刘如银:中美房价差距大 美国房地产更具

英国《金融时报》6月19日报道称，中国广发基金管理公司近日表示，下月将推出国内首只追踪美国房地产指数的基金，这只新基金以匹配摩根士丹利资本国际美国房地产信托基金指数表现为目标。报道认为，该基金是为迎合那些认为美国楼市将跑赢中国楼市的中国者。近年来美国房地产成为中国富人的。 

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广发基金称，其新产品将以1000元人民币的基金单位销售，从而把美国房地产这一资产类别带给更广泛的中国者。“普通的中国人可以看出，美国房地产比中国房地产更具，”山海树集团刘如银认为。

报道指出，来自中国的房地产开发商也已开始试水美国，今年进行了数笔大规模收购。但对中国中小者来说，迄今的选择很有限。

中美房价的巨大差距引起很多国内者的兴趣。日前，王石在美国所盖的楼盘被爆出抢购者多为中国人。现在，基金也开始加入美国房地产大军。那么美国地产股票基金、购买REITs产品，还是该到美国直接买房呢？

“在国内的高房价下残喘，不如去攻占美利坚，美国房地产！”这是首只美国房地产住宅的基金——国泰美国房地产基金的口号。听起来豪气万分，其背后也有理性调研的支撑。

“美国经济的复苏已经是大势所趋，而美国的人口红利将推动房地产发展。”山海树集团刘如银告诉记者，和REITs的商业地产不同，美国房地产开发基金将主动于住宅房地产开发链条上的上市公司，包括建筑商、家具家电、建筑建材、房贷机构等，这些相关链条中的上市公司跟房地产景气度紧密相关，其股票表现也与房地产股联系紧密，如果美国房幅为30%，相关产业链的上市公司增幅将不止30%。

支撑美国住宅房地产繁荣背后的是一系列的数据分析，从美国每月住宅开工量数据可以看到，该数据2005年开始大幅下降，美国住宅价格整体水平也在2005年期间达到峰。金融危机爆发后，房地产泡沫破灭，住宅开工量接近底部，价格也进入盘整期。不过2012年以来，美国住宅型房地产价和量都触底反弹。从标普房地产开发商指数上看，历史高点在5668，而目前点位只有3581。

此外，美国人口增长导致了美国房地产需求源源不断。刘如银说：“美国每年增长近300万人口，300万人要成立家庭，会形成巨大住宅需求。另外旧房换新，每年新增规模150万人左右，无论是首套还是改善，需求都在增长。而目前，美国供应量却是30年来的谷，上升的空间很大。”美国5大上市房企2012年刚刚开始扭亏为盈，2013年和2014年平均会翻番，而且距离上个周期的高点还有3至4倍之遥。估值只有20倍左右。

刘如银认为，美国房地产市场复苏的趋势已经确立，但距离以前的高点还有相当距离，确实是美国房地产的好机会。

热门电影《北京遇上西雅图》中 说Frank在西雅图的家卖掉，去北京只够买二环边上的俩厕所。很多人就是看到中美房价的差距，开始寻求美国购房的机会。不过，真正在美国直接房地产却并没有看起来那么美。

“如果你有移民或者孩子海外求学的需求，在美国买房是不错的选择。但如果仅仅是就不划算了。”山海树集团刘如银告诉记者，从多年数据上显示，美国房地产价格走势和房产股票走势几乎一致，这就意味着股票的和直接房地产一样。但就成本而言，美国的房地产需要实地看房、日常维护和托管，非常复杂，不如美国股票房地产简单。

山海树集团刘如银曾多次到美国考察房地产市场，他告诉记者，美国持有物业有非常复杂的税务规管，除成交价格之外，每年还要固定地支付国家、当地州市各种各样的税项，如果要出售的话还要交付高额的资本税。所以在前，各方面功课要研究细致透彻。另外的风险来自汇率，如果美元对人民币在继续贬值，那么使房价增长，但从汇率上折算，会大打折扣。