经济持续复苏 失业率缓缓下降 海外房产又到诱人时

几乎人都在最近一年来不断听到房地产市场复苏的好消息。经济持续复苏、失业率缓缓下降、联储会维持低利率，从而创造了人们记忆中的买方市场。卖主更为高兴：标普/凯斯-席勒房价指数出来半个世纪以来的幅度上升。

1）复苏还有很大空间

房地产市场已经好转。房屋销量相当于1999年的水平，经过通胀调整后的价格相对于2000-2001年的水平。今年7月，地产商协会报告现房销售达到年销量539万，比一年前上升17％。建筑业也在上升：7月开工纸数量为61.3万，比2009年1月的低点33.7万增加近一倍。

但那些数字仍然距离高峰期相差很远：现房销售比2005年中期低27％，而开工纸数量也无法与2009年9月1，798，000相比。另一方面，目前的繁荣在很大程度上是政府和联储会刺激需求的结果。

2）大企业大手笔买进

华尔街大者“”热。由于他们的报价常常超过个人买主，推动房价和销量上，而房地产新繁荣和自有房屋比例下降的确是个自相矛盾现象：自有房屋比例已经从泡沫年代的69.2％下降到今天的65％，也是1995年以来的。

这些公司现金买主过去3年来都在为地区性房地产市场上加油：它们买入数千套陷入困境的住房，装修之后出租，而它们的焦点就是困难资产最集中的地区。2012年机构者买入14万套房屋，占全美总成交量的3％。但那个小小的比例却在很多市场发挥巨大影响，而今年7月机构者在亚特兰大买房数量占25％，在佛罗里达州坦帕占20％。

3）房地产同自有房屋截然不同

对商有利的房地产热对买房自住的个人未必有利。商买房之后出租有收入，维修费也从房租中扣除，还有折旧费抵税，只有净收入纳税，而买房自住却要自己承担开支。

同时，由于者不住在他们买下的房屋里，可以随时买卖，而不用担心搬家麻烦，也不用为下一步买房操心。屋主则通常要用抵押贷款，甚至按照今天的低利率，30年抵押贷款的开支也相当于房价的70％。此外，屋主要自掏腰包维修。

4）利率在上升

随着经济复苏，利率开始上升。到了某个时候，利率上升到水平，就抵消了今天的买房好处。新房价格已经达到泡沫时代水平，现房价格也没有相差太远。等到利率恢复5％-7％的传统水平时，房价将稳定，而销量可能下降。

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