美国房产：美国房产税征收全解析

编者按：对于房产税的讨论愈加热烈。有观点称房价上压力增大将倒逼房产税试点扩围。此前有媒体报道称，北京、深圳、南京和杭州等多地房产税试点方案已上报。虽然北京地税日前对此予以否认，但丝毫不影响业界对房产税近期扩围的猜测。本文作者将就美国的房产税征收情况作一全景式描述和分析，他乡之水，可借清源。此外，对美国地产感兴趣的国人亦可从中了解基本情况。

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在美国，从买房到卖房，税费贯穿整个过程。了解房产税海外经验对于我们设计中国房产税体系是个必经过程。

美国房产税率因地而异。由于不同地方采用不同折扣率，因此直接比较房产税率严格来说没有意义。根据明尼苏达州纳税者协会对全美的调查，美国城市平均房产税为1.4%；郊区地区为1.3%。

先从美国买房说起。买房时，有一系列一次性费用，包括按揭贷款公司处理贷款费、贷款者信用调查费、房产证书可靠性调查费、房产估价费、土地测量费、贷款者律师、地方政府契约登记费、交易费、印花税费等等。根据房产地点不同，费用总额大约是房产价格的1%-8%，一般在3%-5%。此外，还有卖方和买方中介费，不超过房产交易费的6%，一般由卖方来承担。而中介必须有州政府的专业执照证书。事实上，在美国绝大部分行业从业人员都需通过专业执照考试，就连理发师也有专业执照。

买卖房费用虽多但条目清晰。为了保护消费者利益，联邦政府有明确法律法规。在贷款者申请贷款时，贷款公司会提供上述费用的大致估计。在房产交易的前，贷款公司必须提供一个正式确定的费用表格。

在美国买下房子后，维护房屋成本不菲。比如，房主需购买房屋保险；在地震多发地带，有额外的地震保险；水灾多发地区有水灾保险。一般来说，若房主有贷款，那么贷款公司是必须要求房主购买这些保险的。作为房贷公司，拥有这些保险是确保贷款能得到偿还的必要条件。此外，如若房产位于一个社区或者公寓楼内，那么房主还要支付物业费。在纽约，物业费高于房产税的也很多。与房产税不同，物业费不能抵消个人联邦收入税。

此外，与国内不同的是，美国的房子，包括一些中层高度的公寓楼，大多为木质结构。而独栋房 (国内所谓的别墅) 更是用木头建造的。一些房子外面所见的石头或者砖头也是装饰性的。屋顶则为特殊的油毡。难怪一些朋友自我嘲笑说，在美国花了钱却没拥有一块砖一片瓦，就是这个原因。由于是木质建筑，所以房屋维护，包括油漆、屋顶更换也是常事。

当然，如果是独栋房，还要经常费时费财收拾草地和花园。美国居民对社区的外观维护很重视，像国内在外晾晒内衣的现象不太可能出现。否则，户主可能会面临其他住户的抱怨和投诉。

由于房贷、房产税与房产价相挂钩，因此房产估值是购房中非常重要的一个环节。虽然有些州，比如加州，征税价格与市价脱钩；但是大部分地方政府都是按照房产的市值征税，因此一般的房产税基估值方法都是市价估值法。

购房时，房产估值一般由持有证书的专业评估师给出市场公平价。由于美国大多数房屋为独栋房，所以房与房的差别很大，包括地块的大小、可用面积、房屋式样等。评估师一般会采用销售对比方法，比较近6个月内三四个在附近已售房屋的价格，根据地块大小、房屋大小、房型、房龄、房屋设施等进行调整。另一个方法是重置成本法，但此法一般是针对新房，主要考虑重建同样房屋所需成本，然后根据地价以及折旧调整。

随着计算机技术发展，利用数学模型计算房屋价值也越来越通用，准确度也在不断提高。数学模型会将上百万个房屋的信息，如地点、该地区交易量、新房开工量、失业率、收入水平、该房细节等进行统计分析而得出该房的市场公平价。由于在美国专业劳动力非常昂贵，随着技术、特别是计算机技术的广泛运用，房产统计评估方法的普及度已经得到很大提高。但虽然如此，专业评估师仍然非常重要。对于法拍屋，除了参照计算机统计价格外，房贷公司会雇佣专业评估师或者房产销售中介进行实地调查，给出评估价。

而在房产税计算上，各地方政府根据本地财政需要，规定一个当地统一的房产税率。而应付房产税则是房产税率与房产纳税价之积。房产纳税价一般是房产市场公平价，但有些地方政府允许折扣，政府会提供一个折扣率。在这种情况下，房产纳税价是房产市场公平价与折扣率的乘积。

房产税率也因地而异。由于不同地方采用不同折扣率，因此直接比较房产税率严格来说没有意义。根据明尼苏达州纳税者协会对全美的调查，美国城市平均房产税为1.4%；郊区地区为1.3%。在美国城市中，底特律，约为3.25%。笔者所住的，曾被货币杂志评为美国最适居住地之一的新泽西州查塔姆小镇(Chatham)房产税为3.75%。新泽西、纽约是美国房产税的两个州。

因为通货膨胀，地方政府经常需要提高财政收入。而房产税是地方政府可以直接控制的财政来源。但如果地方政府需要提高房产税率，还要得到当地公民投票表决。

如果纳税人对房产税有异议，的原因只能来自于房产纳税价格评估上。各地政府均设有专人处理房主争议，以便调整房产纳税估价。当然，纳税人有异议时必须有根据，不能凭主观感觉。异议价与房产纳税价也须有差距才会被受理。显然房主需要就此交纳一笔费用。

在美国，每个房子的地契、交易价、房产税信息公开透明，任何人均可到政府有关部门自由查询。随着互联网技术的发展，有些地方的房产信息也可在网上查询。所以在报纸上看到奥巴马总统的房产信息丝毫不奇怪。由于购房是动用个人资金的个人经济行为，联邦政府并没有房产信息联网模式。但如果对某人的资金来源有法律上的怀疑，联邦调查局就会介入。

在美国交纳房产税手续简单。通常，地方政府会给每个房主邮寄一份纳税通知。房主需在指定期限内将房产税额通过支票和纳税通知的回执寄回地方政府指定地址可。有些地方也可以通过网上支付。各地政府对纳税频度各有规定。比如，费城一年只有一次，房产估值办会在每年12月给房主寄发房产税表，房主必须在第二年3月31日前支付。加州房地产税分两次缴纳，次是当年的11月1日；第二次是次年的2月1日。新泽西州，一年则分4次。

对房产税的违约抗税行为，政府有严格措施。一般情况下，对未按期限纳税者采取罚息和罚金措施，拖欠时间越长罚金越高。当所欠税款和罚息罚金达到程度后，地方政府可以对拖欠房产税房产采取留置、拍卖。由于政府房产税拥有申诉抵押权，因此，如果房产主对多方机构有违约，那么地方政府有权力在房产拍卖所得款项中得到资金用于抵税。以加州为例，如果超过期限，房主会被征收应付款10%的罚金；三年未缴纳房产税会导致房产被地方政府没收拍卖。

再对有兴趣进行美国地产的国人说一句。1980年美国国会通过外国人房地产法案，其规定对于外国人在美国出售房产时，过户公司需要扣成交价的10%以交纳联邦所得税。

郭杰群(美对冲基金Z A IS董事总经理兼亚太区总经理)

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美国房产税的征收和执行

美国房产税是地方政府的一项传统税收。地方政府根据各自实际情况来确定税率并依法征收，而税收主要用于民众所在区域的教育及公共服务支出。美国房产税的税率由州和地方议会根据本地财政需要制定，因此各地税率高低不等，而且随着时间推移还可能会有小幅调整。

美国在建国初期就开始征收房产税，早在1792年就有4个州征收房地产税，1798年通过的财产税法律就包含对房产和土地分别征税的规定。到了20世纪初，美国每个州都制定了征收房地产税的法规。

美国征收房地产税是为地方政府的各项服务和基础设施建设提供资金支持，并不以此为主要手段来调控房地产市场，但对购买和持有房地产的需求有间接影响。其他与房地产有关的主要税种分别归在交易税、遗产赠与税和所得税项下，此外还有一些服务性收费项目，这些税费综合起来则对抑制房市过度投机起到作用。总体税率大致介于1%-3%之间。

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