海外动态：美国房产市场露复苏曙光

在价格见顶并大幅回落五年后，美国房产市场近期已呈现底部企稳的迹象。

美国房产经纪商协会(NAR)26日发布的数据显示，尽管美国2月二手房签约销售指数(季调后)环比小幅下跌0.5%，但同比仍大幅上升9.2%。

二手美国房销量创五年来开局表现，市场对美国房产价趋稳并将回升的日益强烈，进一步推升了销售表现。

分析人士认为，美国房产市场基本已经走出低谷，但由于各地区表现仍冷热不均，影子库存压力犹在，本轮复苏将漫长且温和。

美国房产市场改善迹象强化

在经历了2007年至2009年的直线式下滑和2009年至2011年的低位盘整后，近期美国房产市场呈现出越来越多的好转迹象。

美国商务部23日公布的数据显示，2月份新的美国房产销量环比下降1.6%至年化31.3万套，但同比大幅增长11.4%。同时新房销售价格中值环比上8.3%，达到每套23.37万美元的8个月高点，同比也达到6.2%。

此前的21日美国房产经纪人协会公布的数据显示，2月份二手美国房产销量环比下降0.9%至年化459万套，但1月份销售量数据从年化457万套向上修正至463万套，为2010年5月以来水平。综合来看，今年前两个月的全美二手房产销量创下2007年以来开局表现。同时2月份二手房售价中值出现2010年11月以来的同比上。二手房销售占美国整个房产销量的九成以上。

此外具有意义的房屋开工数据显示，2月份美国经季调后新房开工量环比下降1.1%至69.8万套，但同比上升9.91%，2月营建许可量升至71.7万套的三年半以来水平。

事实上自去年下半年以来，美国房产就一直呈现出趋稳巩固的态势。去年第三季度新屋销量率先走出低谷，新屋和二手房库存量均显著回落。分析人士认为，在就业市场回暖、居民收入增长以及抵押贷款利率维持在历史低位等利好因素作用下，住房市场将进一步得到巩固。

野村证券研究报告认为，过去6个月房屋开工数量同比增幅均达到两位数，2012年总开工量将达到69.3万套，较2011年增长13.4%。住房对2012年美国国内生产总值(GDP)增长将贡献0.2个百分点。

道明证券认为，美国房产市场将在2012年对经济增长带来正面贡献，不但有助于经济前景改善，同时将提振就业。尽管房屋开工量和在建量仍然维持在历史低位，但考虑到库存下降，美国家庭组成出现变化，近期数据为房市走上正确方向提供了进一步佐证。美国住房市场销售的活跃将带动房价在6个企稳，但市场完全恢复还有待时日。

仍面临多重挑战

在崩盘五年后，美国房产市场终于迎来复苏曙光，但业内人士对本轮复苏仍然存在多重忧虑。一方面，大量止赎房屋的存在仍是短期内难以消化的难题，另一方面，对于部分购房者而言银行信贷标准仍然严格。此外租赁市场升温也给房屋销售带来竞争压力。

数据提供商CoreLogic的数据显示，在售的美国房产中有一半来自止赎房产。截至今年1月底，住房市场影子库存的数量约为160万套，较去年同期180万套的水平已经有所下降。

但有业内人士分析称，因去年年末假日期间止赎工作暂停，以及有关贷款商止赎工作疏漏的法律诉讼程序搁浅，美国房产止赎数量有所下降。随着这些进程重启，庞大的止赎房屋库存将继续对市场形成重压。新一波止赎潮可能在2012年上半年影响房地产市场，导致部分市场的房价进一步下跌。

统计显示，自2006年4月触及峰值至今，标普/凯斯席勒20个城市综合房价指数已经下跌34%。经通胀调整后的当前房价已经跌回至2000年1月的水平。穆迪报告称，美国房产市场触顶至今累计蒸发的市值达到7.4万亿美元。

野村证券认为，较低的价格和抵押贷款利率为潜在购房者提供了动力，同时改善的劳动力市场进一步增强消费者信心。但对美国房产市场持续复苏至关重要的仍是稳定的价格，只有购房者对房价稳定的巩固，住房销售才能继续增长。

对房价前景，目前业内仍存在分歧。美国房产数据提供商Zillow公司21日公布的调查显示，经济学家美国房价将在今年下滑0.7%，2013年开始回升。Zillow经济学家汉福瑞指出，美国各地区市场情况有所不同，一些地区价格已经触底，另一些仍面临供应过剩的情况，但整体来看止赎房产和负资产状态将继续推低大部分地区的房价。

美银美林认为，经济走强及政府政策的扶助将带动房价今年触底，但如果政策或者宏观经济情况变化，房市的前景可能很轻易改变。一旦美国经济在2012年下半年再度陷入疲弱，美国房产销售将下滑，价格将继续下跌。而便今年能够成功筑底，市场完全恢复也需要数年时间，“房市正在康复，但远谈不上强劲复苏”。

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