美国买房百科：美国购房1031条款

众所周知，美国是一个多税种的国家，税收条款琳琅满目，但大家可能并不熟悉的是，许多法律条款能够成为非常有效的避税或延税工具，本文描述的1031条款就是其中之一，它能帮助投资者延迟交税时间,增强购买力。

1031条款(1031 Exchange)，也称作“1031财产对换”或“同类财产交易”，是从美国国家税务法第1031条款项中的规定而得名。在法律条文的定义下，此类交换意味着“如果交换的房产是用于商业性使用或投资，并且用于交换类似的资产，那么交换过程中的资产利益得失不予承认，即不用缴纳其过程中产生的资产利得税。”换言之，只要卖家在出售原有房产后购买价值更高或等值的房产，并且用于投资，就可以使用这一法条。

该条款规定主要表明

- 进行房产交易必须是用作商业性用途或投资

- 卖方需在出售财产后的45天内确定一个或多个重置房产

- 在出售后的180天内将重置房产购入（当卖方无法在规定时间内确定或购买重置房产，逆向交换也是较为常见的交换方式，即卖方先购入重置房产，再将原始房产出售。）

- 重置房产需与原有房产等值或高于原有房产的价值。

值得注意的是，在实际操作中，1031条款还会有不同的约束和限制，也有不同的使用途径，要视具体情况而定。

下面这个例子可以直接地说明1031条款的优势：

若林女士在2013年7月1日以30万美元的价格购入一套精品公寓并且出租给他人（作商业用途），也付清了所有贷款，该公寓现市场价值为50万美元。若林女士于2013年7月底打算购买另一套价值同样为50万美元的公寓，忽略房屋需要进行折旧的情况，此时她有两个选择：

- 若林女士将自己原有的公寓放到市场上出售，但不在180天内购入新房产，就需要缴纳一定比例的资产利得税。因林女士持有房产已超过一年，纯收入所应缴纳的资产利得税约为4万美金。此时林女士所剩资金为46万美金，无法立即购买新的房产。

- 若林女士选择利用1031条款，在45天内确认新房产，并在180天购入，用作投资或商业使用，就可以帮助她延后所需缴纳的税收，顺利购置新房。

在对此条款有了基本认识后需要提醒广大房产交易者的是，虽然房产购买时1031条款可以发挥巨大效用，但它不易理解也容易用错，所以使用前前往专业房产机构或向经验丰富的注册会计师进行咨询。

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