投资美国房地产的相关税收：租金收益及资本利得税

在美国大多数地方，海外投资者和本国居民享有同等购房的权利，因此近年来，许多眼光独到的投资者把目光瞄准了美国房地产市场。有人打着低买高卖的如意算盘，也有人中意美国房产高额的租金。然而，在法律体系相当完善的美国，其税收制度也非常严格规范。

很多人对美国的房地产税都已有所了解，房地产税的税率各个城市不同，一般实际所缴税率为房产价值的0.5-2%左右。除了房地产税，我们大多数人对于房产出租以及转售获利所要缴纳以及可以避免的税务都不熟悉。而对于投资者来说，了解这一部分的税务问题对其投资决策也相当重要的。

首先，未获得美国绿卡的中国人在税务问题中的身份为“非居民外籍人士”。

非居民的应纳税收入一般分为两类：

1）与美国贸易或业务无关的投资——通常按30%的固定税率或较低的税收协定税率征收预提所得税

2）与美国贸易或业务有关的收入，包括就业收入——减去扣除额后，按照适用于美国公民和居民的常规分级所得税率征税。

对于出租房产利得

美国非居民纳税个人可以将房地产出租净（扣除出租房产的维护费用等）适用于以上第二类 ——“与美国贸易或业务有关的收入”，根据美国公民和居民的常规分级所得税率纳税，而非30%的固定税率。

分级所得税税率10%，为35%

例如， 50万美金的房产，一般年毛租金为5万美金，扣除物业费，房地产税等持有成本年净租金为3.5万美金，每年的利得税为4930美金左右，大约为净租金的14%。

对于出售房产利得

短期持有——持有不到一年转售，适用美国公民和居民的常规分级所得税率纳税（同上）。

长期持有——持有一年以上，适用房地产长期资本利得，为10%，25%。

一般为15-25%之间。

值得一提的是，美国1031条款，简单来说，当你卖出一处房产后“一定期限内”，又购买了一“类似”的房产，那么资本利得税是可以避免的。

所以当你想要更换自己的房屋，若符合1031条款的要求，将可免去这一笔税务。但在不同情况下，该条款所设定的条件以及具体操作相当复杂，需咨询专业的会计事务所代为处理。

可以说，美国投资房地产出租以及转售所涉及的税务问题以及税务的减免，退税等相当繁复。所以对于有计划在美投资置业的人士，需要经过详细的规划的计算，以达到的投资结果，在赴美购房前咨询专业的美国房产公司或者机构是相当必要的。

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