美国置业：美国买房出租计算方法

在美国，如果想要计算房屋出租的计算方法，就需要了解房产分为两种情况，一种是现金买房，另一种是贷款买房。这两种计算方法是不一样的。

一、现金买房的

现金购买的房产的的计算公式很简单，说白了就是出租房屋到手的净收入除以购房的总价。

=每年净房租收入/购房总价%

首先计算购房总价。购房总价很容易获得，就是房屋买家支付给卖家的金额。

然后计算每年净房租收入。

每年净房租收入=年收入—持有房屋费用及出租衍生相关支出

年收入就是跟租户约定的年。为了估计一栋房屋的年收入，可以将附近社区同等条件的已出租房屋的拿来比较。例如，通过房产经纪人的帮助，找出周围同等条件已出租的10套房屋，看看这些房屋的年收入，就可以大致估计出自己想要的房屋的收入。但是这里有个技巧，不要拿这10套房租中的那一套作为参照，因为这样很可能会使你的收入虚高。比较正确的方法是找到出现次数的价格，然后以这个数字，或者比这个数字稍低的价格作为你的参照。在实际出租房屋的时候，也应当遵循这个方法来确定房租价格。为什么？我们待会儿谈到“空置期分摊”的时候详细讲。

持有房屋费用及出租衍生相关支出一般包括：房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期分摊、出租管理费等项目。这里要特别解释一下“空置期分摊”。

你购买的房屋一般很少能立刻找到租户，因此几乎总会有一段时间是空置的。所以在计算每年平均的净房租收入的时候，应当把分摊到每年的空置的那段时期的扣除。根据我们的经验，一般租赁合同为一年期,但可到期续约，实际的平均租赁长度可以估计为2年，平均的空置时间可估计为一个月，因此空置期分摊到年半个月的房屋。通过确定合理的房租价格，就可以将空置期有效降下来。因为大多数租户对房屋很敏感，越低，就能越快把房子租出去。

我们上面提到过，应当比较周围同等条件的已出租房屋，找到出现次数的价格，然后以这个数字，或者比这个数字稍低的价格作为你的参照。根据我们房产经纪人的长期经验，这样做可以吸引到更多的租户来看房，房屋也能更快地租出去，这样空置期就缩短了。比较一下，如果定过高的房租价格，鲜有人来问津，房屋将会空置很长一段时间。综合下来算一笔账，前者的要更高。

设置合理的房租价格还有个好处，就是对你的房屋感兴趣的租户很多，所以房屋业主可以在提出租房申请的租户中挑选到信用、品行的租户。这很重要，如果遇到信用不好的租户，业主就惨了。很可能个月会按时收到房租，房租就很难收齐了。收不到房租，业主只有驱逐租户。按照美国的法律，驱逐租户要走一个比较复杂的程序，对于业主来说，不但损失了，而且带来一系列麻烦。如果租户的生活习惯不好，也会给房屋带来不必要的损害，房屋的维修费就高了。总之，设定合理的房租价格，选择适合的租户，对于房屋出租的保障，非常重要。

租赁经纪人帮助租赁可以大大节省您的工作和时间，专业的经纪人可以帮您选择条件较好的租客，减少恶房客的困扰。租赁的一般是全年的6%。

“物业管理费”是指，如果委托房屋代管人帮忙照料房屋，收取，打点修理水电设备等…所支付的管理费，一般为每月的6-8%。如果者本人在美国，或者有亲戚朋友可以帮忙打理这些事情，这笔费用也就可以省下来。

根据房屋类型、所在的位置和房屋状况的不同，应当计算在内的项目也不一样。读者可以根据具体的情况，自行判断。例如，独立屋一般没有社区费，但也有些独立屋所在的区域有社区规划、大门及社区公共设施，因此也要交社区费。城市屋一般缴纳的社区费中已包括共同火险,不必另外买火险，这样计算房屋保险费的时候，不用将火险金额计算在内。另外，房产税的税率在每个州也是不一样的，从1%到3%不等,加州地产税大多为1.2-2%,所以之前选择应先确定目标房屋的税率。

二、贷款买房的

贷款购买的房产的的计算方法要稍微复杂一点，但是原理与部分是一样的。我们假设贷款全部采用每年分期固定还款的方式。

=每年净收入/自付额%

每年净收入=年收入-持有房屋费用及出租衍生相关支出–年固定还款额。

其中，自付额()购房总价扣除银行贷款的部分。