澳洲楼市展望:澳大利亚房价变化总体趋势分析

2013年的澳大利亚房市蓬勃发展了一整年，那么今年的房价变化又将出现哪些趋势呢?澳大利亚SQMResearch的创始人兼资深房地产分析师LouisChristopher通过分析2013年澳洲房价变化，为大家呈现房价变化趋势。

目前，澳大利亚房产市场正处于一个关键时刻：一些区域经济持续发展，而另一些则显示出放缓的迹象。因此，这些经济放缓区域所引起的连锁反应也波及到房产市场。

澳大利亚统计局的房屋价格指数表明，截至2013年6月的年度，珀斯房价各地，增长了11%，实在令人难以置信。紧随其后的是达尔文7.7%和悉尼6.1%。的房价上了5.1%，与前一年房价呈负增长的情况形成对比。另一方面，阿德莱德和霍巴特则是房价上升速度最慢的城市，分别为 0.6%和1.2%。

截至2013年6 月的两、三年内，霍巴特、阿德莱德和墨尔本的房价出现负增长，其中达尔文的最强劲。过去五年内房价上升了3.0%。在所有城市中，达尔文创造了五年7.2% 的，其后是悉尼3.9% 和墨尔本3.6%。另一方面，布里斯班同一时期增长幅度，仅为0.3%。

不同时期的分散趋势显示，全球金融危机期间及其过后一段时间，澳大利亚各州经济出现动荡，以服务业为的悉尼和墨尔本发展放缓，而以资源为的珀斯和布里斯班等地发展则加速。

房价通常在长时间段内趋于与名义 GDP 同步。然而，当出现房价高出或低于名义 GDP 时，通常会被认为房价被高估(或低估)。

1986年至1990年底，全澳房价平稳或略微高/低于图表中所绘的名义GDP趋势线。然而，自 2000年初期以来，全澳房价开始呈现明显高于名义GDP来，这意味着出现了高估。然而，这一状态一直持续到最近一段时间，之后，全澳房价开始恢复正常，其超出名义GDP的幅度开始下降。2012年9月，房价与名义GDP的溢价仅为1%，但随后，溢价幅度又开始渐渐爬升。2013年3月，这一幅度达到了2%。这表明澳大利亚房价略微被高估了。

众多因素一起迫使我们采取纠正措施。目前，澳大利亚经济正在经历一个巨大的挑战，因为采矿业及其的资源出口国——中国正渐渐放缓经济，这直接影响到中国对澳大利亚核心资源的进口需求。

由于采矿业对全澳洲GDP做出了重要贡献，该行业的放缓也会直接影响其它核心产业——包括房地产业。虽然澳大利亚央行一直致力于缓解这一影响，试图通过降低利率来刺激消费者和企业的信心，但效果并不明显。然而，许多经济学家都认为可能会进一步降息，澳元对美元汇率跌至0.9的情况可能有助于推动澳大利亚的经济。

就澳大利亚而言，市场上的现房库存量呈轻微下降趋势。这些数字表明，截至2013年8月的年度中，住宅数量减少了1.0%，总数360,414。更详细的研究显示独立住房下降了0.3%，单元房则下降了4.1%。自2012年7月，市场内现房库存量一直在减少，这就意味着住房市场有所紧缩。

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许多房产专家对澳洲房产市场前景都持乐观积的态度。不过很多澳洲房产者也只是了解的不多。那么在澳洲房产房产有什么优势呢？

1，澳洲经济状态良好

澳大利亚已有二十二年没有出现经济衰退。根据澳洲储备银行的，这种情况在几年也不可能出现。事实上，储备银行认为澳洲出口将增加，将重现强劲的经济增长。

2，人口在增长

有关“大澳洲”与“小澳洲”的讨论已沉寂有一段时间了，因为我们的政治家认识到了强劲的人口增长对滋养经济、创造新的就业机会和安置退休的婴儿潮一代人的重要性。

去年，澳洲的人口增加了近40万，如同添加了另一个堪培拉或纽卡斯尔。当然，由于工作的原因，其中大部份人都是来到了我们的四大省会城市。

3，澳洲是个富裕的国家

按照许多衡量标准，我们都是很富有的，这一点在瑞士信贷2012年全球财富报告中得到证实。该报告显示，澳洲人现在足可以算是世界上最富有的人口，每个成人的财富中位数为19.4万美元。

有趣的是，报告称澳洲有约157.1万人属于这个星球上占1％的最富有的人。要成为世界上仅占1％的级富有者，你需要有71万美元的净财富。

4，家庭经济状况良好

在过去的几年中，大多数澳洲人一直在积攒自己的现金，而不是花钱。许多人都减少了他们的信用卡债务，其他一些人已在存钱，一些人利用低利率的优势，偿还他们的住房抵押贷款。

由于澳洲证券交易所的股价上，以及澳洲人住房的增值，澳洲家庭的财富也有了强劲的增长。强健的资产负债表，将让许多澳洲人得以提升借贷并在几年进入房产市场。

5，低失业率

诚然，一些职位已经消失，在几个月内失业率可能会上升，但新的就业机会正在出现，整体水平保持在适当的5.7％左右。

6，澳洲通货膨胀率处于低水平

我们的低通货膨胀率让储备银行在需要刺激经济时拥有保持低利率或考虑进一步降低利率的空间。

7，利低率可保续一段时间

低利率让我们的房主可以更快的还清抵押，让一些还贷超负荷的人有额外的喘息空间。

8，住房负担能力高

尽管有很多抱怨，但按多项衡量尺度显示，现在的住房负担能力是较过去二十年来的水平。

9，消费者信心指数回升

尽管在过去的几个月中，消费者情感依然脆弱（这是过去几年缺失很大的部份）。头一个月，我们可能会消费情绪高，接下来一个月我们可能会丧失情绪，但根据西太平洋(601099,股吧)银行墨尔本研究所（WestpacMelbourneInstitute）有关消费者信心的数据表示，总体来说，我们更多的是较为乐观而非悲观。

从上述内容可以看到，澳洲房产的需求量正在逐渐增加。拥有房子的想要改善他们的住房条件，没有房子的在高与低利率的共同作用下决定为自己购买房子。而一些者们则看中澳洲房产一直以来稳定的发展状况而积入市。因此，澳洲房市发展的优势还是较明显的。

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