美国的住房政策 促成安居乐业的“美国梦”

拥有住房可以为居民家庭提供一种可靠保障方式,为实现这一目标，美国有一套相对完善的住房政策。

在所得税税前扣除贷款利息和房地产税费，其目的在于促进美国居民购房，实施安居乐业“美国梦”。同时，美联邦的政策制定者也认为住房是居民长期财富的积累，拥有住房可以为居民家庭提供一种可靠保障方式。当社会保障不足以应付家庭财务状况的巨大变化时，出售住房可以获得一笔巨大的现金流，从而帮助居民度过急事之需或养老之不足。

房地产投机炒作不仅会抬高房地产价格，阻挡中低收入实现“购房梦”，也是财富与资源的浪费，降低房地产的使用效率。美国对住房出售获利者要征收资本利得税，特别是对不超过一年的短期利得计入当年应税所得。对于个人来说，短期的资本利得税率适用于一般所得税累进税率；长期的资本利得（超过1年的）税率通常为20%。2003年长期的资本利得被调降到15%，对于归入和次低所得税缴纳的人群资本利得税为5%，到2011年所有被调降的资本利得税率将回复到2003年前的水平。

资本利得税与产权持有成本、住房贷款利率一起构成了美国抑制房地产投机政策体系，购房很难获得超额。比如，2000年12月以16.2万美元购入一套住宅，到2001年5月以17.2万美元出售，获利1万元美元。这1万美元获利计入当月个人所得，应按累进个人所得税率交纳个人所得税。2010年美国个人所得税采用六级超额累进税率结构，税率分别为10％、15％、28％、31％、36％和39.5％。1万美元的短期收入至少适用于31%的所得税率，税收支出3100美元，半年的率为4.26%。如果是贷款购房，减去利息支持以及交割成本，几乎没有盈利。使持有一年以上，征收20%的资本利得税后，美国购房率已经与产权持有成本相差无几，在这种情况下购房难以盛行。进入21世纪，在科技泡沫破灭后，美国执行了长达5年的低利率政策，并在2003年减低所得税后，美国房价出现了快速上扬，房地产投机盛行。随着利率上行，2007年房价泡沫破灭，并将全球带入一场的金融危机。泡沫的危害之大由此可见一斑，这也正是美国小心翼翼应对房地产投机的原因。

但是联邦税法规定并不是一刀切，它还制定了免税规则，除了贷款利息和房地产税收在所得税前扣除政策，还有两项配套政策。一是对住宅出售获得资本利得，如果住宅出售人两年内再次购买另一栋住宅，这些资本利得将免税。二是对55岁以上的住宅所有者，在出售住宅时一次性免除资本利得税。我们不要小看这两项规定，它大地补充了联邦税法优惠政策体系。项规定，保证了住房市场正常流动性。如果对所有的住房出售利得征税，势必成为居民就业、教育、迁徙等正常流动的重大阻力，阻碍劳动力与工作岗位的有效结合，降低工作及生产效率。对房地产市场而言，也会影响住房交易的活跃程度，不利于住房市场成熟发展。这一政策正是为人员正常流动情况下实际住房交易提供了方便，不能使住房成为固定人们的绳索。只要以实际需求为交易目的，联邦政府则给予税收便利。

第二项政策旨在方便老年人出售住宅，以保障老有所养，实现住宅的储蓄功能。我们知道，美国将住房作为居民家庭的经济保障，这一规定正是此目的的最终体现。老年人创造价值的能力大大减低，正是享受一生的劳动价值的时候，医疗、护理、保健等费用支出明显增加，这些费用从何而来？将储蓄的住房财富出售，弥补养老资金的不足。对老年人房屋利得免税，是对扶助老人事业的支持。在这一政策扶助下，美国养老资金一般较为充裕。同时，美国家庭充分利用这一政策，一般会在年老时将豪华的住宅出售，换成简捷方便的居所。当前，尽管美国每年吸收世界各地上百万富有朝气和创造性的年轻移民，大大减缓了社会老龄化的速度，但由于其自然人口出生率持续维持低位，老龄化社会无可置疑地姗姗已来。美国这一政策等于为老龄化社会的到来提前作了准备，减缓了社会老龄化对美国经济的冲击。

这两项税收优惠政策促使和引导合适的人居住合适的住房，不仅活跃了美国二手房市场，还提高了住房的利用效率。美国二手房交易量远远高于新建房市场，成为住宅市场的主导力量。在房地产市场最活跃的2006年，美国住宅成交大约765万套，其中660万套二手房，105万套新房，分别占销售总套数的86%和14%。美国住房平均在6~7年就转一次手，美国税收优惠为二手房市场发展奠定了政策基础。

反观我国的住房税收政策，比如在北京购买二手房资本利得税规定为5.5%，但由于购房成本特别是福利分房的购房成本很难确定，这项政策不能彻底执行，只能按成交金额的1%代替。而其他交割费用较高，包括经纪费用2.0~3.0%、营业税5.5%以及契税3%等，占到交易价款的10%以上。无论对购房人还是对自住购房人，都没有税收优惠政策，一刀切的政策只能造成更大的社会不公。政策规定不细致，执行落实不到位，这是我国住房税收政策的弊端。

借鉴美国经验，提高购房资本利得税税率，实施针对自住居民的税收优惠政策，是保持我国住房市场平稳发展的良策。