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美国房产税费及减税政策:买卖/持有/出租/赠予美国房产税费总览

2013-11-21 17:08:00房天下美国房产网 |
美国房产税率之高,其复杂程度看似人人皆知。然而,对美国房产跃跃欲试的中国人,对美国房产税的了解实际上仅仅流于表面。下面,我们来深入了解美国房产交易各个环节所需税费:包括购买美国房产、持有、出租和赠与美国房产需要缴纳的税费,以及美国房产的减税政策。

美国房产税率之高,其复杂程度看似人人皆知。然而,对美国房产跃跃欲试的中国人,对美国房产税的了解实际上仅仅流于表面。下面,我们来深入了解美国房产交易各个环节所需税费:包括购买美国房产、持有美国房产(养房)、出租美国房产,和赠与美国房产需要缴纳的税费,以及美国房产的减税政策。

一、购买美国房产的税费

主要包括律师费、勘察费、房屋检测费、房屋估计费、登记费、预缴所得税等。

二、持有美国房产(或是说美国养房)的税费

大头:1.房地产税、4.和贷款的本金和利息;小头:2.房屋保险、3.小区费或物业费。

1.美国房地产税=房屋估价X房产税率:所谓的印花税,是地方对房地产征收的主要税费,包括郡税、市税、学区税三部分。税率各个州不同,一般来说每年约是房产估价的1-3%。征收比例一般以学区税,占60%以上,郡税,市税仅占很小一部分。虽然美国的房产税看似很高,却做到了取之于民用之于民。比如交了房产税后,就可以让孩子在区内的公立和免费上学。详见美国房产问答:美国房产税的用途。

2.房屋保险:住宅房保险保房子失火,淹水,雷击、地震等意外事故。费用依据屋主选择的保险类型而不同,一般可以按每个月100美元计算。商用房还可以保损失等,保险费的价格是住宅房的两倍。延伸阅读:买了美国房屋保险何时使用? 来自美国房产问答。

3.小区费或物业费——小区费:房子在统一规划的小区中,一般有小区费,用来支付小区公共设施和维护,比如路灯,公共草坪的维护。根据小区服务不同,大概从每年150-300美元/月不等;物业费:一般是单元房的公共设施,大概300-500美/月。

4.贷款的本金和利息:如果你是贷款买房,本金和利息要按月支付。如果不能按时偿还房贷,房子将面临被银行法拍的风险。当前,美国30年期固定贷款利率为4.35%。

三、出租美国房产税费

1. 出租管理费:如果是出租房产,出租给租客,一般由管理公司管理。一般是8-10%的房租加上个月的。如果是大型公寓楼管理费会少很多。

2. 的个人所得税:按美国个税缴存分级利率计算。

四、出售美国房产的税费

1. 资本利得税:分为长期和短期持有两个阶段计费

短期持有不到一年转售,适用美国公民和居民的常规分级所得税率纳税,分级所得税税率10%,为35%。长期持有一年以上,适用房地产长期资本利得,为10%,25%。一般为15%-25%之间。详见美国房产问答:美国出售房屋资本利得的征税标准是怎样的?

2. 交易税:房产交易税=房价x税费(税费由州政府决定)

3. 其他费用:纪人费、律师费、登记费、修理费等。

五、美国房产的遗产赠与税

遗产赠与税:赠与税是指房产拥有者在在世时将房屋赠与他人所缴纳的税费。遗产税是指房产拥有者在过世时将房屋遗赠他人所缴纳的税费。美国联邦法律对“非美国居民外国人”的房地产遗产税高得惊人,任何超过6万美元的资产要被课以35%至45%的税收。延伸阅读:如何看待美国的遗产税?来自美国房产问答。

美国房产的减税政策:

1. 关于出售美国房产税费的减税政策:值得一提的是,美国1031条款,简单来说,当你卖出一处房产后“期限内”,又购买了一“类似”的房产,那么资本利得税是可以避免的。所以想要更换自己的房屋,若符合1031条款的要求,将可免去这一笔税。但在不同情况下,该条款所设定的条件以及具体操作相当复杂,需咨询专业的会计事务所代为处理。

2. 关于持有美国房产税的减税政策:为了让低收入者拥有住房,单是1999年,政府就减免购房建房者税收1020亿美元,(这笔减免己中国2000年GDP的10%),其中购房建房贷款利息530亿美元。

3. 关于购买美国房产税费优惠的减税政策:美国联邦、州以及地方政府都有许多鼓励买房的法律和政策,对买房者提供诸如免税、低息贷款等多种优惠。

4. 关于个人所得交易税费的减税政策:美国个人所得税很重,但美国税法规定,个人因为买房将月收入付了银行利息,就可以享受减免税,而租房是不免税的,也就是说租房要交所得税,交易税,赠予税和遗产税,一样不能少。

5. 关于美国房产遗产赠与税的减税政策:每个美国的居民及公民,都有一个遗产免税额,若遗产市值不超过该金额,就完全没有遗产税。 目前,遗产免税额是每人5百万元。 外国人在美国的遗产,只有6万元免税额,所以可能会有相当重的遗产税。外国人要将在美国的房地产免税赠送给子女,需要先成立公司,将房地产放入公司,然后将公司股票作赠予,因为股票是属于Intangible资产,没有礼物税。

以上就是美国房产的征税政策和减税政策,如果您在美国房产交易或者租赁或者赠与方面产生的其他费用有任何疑问,请在房天下美国房产问答频道提问,我们会在时间为您找到满意的答案。

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