美国房地产市场繁荣能否引领经济全速复苏

去年以来，美国房地产业欣欣向荣，房地产市场似乎已经走在了持续复苏的轨道上。由于房地产是许多美国家庭最主要的金融资产，房价上涨将有望提振消费者信心和总体经济。不过，一些经济分析人士对房价过快增长感到担忧，房价水平的快速上升可能会带来问题，尤其是对于那些尚未完全消除2005年前后房价泡沫的城市。

房地产市场强劲回升

根据5月28日发布的标准普尔凯斯席勒房价指数报告，2013年一二月份，美国大城市房价分别以8.1%、9.3%的涨速上升，3月份美国20座大城市房价同比更是上涨10.9%，创近7年来同比涨幅。其中，美国凤凰城房价同比上涨22.5%，为房价涨幅的城市，而纽约房价同比增长2.6%，涨幅。

4月，美国新屋销售量升至近5年新高，房屋开工量、存量房的销售也在走高，而各地市场上打折出售的房屋正在减少。标普指数委员会主席布里泽表示，多项房地产数据印证了美国房地产市场强劲回升的趋势。

美国地产经纪商协会实时公布的数据显示，经季节因素调整后，5月份房屋销量较上月增长4.2%，折合成年率为518万套，创下2009年11月以来的水平，较上年同期增长12.9%。5月份房屋售价中值为208000美元，较上年同期上升15.4%，也创下了2008年7月以来的水平。

与此同时，住宅建筑商信心指数也大幅上升，今年6月份，美国住宅建筑商信心指数环比上升8点至52，是2006年4月份以来首次超过门槛线50。该协会主席里克•贾德森表示，由于待售房屋库存下降，而购房者仍在不断增多，这将推动新房建设。美国联邦国民抵押贷款协会（房利美）在实时发布的报告中预测，美国今年新房开工量将增加23%，达到95万套，尽管与2005年的峰值200万套相比相距甚远，但比2010年的低谷高出60%。

房地产市场会否出现新泡沫

有业内人士开始担心，美国房地产市场会否出现新的泡沫。数据显示，目前美国房价依然比2006年时的峰值低28%，但已经回到了2003年底的水平。

评级机构惠誉也对美国地产市场感到担忧。惠誉认为，近期美国一些城市的房价上涨步伐快于基本面改善速度，其涨势可能停滞或扭转。房价水平的快速上升可能会带来问题，尤其是对于那些尚未完全消除2005年前后房价泡沫的城市。

一些经济学家认为，虽然从历史的角度衡量，房价并不算高，但是房价的上涨可能完全依靠抵押贷款利率的降低，廉价信贷严重扭曲了这个市场。联邦住房抵押贷款公司（房地美）数据显示，截至6月20日，与10年期美国国债率密切相关的30年期定息抵押贷款平均利率为3.93%。有市场分析人士认为，按照目前的利率，即使房价再上涨20%，对购房者而言仍然负担得起，但如果抵押贷款利率回到7%，泡沫将被挤破。

也有一些分析人士认为房价出现泡沫的说法是“过早的紧张”，虽然房价上涨必然会导致下一个泡沫，但现在还没有到那一步。

根据伦敦市前副市长、中国人民大学重阳金融研究院高级研究员约翰•罗斯义的判断，由于美联储并没有放弃货币宽松政策，美国房价将继续上升，但是鉴于房地产市场在2006年4月之后遭遇重挫，美国楼市在未来一段时间并不会出现一些专家担忧的房地产泡沫。“房价看上去涨了很多，大多是因为它是从很低的点位开始回弹”。

路透专栏作家费利克斯认为，美国的房价并未突然大幅上涨，房价扶摇直上对经济并无益处。目前，美国各大城市之间的房价差异处于健康的水平，房地产市场正在显示出健康的特质。

房价上涨带来的经济复苏能否持久

由于房地产是许多美国家庭最主要的金融资产，房价上涨将有望提振消费者信心和总体经济。根据美联储的调查，2012年美国家庭的固定资产价值增加了1.4万亿美元，这对消费开支增加是个利好。房价上涨还将改变许多业主的负资产状况，给住宅市场以支撑。房价的回升，在2012年大约使170万房子由负资产变为正资产，这对屋主和提供贷款的银行都是利好。最近数月有不少买家抱怨合适的房源太少，开发商则借此机会提高房价。如果房价的上升促使更多卖主入市，新的供应不仅能提高房屋成交量，还将起到房价减压阀的作用。更高的房价，同样意味着政府可以收取更多的房产税。然而，在看似不断传来的捷报中，也有隐忧。

围绕美国住房市场复苏长度和强度的争论目前正在升温。“看涨派”称，住房市场仍在反弹初期，应该能够持续数年时间，因为美国房屋建筑量不足以支持这个国家的增长；经济衰退以及止赎危机导致新建住宅和组建家庭数量大幅减少，但人口并没有停止增长，反而是家庭成员增长了一倍，选择与家里人同住的人数增加。

“看空派”则反驳称，近期房价大幅上涨的景象可能只是昙花一现，因为贷款的难度在增加，消费者负债水平在上升，住宅市场过于依赖投资者；虽然住宅市场目前不会再次崩盘，持续复苏能够为经济增长作出一定贡献，但是房价和房屋销售所形成的“动能”不可能持久，无法持续而强劲地担当引领经济增长的火车头。

评级机构惠誉称，几项因素共同造就了支持房价快速上涨的环境，但几乎没有因素能提供长期的支持，以维持房价近期的涨势。该机构认为，供应紧张以及需求增加是推动房价走高的最主要因素；需求被人为推高，贷款购房者仍在场外等待房价企稳；房屋供应被人为拉低，近期的监管规定制约了止赎房产的销售速度，另外在仍未摆脱房产资不抵债境地的贷款购房者里面，有相当一部分购房者仍希望房价进一步上涨，以便能在出售房产时获利。

据全美不动产协会(NAR)称，在美国5000万拥有住房的人当中，房屋价值低于抵押贷款规模的房主有1020万。ForeclosureRadar.com数据显示，单单就加州，房价不及抵押贷款的房主就有200万人之多，还有50万人拖欠抵押贷款还款。因为太多人不能亏本卖房，市场上的房源数量仍然远低于房价暴跌之前的水平。

毫无疑问，美国经济在逐步回升的道路上，但要完全恢复正常，还需时日。分析人士认为，在减支和加税的情况下，美国经济要加速增长，要看更高的房价是否会转化为更多的房屋建设，更高的股票价格能否转化为企业更多的新投资，更高的消费者信心能否转化为更多的消费。当这些发生时，美国经济才会迎来全速的复苏。

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