海外房产风险更大 良性市场的开端会有阵痛

12月12日，中国住交会现场举办了主题为“海外房地产新思维”的论坛，各位专家从资本流通、文化理念、消费心态、市场环境等多方面对海外房产的风险和机遇进行了深入解读。

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有关报告显示，将会有1.1万亿元人民币投向海外房地产市场，约占到个人可资产的5%。与此同时，我们也看到已经有许多房企和个人者走出进行房地产，在这个摸索的过程中，有喜悦也有困惑。

规避风险 房企布局海外

开疆拓土 满足市场需求

今年李嘉诚多次抛售内地物业，将资产转移到海外发展，这个事情引起了业界激烈的讨论，王石就此发出楼市预警信号。有人推测说，李嘉诚撤资是因为内地楼市泡沫将破灭，房地产行业的黄昏临。不过，如今到海外进行房地产开发已经不是一件新鲜的事情，万科、绿地、富力等房企已经迈开步伐，在美国、澳大利亚、马来西亚等各地进行房地产项目开发，并且在国内进行海外地产项目的推介，到海外俨然成为一种趋势和潮流。

那么，房企和个人蜂拥去海外进行房地产的原因究竟是什么？高力国际负责国际物业项目销售和推广的经理莫伟兴认为，国内的市场并没有走到泡沫破灭的阶段，房企进行海外的心态很健康。他们进行海外可能是为了满足个人或机构财产全球配置的需求。在个人方面，据高力国际的调查，75%的亚洲人仍然在亚洲进行房地产，到美国的比例约占30%，在欧洲的比例占40%，从调查中我们发现，海外房产确实存在很大的需求。

房地产发展商不管是在国内还是国外都只是企业的个体行为，因此，深圳管理学院副教授刘筱认为，不能解读为国内市场的萧条或者破灭，这是夸大其词。开发商和个人房产，是基于对当下及市场的判断，但是因为经历太少，实行市场经济的时间也较短，目前仍缺乏足够的经验让我们去参考并作出判断。

深圳管理学院副教授韩秀兰从购房者的心态上进行分析称，中国比较单一，老百姓口袋里的闲钱缺乏渠道，而受传统观念的影响，房子在中国人的心里打下了烙印。人们海外的房产，可能是因为国内的市场不安全，房地产的前景不确定。大家认为其他国家法律制度比较健全，钱不会打水漂。不过，韩秀兰个人认为，国外房地产市场也存在很多风险，同样不安全。

土地制度成房地产税发展瓶颈

改革不能照搬外国的经验

各国法律、法规及房地产政策均有所不同，置业者在买房过程中，若不了解可能落入某些陷阱，得不偿失。韩秀兰认为，我国与其他国家在房地产政策方面的区别就是房地产税，比如在美国买房就要交很多的房地产税。外国法律法规值得学习，但是必须本土化不能照搬外国的东西。

莫伟兴指出，大部分成熟地区的法制比国内完善，但各个国家的税收差别很大。主要有收入税、房地产税、资本税、土地印花税、市政物业税等，在前，咨询当地专业人士。

十八届三中全会提出，我们要加快推进房地产税立法，并推动相关税收体制的完善。但刘筱表示，便国外的税收体系、法律制度比较健全，但我们依然很难去学习。因为copy不是简单的移植过程，背后还受深层次的因素的影响。我们国家的土地是公有制的，意味着我们只有使用权而没有所有权，这也是物业税、房地产税难以推行的原因。如何在遵守《宪法》的前提下，进行房地产税的深度变革，需要法律界、地产界及其他机构去努力突破。

海外房产是全球化的必然趋势

资金和需求流失只是良性循环开端的阵痛

有媒体报道，随着美国房价上升，中国买家当起“跨国公”，此外、欧洲、澳大利亚也不乏中国客的身影。谈及市场需求外溢对国内房地产市场的影响，莫伟兴表示，房企或个人去海外是全球化的必然趋势。全球化至少意味着人员、资金、货物三个方面的流动会更加自由，那么在这个过程中必然会产生对海外房产的需求，随后内地房企将面临国外市场的竞争，这对于房企及房地产市场是一个很好的机会。在美国等一些市场成熟的地方，海外置业不是新鲜事，我们只不过刚进入良性循环的阶段，所以会有一点阵痛。随着竞争的持续，房企会不断调整产品的价值和自用价值，5年后，若我国房地产市场对比海外市场呈现出优势，那么资金就会或回流到我们国家，这是一个平衡的过程。

韩秀兰认为，房企和个人到海外有好的一面，也有不好的一面。一方面，海外房产有利于资金流动，在海外赚了钱回国，对中国的经济发展有好处，若是亏损，则对市场带来不好的影响。从整体上看，我们的商业经验没有西方人丰富，经商能力没有西方人厉害，这是毫无疑问的。房地产不能盲目，要有可持续性，不能打一枪换一个地方，不是脑袋发热做得决定，而是经过深思熟虑的做的打算。

在海外比在国内风险更大 要小心

不管是房产还是炒股，总是机遇与挑战并存，在刘筱看来，房产不是单纯的经济问题，政治因素、国际关系变动都会对房地产市场产生巨大的影响。比如，60、70年代时，非洲市场对于我们是一块很大的肥肉，我们以国家为后台，在非洲进行投入和开发，眼看要结硕果时，其他国家却要来分一杯羹，抢占我们将到手的市场，国际关系的变化导致我们几十年的经营功亏一篑。由此看来，海外房产不单单是房企之间的竞争，还是国家与国家之间资源的争夺。

莫伟兴对海外房产很有信心。他认为，房企面临的机遇多过挑战，主要是因为在国外计算报酬、较为容易。金融风暴过后，海外市场对于国际资本的吸引力比较大，不仅仅是中国。

“在海外比国内要更小心.”韩秀兰如此表示。原因有如下几个方面，一是者对中国环境较为了解；二是我们新兴市场买房的机会大，而国外的房地产市场较稳定，而且再走下坡路，有颓废的趋势，因此，在海外风险比国内还要大。此外，语言、文化的障碍也会影响置业者做判断。据有关，统计，有许多人为了移民而买房，因不懂当地文化和语言而难以立足获足，在美国买房并获得绿卡的人中，仅6%能留下。

房企开发海外房产项目 返销国人是必然现象

据有关媒体报道，中国房企在海外开发的房地产项目具有明显的中国特色，并且主要面向中国内地或华人华侨，比如绿地在韩国济州岛项目，70%的房产打算卖给中国人，万科进军美国，旧金山，也因为当地华人众多。有研究人员认为，这样的销售方式不利于房企的长期发展。不过，莫伟兴分析称，房企在海外时考虑到企业的品牌形象，会选择打有把握的仗，挑选华人喜欢的地方开发，是处于短期回收资本和探索成功经验的需要。

刘筱认为，海外项目返销给国人，满足了国人对中国文化的需求，这种现象与国人对居住文化和房子的认同度有非常密切的关系。意大利的前总统，曾经建造了一个非常有影响力的新城，它倡导一种精英化的生活，因为对精英文化的认同，新城里聚集了众多的精英人士，并成为他政治生涯中非常重要的铺垫。

中国房企走出，到海外开疆拓，体现了企业家愿意冒险、敢于冒险的精神。便是七成房产返销国，这种做法也无可厚非，韩秀兰指出，建楼卖给华人是必然现象。首先，中国人有赚快钱的心态。因为华人不管多大年级，便是年轻人都会想着买房，外国人没有这种想法。瑞士仅30%的人拥有自己的房产，70%的美国人租房住，年轻人没有自己的房，也没想过买房。其次，不同种族的人是分开的，比如黑人在美国的历史虽然很长，实际上大部分黑人和黑人住在一起，华人与华人住在一起，因为只有同种族的人接触才不会感到受束缚。

总而言之，中国房企布局海外，有其自身资源配置的需求，同时与个人者的需求也有着密切的联系。在这个信息瞬息万变的时代，房企和个人进行房产都必须冷静客观地分析各方因素，权衡利弊再做决定。