险企进军海外不动产 国寿太平正商洽收购英国公司

越来越多的中国机构者，正在把目光投向海外房地产市场。记者近日获悉，包括中国人寿、太平人寿等在内的多家中国险资机构正就在伦敦进行房地产展开相关谈判，海外的房地产市场将成为数年内中国险资机构在海外的热点。

消息人士透露，继中国平安之后，包括中国人寿、太平人寿在内的数家寿险机构正在寻求伦敦房地产机会，方式包括对于当地房地产公司的股权收购以及项目，目前涉及上述的谈判正在进行中，具体的交易金额和方式仍然有待确定。另一位消息人士也透露，中国的另一家寿险公司———泰康人寿也正在计划进行海外不动产的，但该的细节尚不清楚。中国人寿的一位人士表示，对于此事有所耳闻，但具体细节并不清楚。泰康人寿则表示对此事暂不知情。

今年7月，中国平安高调出海，从德国卖家手中购得伦敦金融城的标志性建筑劳合社大楼，成交价2.6亿英镑，被业内人士预测为保险资金海外市场巨大浪潮的开始。有业内人士透露，有超过20家中国大陆和台湾地区的大型保险公司正在考虑进军欧洲房地产，部分公司已在寻找房地产资源。此外，在纽约、多伦多等国际大都市的写字楼资源，以及新加坡、香港和马来西亚等地区也成为考察的目标。

中国平安在伦敦的买楼顾问表示，他们已在帮一些中国公司寻找海外的机会“包括商业房地产和住宅房地产”，而目的地在欧洲。该位人士表示，并不确定是否有一批新的交易产生，但这些中国公司已在有条不紊地开展深入研究和分析是否符合需求。

据数据显示，仅伦敦市去年商业地产交易量就有141亿英镑，已经接近金融危机前2007年的高峰143亿英镑。其中，来自中国大陆的就有15亿英镑，占到11%。

业内人士分析称，之所以出现险资机构大举进军海外房地产市场的情况，除了在层面许可之外，也和近年来海外不动产市场的市场表现有关。按照《保险资金境外管理暂行办法》规定，允许保险公司运用总资产15%的资金境外，《保险资金境外管理暂行办法实施细则》中则明确，保险资金境外不动产可以的领域必须是《细则》中列明的是“发达市场主要城市的，且具有稳定的成熟商业不动产和不动产”。

另一方面，在经历了2008年的金融危机之后，欧洲以及美国的房地产都正处在复苏的过程中，为者提供了良好的机会。仲量联行数据显示，截至2013年第三季度末，中国海外房地产同比上25%，交易额已突破50亿美元，刷新了2012年全年40亿美元的历史纪录。英国的房地产开发商、上市公司邦瑞(BA R R A T T H O M ES)中华区代表兼总经理白兮对记者表示，2013年伦敦的房地产市场的表现，突破了过去100年来的限。自1900年开始，伦敦房地产市场价格每年以7%的速度(未剔除通胀因素)在增长(除了1929大萧条和2008年金融危机)，但2013年以来，在海外者的推动之下，伦敦房地产市场价格已经上升了25%，到圣诞节之前，同比将增长30%。他说，考虑到伦敦市场目前5%的，这些机构者选择伦敦购买不动产并不让人意外。

作为伦敦房地产市场炙手可热的证明，自2012年11月以来，邦瑞股价已经从2.2英镑上到了3.5英镑，市值超过500亿元人民币。其大股东包括摩根斯坦利(8 .5%)和摩根大通(10%)，曾经有一家中国的国有企业希望持有其15%的股权，但遭到了拒绝。邦瑞是英国的房地产开发企业，其在伦敦新建住宅市场占有率达到60%以上，在英国新建住宅市场占有率则达到50%。据介绍，2013年以来，伦敦占据了亚洲海外房地产的三分之一，明年这一势头仍将保持。

陈仲伟认为，鉴于当前全球及国内经济环境、机构资金的成本、周期及风险偏好等因素，中国的保险机构将积进军房地产直接，并着眼于稳定的核心物业，如国际门户城市的写字楼等“中国机构者或将成为中国资金进军海外房地产市场的生力军。”他说。

一位券商行业研究员对记者表示，保险资金尤其是寿险资金，具有资金量大、久期长的特点，与成熟市场的商业物业所具有的大且能够获取持续稳定现金的特点不谋而合。但是，由于存在政治经济文化制度的差异，保险机构也应当充分重视境外中的风险与合规性。

律师徐伟对记者表示，保险机构境外要做好尽职调查，充分聘请商业顾问、物业顾问、法律顾问等一起密切合作，评估境外不动产的商业模式与法律风险，同时需要向保监会履行相应的报告或备案等程序。由于境外不动产所需资金需求量较大，保险机构应充分重视相应的融资途径以及相应的汇率风险，对此进行相应筹划，以尽量降低成本。

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