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在比利时常驻时,每年总会收到税务部门寄来的房产税催税单,头儿的脸届时总是要阴两天。原因很简单,一套三居室的房子一年要交几千欧元,几套下来就是数万欧元,让本无房产税概念的头儿觉得是被“割肉”。
在比利时,房屋都要征房产税,而且征收的理念颇为独特:住宅都被看做是有出租收入的房产,并以此为基础收税。也就是说,只要是住宅,不管你是自住、空置还是出租给别人,都要对业主收取房产税,税率大致是房产价值的1.25～2.5%之间。
拿笔者所住的房子而言,大约110平方米(使用面积)上下,由于紧靠欧盟总部,地段不错,记得当时每年要交2000多欧元。按照当时行情,这套房子月大约在1100欧元上下。也就是说,若是出租,业主要把两个月的交房产税。此外,买卖房子,则要收取其价格21%的税,对交易盈利部分征收40%的差价盈利税。
后来到德国工作,发现做法迥然不同。其法律规定自有自用的住宅和不出租盈利的住宅不需要交纳房产税。出售房地产则要缴纳评估价值1%～1.5%的不动产税和3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利,还要交15%的差价盈利税。
比较比利时和德国不难发现,比利时对房地产收取重税,无论是在持有还是交易环节,而德国仅对交易环节收税,税负更轻。让人意外的是,比利时的房价持续上,1985年至2009年,比利时的普通住房价格上了5.2倍。德国则相反,在新世纪前10年,扣除物价因素,其房价以每年1%的速度缩水,许多借迁都柏林的机构和个人都铩羽而归。
所以,在比利时,头儿尽管对房产税诟病,但一提起房价,总是乐不可支；而在德国,单位在柏林的房产则“亏大了”。
推进房产税立法是刚刚公布的《中共关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出的一大改革措施,引发各方关注。或许一些人期望,收取房产税能抑制房价上,但比较比利时和德国可以看出:二者之间没有必然的因果关系。
比利时房价的上主要是刚需与供求失衡。新世纪以来,随着欧盟大规模扩大和北约东扩,布鲁塞尔涌来了数以万计的官员、职员、外交官、企业高管和游说人员等高收入人群,推动房价水船高。
德国房价不得益于“三招”:
一是靠供求平衡平抑房价。德国8200多万人口,而住房总数约4000万套,总体是供大于求。东德许多小城市,甚至出现房屋空置过多又不维修的衰败之象。二是利率低于市场利率的合同储蓄模式和房贷固定利率机制。三是政府严控房租水平,乱房租甚至会被追究刑责。简单说,超过“合理房租”20%视为违法,超过50%构成犯罪。难怪,德国自有住房率仅为42%,年轻人中77%是“租房族”。
通过税收手段调节房地产市场是国际通例,收取房产税能增加房产投机成本。然而,平抑房价单靠房产税这一种远远不够,需要从供求关系、金融手段和租赁管理等多管齐下,才能让房子问题不再成为人们的“心病”。
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