美国房价持续增长 但仍为买房置业良机

领先的房地产资讯网站Trulia指出，尽管目前的房价增长速度几乎赶上了2005、2006年泡沫顶峰时的增长速度，房价仍然低於基本价值，离房市泡沫还很远。

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Trulia推出了「泡沫观察」（BubbleWatch），专门分析房价是否处於泡沫或接近泡沫。「泡沫观察」指出，目前并未进入泡沫。恐惧泡沫的人可以放心了。即便最近房价上涨迅猛，根本上讲，价格相对还是较低，并远低於泡沫水平。

如何确定泡沫

房价泡沫（和其他任何资产的泡沫一洋）是价格远高于其基本价值。基本价值是由供给，需求，以及对未来现实的预估所抉定的。我们都知道经济学基本常识，价格总倾向于回归供给和需求所确定的平衡点。在泡沫时期，上升的价格刺激了投机和进一步的需求，直到泡沫破裂，人们都抛售，价格加速降落，有时甚至低于基本价值。泡沫通常难以预测和确认，往往直到破裂时才能确认。举例来说，目前旧金山的房价是全美的，这是由於投机性的购房者造成的非理性上升，还是由於强劲的工作增长、高收入、绝好的气候以及房源下降造成的合理上涨呢？

为确定这个问题，Trulia的经济学家们比较了现在的房价和历史的价格，收入，以及租金价格。收入抉定人们能支付的价格，如果相对收入来讲房价过高的话，这种上涨就是难以维持的。租金同洋也反映了人们对住房的重视程度，即便他们不能从价格上涨中获益（房主会获益，而租客们则不会）。房价同租金的比率正如股票上价格和收入的比率。

Trulia「泡沫观察」使用了Trulia价格指数（Trulia Price Monitor），以及标準普尔/凯斯-席勒指数(Standard &Poor's/Case-Shiller index) ，联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency） 全美指数，以及 联邦住房金融局大城市所有交易指数。Trulia将这些指数与美国经济分析局(Bureau of Economic Analysis) 公布的人均收入、以及美国劳工统计局（The U.S. Bureau of Labor Statistics ）公布的租金数据相比较，以确定是否出现泡沫。

纽约大都市地区房价低估5%

根据上述方法，Trulia发现大纽约地区的房价比基本价值还要低5%，尽管第二季度数据显示，今年的房价上市要价比去年高4.2%。Trulia的研究还显示，在几年前房价的泡沫时，纽约房价超出基本价值40%。

Trulia预计，在今年第三季度，全美房价仍会低於基本价值5%。而在一年以前（2012年3季度），房价低於基本价值14%。这些数据表明价格还远未到泡沫的程度。

在过去一年裡，房价涨幅快於租金和收入的涨幅，也使得房价不那麼低於基本价值。但尽管根据Trulia的数据，房价比前一年上升了11%，房价预计仍低於长期基本价值5%。

高于和低于基本价值的地区

在100个大都市中，81个房价依然低於基本价值。在19个高於基本价值的大都市地区，大部分都是刚刚超过，只有两个地区，橙县（Orange County）和洛杉磯（Los Angeles）超出基本价值10%。超出基本价值越多，泡沫的可能性越大，面临未来房价大跌的风险也越大。

除这两个地区外，北加州的奥克兰（Oakland）是其他地区中超出基本价值的，超出9%，房价涨幅也最快，比去年同期上涨了31%。

在低於基本价值的地区，佛逻里达和俄亥俄的几个地区是的，如佛逻里达的棕櫚湾-墨尔本-蒂杜斯市大都会区（Palm Bay-Melbourne-Titusville）和俄亥俄的克里夫兰（Cleveland）地区，底特律和拉斯维加斯也在10个低於基本价值的地区之中。

远离下一个泡沫

Trulia价格指数显示，2013年7月，房市要价比上一个月开始下降，从季度的角度看，下降速度更快。

房价的下降进一步避免了未来几年的泡沫。如果房价下降和现在收入及租金的增长相一致的话，房价会接近房屋的长期基本价值并避免过热。

房价下降的三个因素——房源增加、利率上升、投资者兴趣下降——近期内并不会消失，这将局限价格的进一步上涨。尽管现在的房价和上季度或上一年相比，不再那麼低於基本价值，但房价的缓慢意味著泡沫的可能更小了。

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