美国出租房供不应求 租金一路高涨

美国房市当年泡沫化之后公寓需求量的激增带动了兴建公寓的趋势，但身受高租金之苦的租屋者在近期内还是不可能享受到廉价的租金。理由很简单：需求超过供应。

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虽然公寓的兴建增加，超过2009和2010年牛步化的速度，但还是低于过去的正常量。根据人口普查局的资料，去年11月兴建中的公寓有24万2000户，比2000年代平均的34万户少很多。而近年兴建的公寓大都是出租公寓，只租不卖。

建筑许可的核发最近已达正常水准，去年11月核发了2万4200件，但因为承租人持续增加，大部分兴建中的公寓要到2014或2015年才能上市。这种供需不平衡意味着，对商业房东而言，公寓建筑是抢手货。虽然许多分析师预期，房租的上涨可能减缓，但公寓建筑和包括办公大楼和商店的物业相比，公寓还是行情较好的投资。

强劲的出租市场恰好显出待售屋市场的限制。目前房屋价值的上涨可能吸引投资人进场，但严格的贷款审核条件和薪资成长的缓慢使许多想买房的人无法借到贷款。经济学家预期，未来数年的房屋拥有率将保持在65.5%的水准，而房市泡沫化之前的高峰为69.2%。SandlerO Neill &Partners房地产分析师高德发表示：「房市复甦不致影响出租公寓市场，租金将继续上涨。」

出租公寓市场在2010年开始反弹，因为法拍失去房屋的人、买不起房屋者、信用差而贷不到款的人、以及失业者使出租公寓的需求增加，从而造成房租和公寓入住率水涨船高。房地产研究公司Reis指出，房租2010、2011、2012年的成长率分别为2.3%、2.4%和3.8%。该公司预期，房租从现在到2016年的年成长率为4%到4.5%。

房租不可能一直上涨，特别是在经济仍然不够强劲的情况下。像纽约市，房租上涨已遭到阻力，有些承租人无法续约。逐渐复甦的房市可能使一些租户变为买家，特别是在卫星城市或西南部房价较廉的地区。

人口统计数字显示，出租房屋市场前景看好，理由之一是，新成家的人增加，过去数年，成家的数目一直下跌，但现在已上升。其次，出租房屋市场的主要客户为20到34岁的年轻人，未来两年，此年龄层的年轻人将增加55万2000人，达到6570万人。

另一个出租市场前景看好的原因是，许多新公寓还不会太快上市，因为银行和贷款机构2011年和2012年贷款过于保守，在房市泡沫化之后不愿承担贷款给公寓兴建计画。

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