.3%），华盛顿哥伦比亚特区（18.1%）和得克萨斯州的奥斯汀（18.1%）。

然而该年龄段人口出现增加的城市不仅仅只有那些科技。有些新兴的都市区，特别是奥兰多、拉斯维加斯和新奥尔良，也吸引了大量年轻人前往。

相比之下，美国许多大型的“时尚动感”都市却不能相提并论。尽管总是自我标榜能够吸引年轻人，纽约却在榜单上排名第19位（年轻人口增长率8.6%，不过在数量上，有323,000名年轻人），而洛杉矶排名第31位，波士顿排名第22位。城市土地学会最近在《华尔街日报》（Wall Street Journal）上发表文章，大肆宣传芝加哥对年轻人的吸引力并希望真的如此，但是芝加哥仅排名第41位——这座城市的年轻人口实际上减少了0.6%。排名靠后的主要是位于传统“铁锈地带”的不幸城市：克利夫兰（第47位）、布法罗（第48位），罗切斯特（第49位）、底特律（第50位）和排名末尾的里弗赛德-圣贝纳迪诺，这个地区的年轻人口从2007至2012年期间减少了9.4%。

超过35岁的人会去哪里？

正如我们在上一篇文章中提到的那样，也许最值得关注的是2007年时处于30-44岁之间的劳动人口，2012年时他们已经介于35-49岁之间。这个年龄组恰好比千禧一代提前一步步入中年，最有可能为千禧一代的迁徙方向提供线索，因为今后十年里千禧一代也将迈入而立之年：该年龄段的人要考虑婚姻和定居的问题（至少有些人如此），在大部分情况下，开始建立家庭。

这个年龄组表现出明显不同于年轻人的倾向。首先，他们不想搬到旧金山，旧金山的该年龄段人口增长率跌至第30位——在2007到2012年期间，这座城市处于该年龄段的人口减少了0.7%。其他生活成本高的城市区该年龄段的人口也出现减少，其中包括波士顿（第40位，人口减少2.3%）、纽约（第45位，减少3.9%，折合161,000人）、圣何塞（第46位）、洛杉矶（第47位）和芝加哥（第49位，人口减少5.2%）

赢得这一年龄组可能至关重要，因为他们正当年富力强的时候，收入高于年轻一代，尤其是在这种经济环境下。美国人口普查局（Census Bureau）的数据显示，为首成员年龄介于35-45岁的家庭，平均家庭收入比为首成员在25-34岁之间的家庭高出28%，相比为首成员处于45-54岁年龄段的家庭，这个差距扩大到34%。该年龄段人口似乎对就业市场和房屋价格非常敏感。

除了华盛顿哥伦比亚特区（排名第6位）——在当地政府拉动型[经济持续蓬勃发展——外，几乎所有排名前十位的城市都有表现日益强劲的私营经济，和相对低廉的房价。在榜单上排名首位的是新奥尔良地区，当地这个年龄段的人口在2007到2012年期间增长了19.3%。这座号称“快乐之都”的城市该年龄段人口有所增加，至少在程度是与卡特里娜飓风过后人口回迁有关，但是也反映了经济显著改善带来的新人口活力。其次是迈阿密、圣安东尼奥和罗利。休斯顿和俄克拉荷马城也有不错的表现。

世代研究者莫利·威诺格拉德（Morley Winograd）表示，这些城市将吸引大部分年龄渐长的千禧一代。他指出，年长的千禧一代通常对买房置业、组建家庭和当好父母更感兴趣。面对经济困难时期，加之沉重的学生贷款负担，他们许多人被迫对那些“豪华都市”敬而远之，因为他们在那里可能永远买不起适合抚养孩子的住房。正如他说的那样，这些人会搬到“生活成本更低、与他们所成长的环境相比规模更小的城市。”

年长劳动力的市场

这一年龄人口的迁移模式与中年人口颇为相似，尽管并不完全一致。2012年，这部分人介于50到64岁之间。其中大多数人依然在工作，而且他们的收入接近个人的工资峰值，这代人也倾向于迁移到生活成本较低的城市。新奥尔良该年龄段人口增长，从2007到2012年增长了7.9%。新奥尔良较低的房屋成本也是当地该年龄段人口反弹的另一个因素。可以说美国南方阳光地带的其他都市区也是如此，比如排名第三的圣安东尼奥（人口增长7.3%），排名第四位的坦帕-圣彼得堡（人口增长5.0%），排名第五位的奥斯汀以及排名第七位的俄克拉荷马城。

有趣的是，加利福尼亚州各城市这一年龄段人口的增长排名几乎和年轻人口的增长排名截然相反。比如说，里弗赛德-圣贝纳迪诺在年轻人口增长排名上位居最末，其年长人口的增长却排名第二，而萨克拉门托在年轻人口榜单上排名第43，似乎随着年龄的增长该城市在劳动者眼中越发具有吸引力。在30多岁的年龄段中，这一地区的排名上升到了第32位，在50到64岁的年龄组中排名强势升至第九位（人口增长2.0%）。

《萨克拉门托蜜蜂报》（Sacramento Bee）等当地报纸的撰稿人们渴望增加人口密度和吸引时尚人士。然而，作为加州地区，这里尽管没有吸引来很多年轻人，反倒吸引了更多来自生活成本更高、人口密度更大的旧金山湾区和洛杉矶-奥兰治县的年长移民。相比之下，就该年龄段人口的增长情况来看，旧金山排名第40位，人口减少4.4%，洛杉矶-奥兰治县排名第44位（人口减少5.6%），圣何塞排名第49位（人口减少7.3%）。

给者和企业的建议

对这三个年龄段劳动年龄人口的分析显示，企业和地区都面临着更复杂的挑战而且可能令人摸不着头脑。我们的人口分析表明，年轻员工向“时尚动感”都市的迁移，可能会令城市土地学会和其他专门鼓吹城市的机构感到高兴，但是这面临一些严重的时间限制，尤其是随着员工年龄逐渐增长。

备受瞩目的公司，比如谷歌公司（Google，总部位于山景城的偏远郊区）寻求在芝加哥市或纽约等地设立办公地点，在这些地方很容易招到年轻员工 他们的工资开价常常更为便宜。但是大多数科技公司——尤其是那些专注于工程领域而不是社交媒体的公司——非常依赖年龄较长、技能熟练的员工，他们大多居住在郊区。职业服务、金融和工业企业的情况可以说大致相同。

这也许可以从一方面解释，尽管鼓吹城市的机构在大肆宣传，但是郊区的办公空间建设和吸纳率现在依然比市区更为强劲。最近一份Costar报告表明，圣何塞郊区、萨克拉门托、圣何塞、奥斯汀、堪萨斯城和夏洛特的办公空间净吸纳率尤其强劲。这种趋势尽管在很大程度上被媒体们忽略，但是可能会持续加速发展。

随着千禧一代迈入而立之年，他们将再次成为关键因素。像之前几个世代那样，随着要准备购置住宅和组建家庭，许多人最终要么住在郊区，要么迁移到生活成本更低的城市。“每个人”都想迁徙到而且更重要的是留在生活成本高的核心城市，这种说法无疑更能吸引那些驻扎在华盛顿、旧金山和曼哈顿的记者们。但是实际的现实情况远为复杂得多，而且更倾向于劳动力的不断分散的局面。20几岁的年轻人的迁徙偏好不能指望多久；最终，只有少数员工还会保留自己彼得潘式的童心，把他们年轻时的都市梦想坚持到四、五十岁。