中国人在美国买房投资后的房屋出租事项

随着越来越多的中国人在美国买房投资，但短时间内又没有移居美国的计划，在此期间把房屋委托给美国当地负责物业托管的专业公司出租就成了一个普遍需要关注的问题。

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在美国，房屋出租是一个非常繁琐的过程，它涉及到刊登出租房广告、调查租客信用（包括租客工作收入、租房历史及犯罪记录等）、筛选信用好的租客、定期进行房屋检查及必要的维护和维修、向税务机构进行年度报税以及寻求专业律师帮助处理法律纠纷，如对拖欠房租的租客进行驱逐等。这一系列程序对于不熟悉美国生活和相关法规的外国投资者来说确实令人头疼，而负责物业托管的专业公司则可以全权代表房主代为处理。物管公司的收费通常是房屋年租金的6%左右，管理费为每月100-150美金，以后每续租一年收费300美金。

除此之外，需要知晓的是，美国针对非居民外籍人士在美国的贸易或业务所得收入要按照常规分级所得税率征税。为10%，为35%。举个例子，一栋价值50万美金的房产，一年的租金收入为3万6千美金，扣除物业费，房地产税，基本维修，水电费及折旧共2万美金，则此出租房产净收入为1万6千美金，符合10% 及15%两段等级税率，以2011年单身税率计算，需缴纳1975美元的联邦个人所得税。

以上是关于房屋出租所涉及的税收，在此顺便介绍一下房屋出售所涉及的相关税务。对于出售房产，若是短期持有，不到一年转售，适用美国公民和居民的常规分级所得税率纳税（同上）。如果长期持有，持有一年以上，适用房地产长期资本利得，为10%，25%。

值得一提的是，根据美国1031条款，当你卖出一处房产后“一定期限内”，又购买了一处“类似”的房产，那么资本利得税是可以避免的。所以想要更换自己的房屋，若符合1031条款的要求，将可免去这一笔税。

美国买房后的出租和出售所涉及的税务问题是较为复杂的，所以在投资购房前详细的了解、规划、计算是非常必要的。当然，这一系列问题都可交给成熟的房产经纪人来帮助解决。

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