澳洲最宜居城市—悉尼、墨尔本2014房价走势分析

要澳大利亚房产，首先要了解澳洲房价的走势，其中，详细分析澳洲各城市的房产市场则能更好地帮助我们了解当地的经济动向。为各位详细分析澳洲各大城市在2014年的房价走势。

认为，人们似乎高估了珀斯、布里斯班、墨尔本和达尔文的住房市场，而阿德莱德、堪培拉以及霍巴特的房价却似乎被低估了。与名义GDP相比，澳洲住房市场呈略微高估之势。

下面我们详细了解各个城市的情况。

长期以来，悉尼房价一直略高于名义GDP的走势，这得益于该市日益壮大的金融服务业。悉尼住房的溢价记录峰发生在2003年12月，达到了55%。此后，房价开始下跌。2011年9月开始，悉尼房价与名义GDP之间的折溢率开始介于-1%至3%之间。

2013年至今，悉尼房价开始呈明显上扬趋势。然而，我们也可以看到，从去年开始，悉尼房价持续徘徊在名义GDP趋势线。2013年6月，房价超出GDP的3%。近期澳元下跌以及低利率环境应该在推动地方经济发展的同时，并反过来促进城市房价上。

我们可以进一步看到，悉尼的内西区、西悉尼和上北岸等郊区，房价都强势上。值得一提的是，这些地区中的高档住宅占市场中相当可观的比例。 

我们认为悉尼房产（价值超过200万澳元的房产）将继续受影响。然而，还有很多人认为新实施的重大者签证（Significant Investor Visa）可能会提高人们对于住房市场的关注。

SQM研究公司的市场现房库存数量也证实了这一情况。2013年8月末比去年同期现房库存下降了15.0%。有趣的是，人们监测到2012年9月开始就出现了现房库存同比下降的趋势——这也意味着住房市场的紧缩。

根据澳大利亚统计局的数据，新南威尔士州的建筑审批量在至2013年6月的年度中呈上升趋势，暗示着新一轮住房建设热潮的来临和整体房产业的复苏。

墨尔本住房供应量影响房价

过去很长一段时间，墨尔本房价都低于名义GDP 走势。然而，2000年后，这一趋势发生了逆转，并一直延续至今。

墨尔本房价溢价顶峰出现在 2010年6月，超出了名义GDP 34%。但从那时开始，该市的溢价幅度就开始下降。2013年6月底，墨尔本房价溢价为13%。 

与其他城市相比，墨尔本住房市场面临的问题有所不同。这里现房库存量曾经一度供过于求，因此楼市十分不景气。虽然墨尔本的经济核心驱动力与悉尼类似，都是以服务业为，但由于供过于求，该市的房地产业呈现出与悉尼截然不同的状态。

然而我们也可以看出，全市的未售出现房库存一直在下降，新建设项目也已受到了限制或得到完全削减。但是，由于城市外围买地建房市场持续走高，这种情况仍然继续存在，这也是墨尔本房产市场供过于求的主要原因。因此，今后12-24个月中，供应量出现缩减，低利率环境仍然存在，这可能会刺激当地的住房需求。

人们普遍认为，墨尔本和悉尼是移民定居的选择地点。过去十年内，政府采取了宽松的移民政策，而最近，这些政策在某种程度上开始受到了限制。虽然对这些政策变化的影响发表评论还为时尚早，但如果净移民数量确实的减少了，我们应该可能感受到其对该市房产的影响。

如今，墨尔本市的现房库存比较稳定，比去年按月增加的情况已改善很多。

澳大利亚统计局显示，维多利亚州的新房产开发建设审批量现已呈下降趋势，这应该可以缓解墨尔本四年来供过于求的市场局面。