美国房产：楼市火爆但不过热

今年春夏两季，美国住房市场强劲增长，房价、销量和新房开工量等多项指标持续释放利好信号，种种迹象表明沉寂多年的房地产市场再度迎来热潮。

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有人担心，当前市场情绪高来得太快太猛，可能会催生新的房产泡沫。不过，美国业界认为，现在担心房产泡沫为时尚早，当前住房市场只是向次贷危机前的正常水平回归。

楼市利好消息不断

美国房地产市场近日利好消息不断。美国住宅建筑商协会6月17日发布的数据显示，多数住宅建筑商今年6月份看好市场前景，一改过去约7年来的悲观情绪。协会主席里克·贾德森说，住宅建筑商的乐观情绪主要来自于当前购房需求持续增加，而待售房屋库存量不断减少。

6月18日，美国商务部发布的数据显示，5月份新房开工量环比增长6.8%。房地产行业增长也是整体经济复苏的重要推动力。去年第四季度，住宅固定增长17.5%。

购房需求增加也推升了旧房销售价格。根据美国房地产经纪人协会的数据，4月份美国各类旧房销售中间价为每套19.28万美元，为连续第14个月同比增长。

美国住房抵押贷款融资巨头房利美认为，房价上升趋势还将持续。房利美今年5月关于房价走势的一项调查显示，认为美国房价12个月会继续上的受访者占55%，而认为房价会下降的仅占7%，达到3年来的水平。

在房市持续回暖的推动下，美国人房产的热情被再度点燃。根据美国房地产经纪人协会的数据，4月份美国旧房销量按年率计算达497万套，连续第22个月同比上升。

在华盛顿地区，有些卖家甚至遇到多个买家纷纷加价竞购，这种情况已经多年没有出现；而在亚利桑那州和佛罗里达州（楼盘）等在次贷危机中房价大幅下跌的地区，为抓住房市上的先机，有些公司过去几个月甚至整街购买待售房产。

泡沫担忧为时尚早

分析人士指出，美国本轮房市复苏伴随整体经济回暖，主要动因是刚需释放，而非投机主导，而且房贷机构的借贷标准并未大幅放松，多数贷款购房者偿还能力没有暴露出问题，因此，房产泡沫担忧为时尚早。

而且当前房价并非过高，消费者购房能力较强。根据美国联邦住房金融署的数据，美国3月份房价比2007年4月的峰值还低12%，大致相当于2004年11月的水平。美国住宅建筑商协会的数据显示，今年一季度全美73.7%的住房售价对于美国中等收入家庭而言可以接收。

不过，近期抵押贷款利率持续上升，增加了购房成本。但分析人士认为，抵押贷款利率虽在上，但仍处于近50年以来的历史低点附近，不会抑制潜在购房需求。

美联储的一项调查显示，自去年以来大部分房贷机构的借贷标准略微放松，但远非宽松。这也解释了为什么过去几年来尽管抵押贷款利率一直位于历史低谷，但住房销量增长缓慢。

房利美的数据显示，今年一季度发放的抵押贷款平均信用评分达757分，虽然低于去年的762分，但与660分以下的次级贷款相比，信用级别要改善许多。当季贷款价值比也仅为75%，虽然高于去年的68%，但与往往125%的次级贷款相比，放贷风险也大大降低。

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