美国地产中介：美国房产交易重要环节

美国的房地产市场几乎是被地产中介组织（NationalAssociation of Realtors）垄断了，绝大多数的买卖都是通过地产中介经纪人完成的。

房屋中介分为买方经纪人和卖方经纪人。买方经纪人在房屋交易中代表买方的利益；卖方经纪人代表卖方的利益。一般过程是卖方首先联系卖方经纪人，双方签署卖方合约，一般以3个月为期限，如果3个还没有卖出，卖方可以选择另外的经纪人或者停止出售，并且在之后的3个月内不允许把房卖给曾经由中介介绍来的买方。签署合约后，卖房经纪人会把房屋放到地产交易的网站（Multiple List Service）上去，这个网站是整个地产中介协会拥有的，所以几乎所有的房源都在上面。买方经纪人和买方的关系相对松散，一个买方可以同时有多个买方经纪人。但对于同一个住宅，买方只能有一个买方经纪人。买方经纪人会向买方提供符合要求的房源，并带买方去看房。买卖双方的议价过程是通过经纪人完成的，中介会禁止买卖双方直接见面的以防止他们私下交易。议价成功后，买卖双方和他们的经纪人，律师会在转让房证的时候一起签字，证明交易合法有效。

房屋中介在交易成功后收取的作为。是按照房屋的成交价按照比例收取的，每个州的地产协会会对此有详细的规定。一般的比例是5%-6%，对于高价房这个比例可能会降到3%。买卖经纪人双方是平分的，如果没有买方经纪人，卖方中介独自拿所有的。这个的比例是相当高的，比如在纽约附近，平均房屋价格是80万美元，买卖中介在一次交易中可以各自收到20000美元。这个是由卖方出的，比如成交价是80万，卖方能拿到手的只有76万。在房市火爆的时候，经纪人的收入相当可观。

这种制存在着利益冲突的问题。如果交易不成功，买卖中介都拿不到一分钱。所以中介会尽量促成交易，而并不总是站在自己客户的立场上思考问题。

1 本地经纪人

在大多数情况下，买房人希望自己亲自察看住房，亲自去看周围的环境。在这种情况下，买方中介主要是带买方看买方感兴趣的住宅。这个过程，买方不需要支付一分钱，如果买方最终决定不买或者通过其他中介买，当前的中介没有任何。所以买方中介很多时候花费了大量的精力和资金，什么也没有得到。在次和买方见面的时候，买方中介会根据自己的经验判断买方的经济能力和买房的紧迫性，从而决定花费在他身上的时间和精力。买方中介比较青睐于购房者（First Time Buyer），因为这一类人都会购买的。

由于地产中介的收入十分丰厚，所以有大量的人涌入这个行业，有全职的，也有很多兼职的，这就造成了中介公司之间的竞争十分激烈。为了吸引客户，聪明的买方中介会采用一些手法让客户相信自己是站在客户利益的立场上的。比如：对于看到的前几个住宅，中介会尽量地指出这些房子存在的问题，建议买方不要买或者再多看看。然后再在适当的时候向客户强烈推荐某个住宅，让买房人相信经纪人是经过一番研究和比较才找到的合适的房产。这时买房人更愿意出资买下。

对于在本地有经验的买房人，地产中介的作用其实并不大。但由于中介垄断了市场，买方只有通过地产经纪人才能去参观房产。随着网络的发展，大多数房产都可以在网上查到，同时也可以查到卖方经纪人的信息。许多买房人以为直接联系卖方经纪人，就可以节省费用。其实并不是这样。当卖方经纪人知道某个买家想参观房产的时候，他会找一个自己的搭档去带买家看房产，买家不得不接受这个搭档作为自己的买方经纪人。

2 外地经纪人

如果买房人是想买外地的房，那么他就需要找一个在当地的可靠的地产经纪人全权负责。现在在房价遭到重挫的地区，如：佛罗里达州，亚利桑那州，拉斯维加斯等，这种全权负责的经纪人很多。经纪人会定期（如每个星期）向人发送的房产信息，人把感兴趣的房产反馈给经纪人，经纪人就会亲自去，拍摄详细的照片或者录像，再发给人。如果者对房产各个方面满意，就可以给出竞价。经过讨价还价之后，买卖双方最终达成协议。经纪人把所有合约通过邮件或者传真的方式发给者，者签署文件，交易完成。

在住房交割之后，如果房屋需要修复或者维护，经纪人会帮者雇佣建筑工人进行维修。，经纪人还会雇佣专门的房屋租赁公司把房屋出租出去。房屋租赁公司一般会收取一次性的租房费用（如：一个月房租）和3-5%的租房管理费用。有些实力大的经纪人甚至自己开公司处理所有的业务。

由此可见，这个过程中者并不需要到当地去买房和管理，完全是房产中介帮助完成，这种方式从2010年开始非常流行。许多纽约，加州的者都通过这种方式到佛罗里达州，亚利桑那州，拉斯维加斯买房。由于可观（净在7-10%）左右，许多来自中国的者开始进入这个市场。这个过程最重要的是要找到合适的全权负责的地产中介经纪人。