各国租房管理经验 美国房屋中介业很发达

塞浦路斯的菲茨杰拉德今年60岁了，几个月前，她刚刚从一所大学取得了房产中介的硕士学位，因为3年前，塞浦路斯政府对房屋中介出台政策，在塞浦路斯取得经营资格的房产中介机构，硕士学位是需要满足的条件之一。

菲茨杰拉德告诉法治周末记者，在塞浦路斯做中介，中介费和租金都有严格的程序来要求的，每个过程都是公开透明的，并且都有律师的介入。

除了塞浦路斯，其他国家对房屋租赁市场的管理也有严格的控制。

德国：设专门机构制定房租

德国的住房租赁市场特别发达，其租赁住房率为58%，远高于自有住房率的42%。为了促进住房租赁市场的发展，德国政府特别重视租赁市场的法制建设。

德国的《民法》是住宅政策的法律基础。它规定了居住权是公民权利的重要组成部分，保障公民的基本居住条件，是国家、政府职能的基本体现；明确了德联邦与各州政府在住宅建设与住宅保障方面的职责；还确定了住宅财税金融政策、房屋租赁双方的权利义务等。此外，《建筑法》、《住宅促进法》、《节能法》以及各州政府制定的住宅建设法规，对德国住宅政策进行了拓展和补充。

而在众多的相关法律中，《德国民法典》等多项法律对房租价格进行了强有力的管理和约束，特别侧重对房客利益予以保护，规定房东不得随意上涨房租。

对于当地同类住房的通常房租水平，德国法律还特别规定，设立专门机构定期制定“房租合理价格表”，如果房东的房租超过“合理房租”的20%，就构成了违法行为，超过50%则构成犯罪，如不及时更正，房东将面临高额罚款甚至牢狱之灾。

此外，为防止住房租赁领域的非法投资，法规明确禁止“二房东”现象。

而对于众多的租房客，德国政府也制定了许多具体细则对其予以保护，这其中“房租补贴制度”便是对低收入居民住宅保障的主要方式之一。

德国法律规定，德国公民凡家庭收入不足以租赁适当住宅者，有权享受住宅补贴，以保证每个家庭都能够有足够的住宅支付能力。至于具体的房租补贴数额，根据家庭人口、收入及房租支出情况确定。

美国：房屋中介业很发达

在美国，虽然并没有所谓“公租房”一说，但却有着一项十分重要的“公共住房计划”政策，其政策包括两部分：一是政府鼓励和支持低收入者买房(公共住房)，二是对买不起房子的低收入者进行补贴。

美国在1974年制定了《住房和社区发展法》，其中的第8条款就是一个著名的向低收入阶层提供存量住房租金补贴的计划。

参加该计划的居民首先接受资格审查，并从地方住房管理机构获得租金证明(rentcertificate)，然后根据限定的区域范围，寻求在HUD(美国住房和城市发展部)规定质量等级和租金限额以内的住房，在总租金中，租户只需支付不超过家庭收入25%的租金，负责实施计划的地方当局按议定的合理房租提供差额补贴。

之后，该计划变更为租房券计划，该计划的参与者在拿出家庭总收入的30%支付房租后，在政府规定租金范围内的租金差额由政府发放的租房券来支付。

旅美作家靳军曾撰文表示，在美国房地产中介是非常发达的行业。特别是在加利福尼亚州，房地产经纪人接近总人口的千分之十五。绝大多数房主无论是租是卖，都会委托给中介公司。而且一般是代理，不会出现国内好几家中介代理一套房产的混乱情况。

接受委托后，中介会把地址、电话、价格等信息公布出去。在美国的房地产网站上有详细的房屋信息：门牌号、面积、建成年份、代理人联系方法等。经纪人和房主会签订详尽的协议，保障双方利益。比如，即使最终的买主是房主多年的好友，也要由这个经纪人办理相关手续，照付。

为节约时间和精力，提升有效客户的比率，美国中介希望买方或承租方也有自己的经纪人，讨论起问题更容易沟通；而且，买方或承租方的中介可以准备繁琐的文件，办理信用调查、申请银行贷款等，大大降低他们的劳动强度。虽然收入双方对半分，但这样提高了效率，也聚集了自己在行业里的人气。

英国：开发商承建廉租房

不少在英国伦敦留学或去旅游的人都对奥索大楼(Oxo Tower，伦敦南岸最知名的地标之一)有所了解，因为那是英国最牛的“廉租房”。

奥索大楼建在伦敦的黄金地带—泰晤士河南岸，比邻国家图书馆，顶端是昂贵的OXO西餐厅，底部两层是年轻人的文化会所，而中间居住的，则全部是提供给本区有需要的居住者的廉租房。

事实上，像这样建在城市繁华区的廉租房，在英国很常见。同样在伦敦，比如滑铁卢火车站附近和风景秀丽的富勒姆地区，就建有许多廉租房。其周边交通、商业和运动设施齐全，与一般民宅的区别只是住户较多，楼房较高。

据了解，英国政府在批准开发商建房时，通常会要求开发商在建设商品房的同时，建设一定比例的廉租房。这不仅使廉租房分布的区域更广，还在一定程度上对英国的房价起到了稳定作用。

目前，英国的保障性住宅包括各住宅协会提供的廉租房和地方政府拥有的公屋。为了照顾低收入者，英国政府早在一个世纪前就制定了有关廉租房的政策。1919年出台的《住宅法》确立了以公营住宅为核心的住房供应体系，政府负责投资建造公共住房，再以低租金租给居民。

出租公房的租金一般都很低，在20世纪60年代，其年租金只相当于住房价值的1.1%，公房居民房租支出仅占收入的10%。由于租住公房的价格低廉，越来越多的居民倾向于租住公房，截至2011年，英国约有800万人居住在这类住宅中。

1979年保守党上台后，英国政府开始反思住房福利制度，并着手对其进行改革，其中一项就是房租补贴。

在房租补贴计划中，住宅协会扮演了非常重要的角色。住宅协会是拥有、管理和出租廉租房的非赢利性机构，它将近一半的资金来源于每年数十亿英镑的政府拨款，其余则是通过收取房租、从银行借款、发行债券或从私营部门筹款等方式，来获得兴建和购买廉租房的资金。同时，政府还设有一个“租户服务局”，具体负责监督住宅协会的管理，听取租户的诉求，确保其得到优质服务。

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